Vakantieparken trekken grootkapitaal, maar veroudering en hogere lasten vergroten de verschillen in de markt
Vakantieparken ontwikkelen zich van een versnipperde nichemarkt tot een institutionele beleggingscategorie. Grote overnames en een groeiende vraag naar hoogwaardige verblijfsrecreatie geven de sector een ander aanzien. Tegelijkertijd zetten de btw-verhoging, verouderde vakantiewoningen en de kosten van verduurzaming exploitanten onder druk. De afstand tussen moderne parken en locaties die onvoldoende kunnen investeren, neemt toe.
De markt voor recreatie- en leisurevastgoed in Nederland en Europa werd lange tijd gedomineerd door particuliere eigenaren, familiebedrijven en lokale exploitanten. Het was een versnipperde markt waarin vastgoedbezit en dagelijkse exploitatie nauw met elkaar verweven waren. De afgelopen tien jaar hebben grotere beleggers en exploitanten de sector veranderd.
Ook fiscale veranderingen brengen recreatievastgoed nadrukkelijk in beeld. Naast de doorgevoerde btw-verhoging spelen de komende veranderingen in box 3 een rol. Vastgoeddata onderzocht de cijfers van deze sector en sprak met EuroParcs en Blackstone.
Drie ontwikkelingen bepalen de richting van de markt. De consumentenvraag naar verblijfsrecreatie in eigen land en de directe buurlanden groeit. Tegelijkertijd zorgen grotere marktpartijen voor professionalisering en consolidatie. Daarnaast zoeken institutionele beleggers, tegen de achtergrond van economische onzekerheid, naar stabiele rendementen die bescherming bieden tegen inflatie. De transactiedata laat zien dat vakantie- en recreatieparken binnen deze zoektocht een grotere rol krijgen.
Deze analyse richt zich op vakantieparken en grootschalige recreatieparken voor meerdaags verblijf, veelal in een groene omgeving of aan de kust. Losstaande hotels vallen buiten de analyse. Centraal staan het vastgoed en de exploitatie van de parken.
Groeiend verlangen naar luxe
De Nederlandse recreatiemarkt combineert een stevige consumentenvraag met een aanbod dat steeds minder flexibel is. De totale voorraad omvat ongeveer 140.000 objecten, met samen ruim 13,8 miljoen m² bruto vloeroppervlakte. Gelderland voert de ranglijst aan met een kleine 30.000 vakantiewoningen, onder meer dankzij de Veluwe. Noord-Holland en Zeeland volgen op de voet, met de kust als belangrijke trekpleister.
Vakantiegangers zijn bereid meer te besteden, maar stellen ook hogere eisen aan hun verblijf. Ze zoeken luxe, privacy en wellnessvoorzieningen, zoals privésauna’s en hottubs. Ook slimme technologie in de vakantiewoning speelt een rol. Daarnaast blijft er vraag naar vakanties dicht bij de natuur, op parken die opgaan in hun omgeving en rekening houden met ecologische waarden. Dat bevestight ook Peter Werhahn van Blackstone:
“Consumenten blijven veel waarde hechten aan vakanties in de buitenlucht, in de natuur en gericht op beleving, ondersteund door een goed gevestigde binnenlandse toerismesector.”
Deze voorkeuren kunnen de gemiddelde besteding per overnachting verhogen. Voor eigenaren en exploitanten hebben ze echter ook een keerzijde: bestaande parken moeten investeren om aan de verwachtingen van hun gasten te blijven voldoen. EuroParcs ziet hierin ook kansen. “Bij EuroParcs ligt de nadruk op verbetering van de bestaande parkportefeuille en de dienstverlening, niet op nieuwe acquisities in Nederland. Groei moet komen uit de kwaliteit van onze parken en extra service rond het vakantiehuis, zoals goede horeca, wellness, activiteiten, schoonmaak en ontbijtservice”, aldus EuroParcs.
Hogere btw zet prijzen en marges onder druk
Een van de ingrijpendste recente veranderingen is de verhoging van de btw op logies. Sinds 1 januari 2026 geldt een tarief van 21%, tegenover 9% daarvoor. De verhoging geldt onder meer voor overnachtingen in vakantiewoningen, huisjes en verhuurchalets. Regulier kamperen is uitgezonderd. EuroParcs merkt dit ook terug in een groei op de bezetting van de campings, maar een grilligere bezetting op de recreatiewoningen. “De bezetting op de parken is iets hoger dan vorig jaar, maar het boekingsgedrag is wel meer ‘last minute’ geworden. Ook zien we dat een gemiddelde reservering korter is. Daarmee zijn er in verhouding dus meer reserveringen bijgekomen dan bezetting”, aldus EuroParcs.
