Astrid Schlüter, de huidige CEO van Vesteda, heeft een indrukwekkende carrière in de vastgoedsector. Ze werkte tien jaar samen met haar voorganger, Gertjan van der Baan, en bekleedde diverse leidinggevende functies binnen Vesteda voordat ze in 2024 de hoogste positie binnen het bedrijf innam. Met een achtergrond in econometrie en een sterke passie voor data en rekenen, heeft Schlüter een duidelijke visie op de woningmarkt en de rol van Vesteda daarin.
Van econometrie naar vastgoed
Schlüter begon haar loopbaan in de accountancy en had aanvankelijk de ambitie om CFO te worden. Haar carrière maakte een onverwachte wending toen ze bij het familiebedrijf Jacobus Recourt de kans kreeg om interim-directeur vastgoedmanagement te worden. Dit bleek een keerpunt in haar loopbaan: ‘Het was een uitdagende functie waarin ik leiding gaf aan een groot team en veel met klanten en huurders in contact stond. Ik ontdekte dat vastgoed veel meer is dan cijfers en spreadsheets – het draait uiteindelijk om mensen.’
In 2013 maakte Schlüter de overstap naar Vesteda als Director Property Management. Drie jaar later werd ze benoemd tot Director Operations en in 2021 trad ze toe tot de directie als Chief Operations Officer. Toen haar voorganger haar aanmoedigde om voor de functie van CEO te gaan, zag ze dat als een prachtige uitdaging. ‘Het vastgoed draait om mensen. Ik vind het belangrijk dat we op een prettige manier met elkaar samenwerken, want dan ben je bereid om net dat stapje extra te zetten voor elkaar en voor de huurders.’
De huurder centraal in een veranderende markt
Vesteda heeft de afgelopen jaren een transformatie doorgemaakt, waarbij de focus steeds meer is komen te liggen op de huurder. ‘We hebben property- en assetmanagement samengevoegd, waardoor regiomanagers zowel verantwoordelijk zijn voor het directe als het indirecte rendement. Dit zorgt ervoor dat zij keuzes maken met de lange termijn en de huurder in gedachten. Hier ben ik trots op.’
Vesteda richt zich primair op het middensegment, met huren tussen de €1.000 en €1.500 per maand. ‘Dit zijn woningen die betaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Betaalbaarheid is een groot thema en daarom matigen we al jaren onze huurverhogingen. Dit jaar verhogen we met maximaal 4,1% voor alle sectoren, dus sociale, middenhuur- en vrije sector.’ Door de schaarste op de woningmarkt zijn de markthuren flink gestegen. Toch heeft Vesteda momenteel nauwelijks woningen leegstaan. ‘Onze woningen zijn allemaal betaalbaar, en nieuwe huurders moeten voldoen aan onze inkomensvoorwaarden. We zorgen ervoor dat onze huurders een betrouwbare verhuurder hebben en dat ze weten waar ze aan toe zijn.’
Verduurzaming als kernstrategie
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol binnen Vesteda. ‘We hebben fors ingezet op verduurzaming van onze portefeuille. Inmiddels heeft 98% van onze woningen een groen energielabel, wat een enorme prestatie is gezien de leeftijd van onze portefeuille. Ons fonds bevat woningen met een gemiddelde leeftijd van 30 jaar en toch hebben we ze vrijwel allemaal weten te verduurzamen.’
Vesteda staat wereldwijd op nummer één in de Global Real Estate Sustainability Benchmark, iets waar Schlüter bijzonder trots op is. ‘We leggen ook dit jaar weer elfduizend gratis zonnepanelen op onze woningen en willen alle eengezinswoningen, die daarvoor geschikt zijn, van zonnepanelen voorzien. Dit is niet alleen goed voor het milieu, maar helpt ook bij de betaalbaarheid voor onze huurders. Duurzaamheid is voor ons geen kostenpost, maar een risicoreductie en een investering in de toekomst.’
