Met 128 gebouwen en 3 miljoen m² logistiek vastgoed in Nederland heeft Prologis een omvangrijke portefeuille opgebouwd. De volgende groeifase vraagt om meer investeringen in bestaande locaties. Jessica Pilkes en Gina Helmold leggen uit hoe stroomcapaciteit, herontwikkeling en de bedrijfsvoering van huurders de vastgoedkeuzes bepalen. ‘Je wilt voorkomen dat je een mooie portefeuille hebt die op een gegeven moment onverhuurbaar is.’
Een distributiecentrum kan technisch in orde zijn en toch tekortschieten voor de gebruiker. Meer automatisering, elektrische voertuigen en andere bedrijfsprocessen verhogen de stroomvraag. Voor Jessica Pilkes, Head of Asset Management voor Noord-Europa bij Prologis, raakt dat direct aan de houdbaarheid van een vastgoedbelegging. Wie gebouwen langdurig wil verhuren, moet kunnen blijven leveren wat bedrijven nodig hebben. Die opgave speelt op steeds grotere schaal. De Noord-Europese portefeuille van Prologis omvat 8,4 miljoen m², ruim 50% meer dan in het tweede kwartaal van 2020. In Nederland groeide het operationele vastgoed in die periode van afgerond 2,1 miljoen naar 3 miljoen m² en ligt de bezettingsgraad op ongeveer 95%. Voor Noord-Europa is dat 96,5% en voor Duitsland 98,8%. Achter die cijfers gaat een verhuurmarkt schuil waarin klanten meer tijd nemen voor hun besluiten. Tegelijkertijd vraagt de bestaande voorraad om investeringen die verder gaan dan regulier onderhoud.
Pilkes kent die gebouwen vanuit het dagelijks beheer. Ze kwam in 2008 als student bij Prologis binnen en kreeg in 2010 een baan als property manager. Met bouwkunde en bouwtechnische bedrijfskunde als achtergrond beoordeelde ze offertes en technische vraagstukken. Vervolgens groeide ze door tot Europees hoofd property management en country manager voor de Benelux. Inmiddels stuurt ze een organisatie van ongeveer zestig medewerkers aan in Nederland, België, Duitsland en Zweden, verspreid over zeven kantoren. Het internationale werk vraagt om een andere manier van leidinggeven. Pilkes staat verder van de teams af en werkt met verschillende talen en bedrijfsculturen. Vooral het Zweedse pragmatisme en de aandacht voor klantrelaties spreken haar aan. ‘Hoe dicht zij op de klant zitten, zie je terug in de hoge klanttevredenheid. Daar kunnen we allemaal een voorbeeld aan nemen.’
Hoge bezetting terwijl huurders langer beslissen
De onzekerheid in de wereld vertaalt zich volgens Pilkes in langere besluitvorming bij logistieke gebruikers. Tijdens de coronapandemie konden schaarste en acute ruimtebehoefte een verhuurproces sterk versnellen. Soms lag er binnen een week een handtekening, vaker binnen twee tot vier weken. Nu onderzoeken bedrijven nadrukkelijker hoeveel ruimte zij werkelijk nodig hebben. Logistieke dienstverleners willen bovendien meer zekerheid over de opdrachten waarmee zij een nieuw magazijn vullen. Hun huurverplichting moet aansluiten op de afspraken met de eindklant. ‘Er wordt echt gekeken hoeveel ruimte er nog leegstaat en of een bedrijf helemaal aan zijn maximum zit’, zegt Pilkes. Dat maakt de stap naar extra vierkante meters minder vanzelfsprekend. Voor Prologis vergroot dat het belang van kennis over de bedrijfsvoering van huurders. Een ruimteprobleem hoeft bijvoorbeeld niet altijd tot een verhuizing te leiden. Soms kan een andere magazijnindeling meer opslagcapaciteit opleveren binnen hetzelfde gebouw. Daarvoor heeft het bedrijf naast de vastgoedteams een afdeling Essentials. Die brengt onder meer kennis over magazijnstellingen en heftrucks samen. Medewerkers rekenen vanuit de gewenste opslagcapaciteit terug naar een mogelijke inrichting. Dat kan bij de komst van een nieuwe huurder, maar ook wanneer een bestaande gebruiker meer palletplaatsen nodig heeft.