De stijging met 12 procentpunt stelt exploitanten voor een lastige afweging. Wie de hogere btw volledig doorberekent, maakt het verblijf duurder voor de gast. Vooral in het middensegment kan dat leiden tot een lagere bezetting of kortere verblijven. Wie de prijsstijging slechts gedeeltelijk doorberekent, levert in op de eigen operationele marge.
Voor kleinere exploitanten zonder schaalvoordelen kan die druk extra zwaar wegen. De btw-verhoging kan daarmee ook de consolidatie verder aanjagen: partijen die onvoldoende ruimte hebben om hogere lasten op te vangen, worden kwetsbaarder voor overnames.
Grote overnames veranderen de markt
De groeiende aanwezigheid van institutioneel kapitaal heeft het investeringsklimaat in recreatievastgoed veranderd. Private-equitypartijen en internationale beleggers richten zich op een markt die lange tijd uit veel kleine, zelfstandige ondernemingen bestond. Stabiele kasstromen en mogelijkheden om bedrijven samen te voegen, maken de sector voor deze partijen aantrekkelijk. Dit resulteert in een toename van het aantal overnames van kleine, lokale exploitanten en campings door grotere, landelijke of internationale spelers. Deze dynamiek is zichtbaar in zowel de acquisitie van individuele campings door partijen als EuroParcs, als in de overname van gevestigde organisaties zoals RCN Vakantieparken door beleggingsmaatschappij Blackstone.
De overnames van Roompot en Landal GreenParks illustreren die schaalvergroting. In 2020 nam de Amerikaanse investeringsmaatschappij KKR de Roompot-groep over van PAI Partners voor ongeveer €1,1 miljard. Tussen 2021 en 2023 volgden de overname van Landal GreenParks en de samenvoeging met Roompot. Zo ontstond een marktleider in de Europese verblijfsrecreatie, die inmiddels onder de merknaam Landal opereert.
De samenvoeging vereiste ook de verkoop van een deel van de parken. Om te voldoen aan de mededingingseisen van de toezichthouder, moest de combinatie locaties afstoten. In 2023 gingen er 30 parken naar de combinatie Dormio/Summio, die daarmee direct een aanzienlijk marktaandeel verwierf in de Nederlandse en Europese markt.
Ook EuroParcs zette, gesteund door Waterland Private Equity, in op uitbreiding door overnames. Na de aankoop van Droomparken richtte de onderneming zich op individuele vakantieparken en lokale campings. De strategie bestaat uit het verwerven van grond en opstallen, het gedeeltelijk herontwikkelen van parken en het samenbrengen van vakantiewoningen in een gezamenlijke verhuurpool. Daarmee ontstaan beleggingsobjecten die op grotere schaal kunnen worden geëxploiteerd en toegankelijk zijn voor particuliere en institutionele investeerders. Daarbij richt EuroParcs zich ook sterker op het creëren van pluriforme parken met verschillende verblijfstypen, prijsniveaus en doelgroepen. “Dat maakt parken aantrekkelijker en toekomstbestendiger”, stelt EuroParcs.
Blackstone onderstreept eveneens de belangstelling van internationaal kapitaal. De vermogensbeheerder verkocht in 2019 een vastgoedportefeuille in de recreatiesector aan Aroundtown en keerde vervolgens terug met de aankoop van RCN Vakantieparken. Voor die overname, begin 2025, betaalde Blackstone €163 miljoen voor de Nederlandse parken. Over de transactie vertelt Werhahn (Blackstone): “We zagen de kans om te investeren in een onderneming met diepe wortels en een unieke marktpositie, om zo de volgende groeifase te ondersteunen met behoud van de kwaliteiten die RCN succesvol hebben gemaakt.”
De transactie past bij de ontwikkeling van de Nederlandse recreatiesector tot een beleggingscategorie voor de lange termijn. Dat bevestigt ook Werhahn:
“Wij zijn van mening dat de Nederlandse markt voor vakantieparken profiteert van aantrekkelijke langetermijnfundamenten”.
Oudere voorraad vraagt om investeringen
Tegenover de grote transacties staat een omvangrijke opgave voor de bestaande voorraad. Uit de data van Vastgoeddata blijkt dat 40% van het huidige Nederlandse recreatievastgoed vóór 1990 is gebouwd. Het gaat om ruim 57.000 vakantiewoningen.
