Strategische kansen en operationele knelpunten in de defensie-vastgoedopgave (2026-2030)
Met duizenden gebouwen verspreid over circa 450 locaties beheert Defensie een omvangrijke en diverse vastgoedportefeuille. Een portefeuille die de komende jaren stevig zal door ontwikkelen, zowel in kwantiteit als in kwaliteit. Zoals ook zichtbaar wordt in ontwikkelingen als het Technologie Centrum Land (TLC), Maritiem Vliegkamp de Kooy, en het Logistiek Centrum Soesterberg (LCS). Vastgoeddata onderzocht deze defensieopgave op basis van eigen cijfers, transacties en sprak met Staatssecretaris Derk Boswijk van Defensie en Jos Hesselink van Cushman & Wakefield.
Huidige portefeuille en de opgave
De Nederlandse defensieorganisatie bevindt zich momenteel op een kantelpunt waarbij decennia van structurele krimp en consolidatie plaatsmaken voor expansie. Deze omslag wordt gedicteerd door de gewijzigde geopolitieke realiteit. De aanhoudende dreigingen en de hernieuwde urgentie om aan de NAVO-norm te voldoen, hebben geleid tot een paradigmaverschuiving in de waardering van Defensie. Daarmee ontstaat ook een herwaardering van militair vastgoed. Staatssecretaris Boswijk stelt het dan ook als volgt: “Defensie moet de operationele gereedheid van onze krijgsmacht versterken. Dat betekent dat we meer ruimte nodig hebben en investeren in nieuwe logistieke en ondersteunende functies”. Verder bevestigd ook de Begroting Defensiematerieel 2025-2026* het belang van vastgoed. ‘De gewijzigde geopolitieke situatie maakt het zo, dat tijdig concentreren, verduurzamen en vernieuwen van het vastgoed nog belangrijker is geworden voor de nationale veiligheid'.
De fysieke omvang van deze opgave is groot en uniek binnen de Nederlandse vastgoedmarkt. De uitdaging ligt echter niet alleen in het beheer, maar primair in de noodzakelijke metamorfose van deze objecten. Iets wat ook Defensie onderkent.
“De defensieportefeuille is verouderd en onvoldoende duurzaam”
Veel van deze locaties voldoen niet meer aan de moderne eisen van operationele gereedheid, technologische integratie of het welzijn van het personeel. De huidige opgave is daarom een integrale herinrichting van het militair vastgoed in Nederland, waarbij functionaliteit, strategische ligging en duurzaamheid in één visie moeten worden aangepakt.
Ontwikkelen voor de toekomst: De blauwdruk van de Bernhardkazerne
De transitie die Defensie voor ogen heeft, kenmerkt zich door een verschuiving van de aanpak van individuele, losstaande gebouwen naar een integrale gebiedsontwikkeling. In dit nieuwe model worden militaire terreinen niet langer gezien als verzamelingen stenen, maar als complete militaire ecosystemen waarin wonen, werken, trainen en onderhoud naadloos in elkaar overgaan. Hierin zijn twee richtingen: expansie middels het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie (NPRD) en het Strategisch Vastgoedplan (SVP) waarin oud vastgoed gerenoveerd wordt.
De Bernhardkazerne zou binnen het SVP kunnen fungeren als een blauwdruk voor deze moderniseringsslag. Analyse van Vastgoeddata laat zien dat ruim 70% van de panden op de Bernhardkazerne locatie voor 1990 gebouwd is. Dit onderstreept de transformatie noodzaak van de locatie. De grootschalige herontwikkeling van dit complex, die in 2027 officieel van start gaat, is gericht op het creëren van een volledig energieneutraal terrein. Hierin worden panden via ‘strip-and-rebuild’-methodiek gemoderniseerd. Daarnaast vindt er een technische verbeterslag plaats van de onderliggende fysieke en digitale infrastructuur.
Om deze complexe transformatie te realiseren, is de ontwikkeling opgedeeld in zeven strategische deelplannen, waarbij een breed scala aan architecten- en ingenieursbureaus is aangetrokken om specifieke facetten van de kazerne te herontwerpen. Deze gecoördineerde inzet van private expertise toont aan dat Defensie voor de realisatie van haar ambities leunt op de innovatiekracht, expertise en slagvaardigheid van de markt.
Dit wordt breder onderstreept door de grootschalige samenwerking die opgeworpen is tussen Defensie, RVB, en diverse marktpartijen. Deze samenwerking is geborgen in de zogenoemde Commandopost Vastgoed (CPV). Hierin werken partijen als Heijmans en Dura Vermeer intensief samen met Defensie en het RVB om de defensie vastgoedopgave te versnellen. Zo realiseert Heijmans een Technologie Centrum Land voor Defensie in Leusden.