De woningmarkt: doorstroming en verdichting
Volgens Schlüter moet de focus op de woningmarkt liggen op doorstroming en verdichting. ‘Nederland heeft de meeste vierkante meters woonruimte per persoon in Europa – gemiddeld 55 m² per persoon. Als we dit naar 48 m² kunnen terugbrengen, lossen we een groot deel van het woningprobleem op. Starters hebben echt geen 80 m² nodig.’
Vesteda wil in de komende vijf jaar 20.000 extra mensen huisvesten door beter gebruik te maken van de bestaande ruimte. ‘We kunnen eengezinswoningen toewijzen aan gezinnen in plaats van alleenstaanden, of huurders stimuleren om een economisch dakloze in huis te nemen tegen een vergoeding. Dit zijn manieren waarop wij kunnen bijdragen aan een oplossing.’
Daarnaast pleit Schlüter voor een stabiel en consistent woningmarktbeleid. ‘We hebben een tienjarige visie nodig waar alle politieke partijen zich aan committeren. Door voortdurende beleidswijzigingen zien (buitenlandse) investeerders de Nederlandse woningmarkt niet langer als een veilige belegging. Dit is funest voor het investeringsklimaat.’
Digitalisering en AI in vastgoed
Vesteda heeft fors geïnvesteerd in IT en data-analyse. ‘We hebben onze vastgoeddata volledig op orde, van bouwkundige staat tot puntentellingen volgens de nieuwe wet betaalbare huur.
Dit geeft ons een enorme voorsprong in het beheren en optimaliseren van onze portefeuille.’
Ook AI speelt een steeds grotere rol. ‘We digitaliseren het verhuurproces en kunnen op woningniveau bepalen wie voorrang krijgt. Bijvoorbeeld mensen die een sociale huurwoning achterlaten of gezinnen die beter passen in een bepaalde woning. Dit zorgt voor een efficiëntere woningmarkt.’
Een menselijke aanpak bij calamiteiten
Op 3 juni 2023 brak er een grote brand uit in het Vesteda-complex De Enter in Amsterdam, waarbij bijna 100 woningen verloren gingen. ‘Het hele team stond direct klaar. Die avond waren we op locatie en de volgende ochtend weer, om alle bewoners te ondersteunen. We hebben voor iedereen vervangende woonruimte gezocht, wat we niet verplicht waren te doen, maar wel als onze verantwoordelijkheid zagen.’
De brand toonde ook een zorgwekkende trend: minder dan de helft van de bewoners had een inboedelverzekering. ‘Dat was een eyeopener. Brandveiligheid is cruciaal en dit heeft ons nog bewuster gemaakt van onze rol als verhuurder.’
Cultuur en leiderschap bij Vesteda
Schlüter gelooft sterk in een open en lerende bedrijfscultuur. ‘Fouten maken mag, zolang je ervan leert. Ik wil geen angstcultuur, maar een omgeving waarin medewerkers verantwoordelijkheid durven te nemen en beslissingen maken in het belang van Vesteda.’ Diversiteit binnen teams ziet ze als een belangrijke factor voor succes. ‘Onderzoek toont aan dat diverse teams beter presteren. Ik zie het als een uitdaging om de juiste balans te vinden tussen data en menselijke inzichten. AI kan veel, maar uiteindelijk maken mensen het verschil.’
De toekomst van Vesteda
Vesteda beheert een portefeuille van €10 mrd en blijft zoeken naar manieren om financieel en maatschappelijk rendement te combineren. ‘We verkopen panden die niet meer renderen of onvoldoende scoren op ESG-criteria en voegen tegelijkertijd duurzame middenhuurwoningen toe. Vooral kleinere woningen in grote steden zijn nu onze focus.’
Schlüter maakt zich zorgen over de toenemende druk op de huurmarkt. ‘De betaalbaarheid komt steeds meer onder druk te staan. Misschien moet het nog erger worden voordat iedereen wakker wordt. Maar ik blijf mijn best doen om met Vesteda het goede te doen. We bieden niet alleen betaalbare en duurzame woningen, maar creëren ook sterke communities. We hebben stabiliteit nodig in de woningmarkt en daar wil ik mij als CEO voor blijven inzetten.’