Voor een aanzienlijk deel van deze woningen kan het einde van de technische of economische levensduur naderen. Ook op het gebied van duurzaamheid kunnen investeringen nodig zijn. Het bouwjaar alleen zegt niet alles over de actuele kwaliteit, maar maakt wel duidelijk hoe groot de oudere voorraad is.
De voorkeur van gasten voor meer comfort en kwaliteit vergroot de druk om te vernieuwen. Eigenaren moeten investeren in hun vastgoed om aantrekkelijk te blijven voor vakantiegangers. Dat vraagt om kapitaal, terwijl netcongestie de verduurzaming kan belemmeren. Verder ziet EuroParcs de stapelingen van fiscale lasten en de maatschappelijke onrust die grootschalige herontwikkeling kan veroorzaken, als algemene belemmeringen in vernieuwing van vakantieparken. Zo kan een herontwikkeling of vernieuwing voor onrust zorgen onder zowel omwonende als trouwe jaargasten van een vakantiepark. Verder duidt EuroParcs ook de reputatieschade van een locatie aan als potentiële belemmering voor vernieuwing of herontwikkeling.
Of een locatie rendabel vernieuwd kan worden is locatiespecifiek, waarbij een partij als EuroParcs ook specifiek kijkt naar de mogelijkheid of er voldoende variatie aangebracht kan worden in verblijfstypen, prijsniveaus en doelgroepen. EuroParcs stelt dan ook: “Wij geloven niet meer in uniforme parken voor één doelgroep: juist een mix van huisjes en kampeerplaatsen, in zowel het hogere als lagere segment, maakt een park aantrekkelijker en toekomstbestendiger.”
Tweedeling tussen moderne en verouderde parken
De investeringsbehoefte vergroot de verschillen binnen de markt. Aan de bovenkant staan moderne, duurzame parken met luxe voorzieningen. Ze zijn vaak in handen van kapitaalkrachtige institutionele partijen die de kosten van vernieuwing kunnen dragen.
Voor verouderde parken van particulieren en kleine lokale exploitanten is dat minder vanzelfsprekend. Als geld voor onderhoud en verduurzaming ontbreekt, kan de recreatieve aantrekkingskracht afnemen. Sommige locaties krijgen andere gebruiksfuncties, zoals permanente bewoning of huisvesting van arbeidsmigranten. Daarbij kan sprake zijn van gebruik dat niet is toegestaan.
Lokale overheden grijpen soms zelf in om verloedering en ongewenst gebruik tegen te gaan. De gemeente Gennep kocht begin 2026 bijvoorbeeld een vakantiepark voor ongeveer €4,3 miljoen. De gemeente gebruikt de locatie momenteel voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen.
Rendement vraagt meer dan schaalgrootte
De Nederlandse markt voor recreatievastgoed heeft zich ontwikkeld van een versnipperde niche tot een institutionele beleggingscategorie. Overnames door private-equitypartijen en internationale beleggers zorgen voor schaalvergroting en professionalisering. Tegelijkertijd groeit het verschil tussen parken die kunnen investeren in kwaliteit en duurzaamheid en locaties die daarvoor onvoldoende financiële ruimte hebben.
Voor beleggers biedt de sector een interessant beleggingsalternatief, maar het risicoprofiel is complexer geworden. De btw-verhoging naar 21% zet de operationele marges onder druk en stelt de prijselasticiteit van de consument op de proef. Tegelijkertijd vormen netcongestie en de verduurzamingsopgave voor verouderde parken, financiële drempels. Echter zien institutionele partijen als Blackstone blijvende mogelijkheden voor de recreatiesector. Zo stelt Werhahn: “Wij blijven positief over de langetermijnfundamenten van de vakantieparkensector. Hoewel recente wijzigingen in wet- en regelgeving, waaronder een hogere btw op logies, op de korte termijn voor tegenwind hebben gezorgd en de druk op delen van de bredere gastvrijheidssector in Nederland hebben opgevoerd, zijn wij van mening dat de langetermijnaanjagers van de vraag naar vakanties in de buitenlucht en gericht op beleving sterk blijven.”
Langetermijnrendement hangt steeds sterker samen met de kwaliteit van het vastgoed en de exploitatie. Schaalgrootte kan helpen, maar eigenaren moeten ook kunnen verduurzamen, herontwikkelen en hun parken goed aansturen. Recreatievastgoed vraagt daarmee om specialistisch beheer en aanzienlijke kapitaalinvesteringen.