ESG en de enorme verduurzamingsoperatie
Naast de operationele eisen staat Defensie voor een dwingende maatschappelijke opgave: de volledige integratie van ESG-principes (Environmental, Social, Governance). De Routekaart Vastgoed* schrijft voor dat Defensie in 2030 een aanzienlijke reductie in CO2-uitstoot moet hebben gerealiseerd, een doelstelling die gezien de huidige staat van de portefeuille ambitieus is. Op basis van een analyse van Vastgoeddata is maar liefst 82,5 procent van de huidige defensieportefeuille gebouwd voor het jaar 2000, en 40 procent stamt zelfs uit de periode van voor 1980. Dit betekent dat een substantieel deel van de gebouwen energetisch verouderd is en niet beschikt over de isolatie of installatietechniek die nodig is voor een duurzame exploitatie.
Verder laat de Vastgoeddata analyse zien dat exacte energielabels op pandniveau voor veel militaire objecten niet inzichtelijk zijn gemaakt. Hoewel exacte energielabels voor veel militaire objecten in het verleden niet altijd inzichtelijk waren, heeft de organisatie wel openlijk erkend achter te lopen op de nationale verduurzamingsdoelen. De opgave voor de komende jaren is dan ook tweeledig: het versneld aanpakken van de energetische 'lekkages' in de bestaande bouw en het garanderen dat elke nieuwe investering voldoet aan duurzaamheidsnormen. “Met een gerichte aanpak pakken we locaties stap voor stap aan, zodat we zowel onze missie kunnen uitvoeren als een duurzamere toekomst opbouwen”, aldus Staatssecretaris Boswijk.
Het ‘defensie-effect’ op de vastgoedsector
De groeiambitie van Defensie vanuit het NPRD heeft een merkbaar effect op de Nederlandse vastgoedmarkt. Terwijl de commerciële logistieke sector in 2025 volgens Vastgoeddata kampte met dalende beleggingsvolumes en toenemende leegstand, fungeert Defensie met de introductie van het nieuwe Ecosysteem Logistiek (ESL) als een potentiële en stabiele aanjager. Dit ecosysteem (ELS) stoelt op het principe 'civiel waar het kan, militair waar het moet', waarbij de krijgsmacht voor haar logistieke slagkracht nadrukkelijk de samenwerking zoekt met civiele dienstverleners. De groeiende behoefte aan logistieke capaciteit en onderhoudshubs kan de huidige leegstand in de markt deels ondervangen. Jos Hesselink van Cushman & Wakefield (C&W) stelt hier treffend bij dat dit principe geen eenrichtingsweg is vanuit Defensie, maar juist een richtlijn kan zijn voor marktpartijen die deze handschoen willen oppakken.
Een tastbaar project vanuit de logistieke impuls van Defensie is de ontwikkeling van het Logistiek Centrum Soesterberg (LCS) op Kamp Soesterberg (ontwikkeling door Volantess). Dit duurzame knooppunt van circa 38.000 m², waarvan de bouw in november 2024 startte, moet eind 2026 operationeel zijn om de Koninklijke Landmacht efficiënter te bevoorraden.
Tegenover deze kansen staat echter een scherpe spanning met de nationale woningbouwopgave. Defensieprojecten strijden om dezelfde schaarse middelen als de woningmarkt: van stroomaansluitingen, tot aannemers en ook de zeer beperkte stikstofruimte speelt een rol. Het risico bestaat dat de prioriteitstelling voor nationale veiligheid de realisatie van woningbouwprojecten verder vertraagt. Defensie erkent deze spanning en weegt alternatieven nauwkeurig af: “Nieuwe defensieprojecten leggen beslag op schaarse ruimte, stikstofruimte, netcapaciteit en bouwcapaciteit, daarom wordt bij de huisvestingsoplossing altijd goed gekeken welke mogelijkheden er zijn wat betreft nieuwbouw op eigen terrein, koop of huur (leasen)”. Daarin worden dan ook bestaande civiele faciliteiten eerst bekeken voordat er gekozen wordt voor nieuwbouw op eigen terrein, aldus Boswijk.
Slot
De komende jaren tot 2030 zullen bepalend zijn voor de vraag of Nederland in staat is haar fysieke defensie-infrastructuur tijdig op het vereiste niveau te brengen. De doorslaggevende succesfactor voor 2026 is echter niet de omvang van het beschikbare budget — dat is door de geopolitieke urgentie inmiddels aanwezig — maar de mate van creativiteit in de ketensamenwerking. Dit sluit aan bij de visie van Hesselink (C&W), “Maak een eerlijk assessment van Defensie als huurder of buurman”, hierin ziet hij ook dat het principe ‘civiel waar kan, militair waar het moet’, niet enkel vanuit Defensie komt, maar juist ook een strategische richtlijn mag zijn voor marktpartijen.
*Bronnen:
- Kamerstukken II 2025/26, 36 800 K, nr. 1. | Vaststelling van de begrotingsstaat van het Defensiematerieelbegrotingsfonds (K) voor het jaar 2026
- Ministerie van Defensie. (2023, 1 september). Strategie routekaart verduurzamen Defensie [Infographic]. Geraadpleegd op 05-05-2026