‘Ze kunnen bijna het hele logistieke proces van de klant ontwerpen’, zegt Pilkes. De uitkomsten geven volgens haar zowel de gebruiker als de vastgoedbeheerder meer inzicht in wat een gebouw aankan. Daarmee krijgt dienstverlening een directe relatie met het gebruik en de verhuurbaarheid van het vastgoed. Ook verduurzaming komt nadrukkelijker terug in de klantgesprekken. Logistieke dienstverleners krijgen daarover vragen in tenders van hun opdrachtgevers. Hun huisvesting maakt daarmee deel uit van de eisen waaraan zij zelf moeten voldoen. Daarnaast kijken de investeerders van Prologis naar de verduurzaming van de portefeuille. Pilkes ziet groei daarom ook in het verbeteren van bestaand bezit. ‘We kijken heel erg naar hoe we onze bestaande portefeuille kunnen optimaliseren, op schaal kunnen renoveren en duurzamer kunnen maken, zodat die langer meegaat.’
Herontwikkeling bepaalt waar kapitaal naartoe gaat
De schaarste aan grond maakt bestaande bedrijventerreinen belangrijker voor nieuwe investeringen. Gina Helmold, Vice President en Head of Capital Deployment & Leasing Benelux, ziet in sommige regio’s nauwelijks nog mogelijkheden voor nieuwbouw op onbebouwde grond. Bestaande locaties kunnen bovendien al beschikken over infrastructuur en een gunstige ligging ten opzichte van afzetmarkten. Een voorbeeld is Lisse, waar Prologis in september 2025 de herontwikkeling startte van ruim 25.000 m² distributieruimte voor Zorgboodschap. Het oude gebouw was verouderd en ingericht voor een andere bedrijfsactiviteit. De herontwikkeling maakt de locatie geschikt voor de bevoorrading van zorginstellingen met eten en drinken.
Daarmee is herontwikkeling nog geen eenvoudige route naar nieuw aanbod. Sloop, bodemsanering en aanpassingen aan infrastructuur kunnen extra tijd en geld kosten, benadrukt Helmold. De afweging hangt af van de ligging, bereikbaarheid, bruikbare infrastructuur en de mogelijkheden voor energievoorziening. Als die voorwaarden kloppen, kan herontwikkeling aantrekkelijker zijn dan het bebouwen van nieuwe grond. Ook de aankoop in Kerkrade past bij die benadering. Prologis verwierf in juli 2024 vastgoed van Jindal Films Europe voor bijna €59 miljoen. Helmold wijst op de ligging van het voormalige industrieterrein bij de Duitse en Belgische grens en de mogelijkheden voor herontwikkeling. Bij aankopen beoordeelt Prologis hoe een locatie zich op langere termijn kan ontwikkelen. De lokale vraag, transportverbindingen en energiecapaciteit tellen mee, evenals de aanpassingen die toekomstige gebruikers nodig kunnen hebben. Een goed bruikbaar gebouw kan modernisering rechtvaardigen. Bij verouderde bebouwing kan een nieuwe ontwikkeling op hetzelfde terrein meer mogelijkheden bieden.
Die beoordeling leidt ook tot verkopen. In december 2025 verkocht Prologis vastgoed aan Partner Real Estate voor €7,1 miljoen. Volgens Helmold maakten de panden deel uit van een eerder aangekochte, grotere portefeuille. ‘Niet ieder pand sluit in dezelfde mate aan bij onze langetermijnstrategie.’ Verkoop kan kapitaal vrijmaken voor locaties met meer potentieel. De samenhang tussen aankoop en beheer zag Prologis ook bij de zeven Duitse logistieke panden die het begin 2025 van Union Investment overnam, samen ongeveer 380.000 m². Naast de ligging en bestaande verhuur onderzocht het bedrijf vanaf het begin mogelijkheden voor modernisering en betere energieprestaties. ‘Acquisitie en asset management kunnen steeds minder los van elkaar worden gezien’, zegt Helmold.
