Achter de gevels van hotels speelt zich een dynamisch spel af van groei, kapitaal en strategie. Vastgoeddata dook in de cijfers en transacties van de afgelopen jaren en sprak daarnaast met Bastiaan Driessen, managing partner Invast Hotels, om de trends en dynamiek van de markt verder te duiden.
Groei en vertraging
Volgens een analyse van Vastgoeddata telt Nederland 2.200 hotels. Vastgoeddata hanteert hierbij een selectiecriterium van hotels met minimaal 20 kamers, wat overeenkomt met een ondergrens van 500 m² vvo. Waar het hotelaanbod tussen 2015 en 2020 nog sterk toenam – van 1.660 naar 2.024 hotels (+22%) en van 115.071 naar 141.045 kamers (+23%) – viel de groei in de vijf jaar daarna duidelijk terug. Tussen 2020 en 2025 kwamen er slechts 143 hotels (+7%) en ruim 12.145 kamers (+9%) bij. De coronacrisis legde de sector in deze periode grotendeels stil, met uitgestelde investeringsbeslissingen tot gevolg. Bovendien beperkte de hotelstop in Amsterdam, sinds 2017 van kracht en later aangescherpt, de uitbreidingsmogelijkheden in de grootste hotelstad van Nederland.
De toeristische markt is echter in beweging in alle steden van Nederland, niet enkel doordat Amsterdam minder nieuwe hotels goedkeurde. De ontwikkeling verschoof breed naar andere stedelijke en toeristische regio’s, met een duidelijke opkomst van nieuwe concepten zoals boutiquehotels en extended stay. De groei komt voort uit nieuwbouw, herontwikkelingen en opwaarderingen verspreid over het hele land. Daarmee is hotelvastgoed uitgegroeid tot een volwaardig en kapitaalintensief segment binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt, met een brede spreiding over sterrenklassen en exploitatieconcepten.
Ontwikkelingspijplijn
Per augustus 2025 zijn er 17 hotelpanden in ontwikkeling. Op basis van de geactualiseerde projectlijst gaat het in totaal om ruim 150.000 m² aan nieuw of grootschalig herontwikkeldhotelaanbod. De pijplijn wordt gedragen door enkele omvangrijke stedelijke knooppuntontwikkelingen. Blikvanger is de Galaxy Tower in Utrecht, een gemengd project met 317 appartementen (gekocht door pensioenfonds Rail & OV) en 250 hotelkamers (gekocht door Amrâth Hôtels). De bouw ligt al sinds februari 2023 stil vanwege een juridisch conflict tussen ontwikkelaar De Lelie Vastgoed en aannemer Ballast Nedam, die een retentierecht uitoefent. De rechtbank heeft onlangs bepaald dat Ballast Nedam het project alsnog moet afbouwen zodra aan alle afgesproken voorwaarden is voldaan.
Herstel na corona
Na het covid-dal keerde de liquiditeit in het hogere segment terug en werden opnieuw deals met negencijferige prijskaartjes gesloten. In de periode 2021–H1 2025 is er in Nederland voor € 1,9 mrd in hotelvastgoed belegd. Logischerwijs is het transactievolume in deze periode het hoogst in de vier grote steden, namelijk € 1,4 mrd. Het merendeel vond plaats in Amsterdam (€ 950 mln), op enige afstand gevolgd door Rotterdam (€ 300 mln), Den Haag (€ 85 mln) en Utrecht (€ 70 mln).
De toon werd gezet door de € 360 mln grote portefeuille transactie van Fattal Hotel Group (12 hotels waarvan vijf in Amsterdam en de rest verspreid door steden in Nederland), die onderstreepte dat internationale eigenaar-operators bereid zijn fors te investeren wanneer merk, distributie en schaal elkaar versterken.
Ook afzonderlijke deals gaven de markt kleur. In april 2025 wisselde het Best Western Plus Plaza Almere (Mandelaplein 1 e.o.) voor € 38,35 mln van eigenaar: verkoper Attestor Capital verkocht aan fonds Corum Eurion. In Rotterdam kochten Annexum en asset manager Orange Investment Managers via een aandelendeal het Mainport Hotel Rotterdam (Curio Collection by Hilton) en DoubleTree by Hilton Rotterdam Centre in november 2023 voor € 120 mln — een signaal dat core-plus/value-add fondsen weer durven te alloceren naar grote stadsposities met bewezen exploitatie. Daar kwam in september 2024 de verkoop van Ruby Hotel Glashaven bij (€ 56,5 mln), waarbij Foruminvest verkocht aan institutionele belegger Bouwinvest. Ook in Eindhoven kwam beweging in het hogere segment: in februari 2025 nam Van der Valk Hotelgroep het Pullman Eindhoven Cocagne (Vestdijk 45 e.o.) over van Cantera Beheer voor € 70 mln. En in Amsterdam werd The July Amsterdam (De Boelelaan 2) in april 2024 voor € 50 mln verkocht door Invesco Real Estate aan The July, dat daarmee zijn positie als lifestyle-operator versterkte. In het lifestyle-segment wisselde daarnaast The Hoxton, Amsterdam (december 2022, € 102 mln) van eigenaar, waarbij Schroders de handschoen oppakte van Ennismore Capital.
Gezamenlijk schetsen deze transacties een markt waarin internationale groepen (Fattal), institutionele managers (Schroders, Bouwinvest, Invesco), hotelmerken (The July, Van der Valk) en gespecialiseerde fondsen (Annexum, Corum) de toon zetten, terwijl verkopers variëren van operators en institutionals tot private equity en retailvastgoedeigenaren die niet-kernposities afbouwen.
Bastiaan Driessen, managing partner Invast Hotels: ‘De onderliggende markt (reizen en verblijven) blijft sterk en de komende jaren nog steeds groeiend in geheel West-Europa en Noord-Amerika. Dat wordt onderbouwd met cijfers van de UN World Tourism Organization.’
Vraag, aanbod en exploitatie
De gestage groei van het aantal hotels en kamers, plus het hoge aantal ondernemingen in de hotelsector, wijst op een duurzame vraagbasis. Het internationale toerisme en binnenlandse citytrips stutten de bezetting, terwijl operators via merkportfolio’s en distributieplatforms beter in staat zijn de prijscurve te managen. Deze fundamentele vraag — in combinatie met schaarse toplocaties — verklaart waarom prime-assets kapitaal blijven aantrekken en waarom investeerders bereid zijn langer door cycli heen te kijken.
Vooruitblik
De komende jaren komen er met de geplande nieuwbouw- en verbouwprojecten duizenden extra hotelkamers bij. Vooral rond stations, stadscentra en grote transformatiegebieden verrijzen hotels als onderdeel van gemengde complexen met kantoren, woningen en voorzieningen. Op de investeringsmarkt blijft het speelveld selectief: top-objecten en lifestylehotels in Amsterdam en Rotterdam vinden nog altijd gretig aftrek, terwijl beleggers elders kritischer kijken naar de exploitatiecijfers. Niet-kernpanden zullen vaker in de etalage komen. Wie over voldoende kapitaal en operationele slagkracht beschikt, kan juist nu zijn slag slaan.