Voor verdere investeringen gebruikt Prologis ook samenwerkingsverbanden. In april 2026 kondigde het met La Caisse een Europese joint venture aan met een startportefeuille van €1 miljard, waaronder Nederlands vastgoed. Prologis verzorgt het beheer en de ontwikkeling. Volgens Helmold vergroot de samenwerking de flexibiliteit om investerings- en ontwikkelkansen te benutten. Daarnaast bereikte Prologis in augustus 2026 overeenstemming over de voorgenomen overname van SEGRO. Over de concrete gevolgen voor Nederland blijft Helmold terughoudend. De transactie vraagt nog om goedkeuringen en beide bedrijven opereren vooralsnog zelfstandig. ‘Het is daarom nog te vroeg om uitspraken te doen over de concrete gevolgen voor Nederland’, aldus Helmold.
Stroomcapaciteit wordt een vastgoedcriterium
Hoe doorslaggevend energievoorziening kan zijn, blijkt in Almere. Op bedrijvenpark Stichtsekant ontwikkelde Prologis een distributiecentrum van 23.000 m² met een microgrid. De beperkte netaansluiting schiet tekort voor een reguliere bedrijfsvoering. Met de aanvullende energieoplossing kon Prologis het gebouw toch ontwikkelen. Pilkes ziet daarin een vraagstuk dat de bestaande portefeuille steeds vaker raakt. Waar logistieke processen bij haar start in 2008 nog veel handwerk vroegen, hebben automatisering en elektrificatie de stroombehoefte vergroot. Een huurder die anders gaat werken, kan daardoor tegen de grenzen van een bestaande aansluiting aanlopen.
Pilkes legt uit: ‘Je wilt voorkomen dat je een mooie portefeuille hebt die op een gegeven moment onverhuurbaar is, omdat de gevraagde stroomcapaciteit vele malen groter is dan wat je kunt bieden.’ Prologis heeft daarom een eigen afdeling Energy Solutions opgebouwd. Specialisten houden zich bezig met energievraagstukken, waaronder zonnepanelen, batterijen en regelgeving. Die kennis moet helpen om oplossingen te vinden wanneer netcapaciteit ontbreekt of onvoldoende is. Ook bij Lisse vraagt de beschikbare capaciteit om een oplossing die de periode tot voldoende stroomvoorziening overbrugt.
De beschikbaarheid van energie is volgens Pilkes in korte tijd hoger op de prioriteitenlijst voor aankopen gekomen. Almere laat volgens haar zien dat alternatieven mogelijk zijn, mits de benodigde expertise aanwezig is. Voor Pilkes onderstrepen die vraagstukken hoeveel werk er in bestaande logistieke portefeuilles zit. De discussie over verdozing doet volgens haar te weinig recht aan de bedrijven en medewerkers die afhankelijk zijn van distributiecentra. Tegelijkertijd vindt ze dat eigenaren meer kunnen doen aan de kwaliteit van wat er al staat.
‘Soms rijd je over de snelweg, kijk je naar links en rechts en schieten de tranen je in de ogen van hoe het erbij staat’, zegt ze. Nu de uitgifte van onbebouwde grond afneemt, moeten beleggers en ontwikkelaars volgens haar scherper kijken naar hun eigen bezit en daarin blijven investeren. Dat is ook de maatstaf waaraan ze haar eigen werk over drie jaar wil afmeten. Pilkes hoopt dan een verder verduurzaamde portefeuille te beheren, waarin aantoonbaar is geïnvesteerd en die aansluit op wat gebruikers nodig hebben. Haar gewenste resultaat formuleert ze zonder een nieuw groeicijfer: ‘Een hoogwaardige portefeuille, hopelijk volledig verhuurd, met gebruikers die tevreden en blij zijn.’