‘We bouwen niet alleen voor vandaag, maar voor generaties die na ons komen.’
Toen Bas van Dam en Dirk Dekker in 2010 Being oprichtten, deden zij dat vanuit de overtuiging dat de vastgoedsector anders georganiseerd moest worden. De traditionele ontwikkelwereld waarin snelheid, standaardisatie en korte-termijnrendement dominant waren, bood volgens hen onvoldoende antwoord op grote maatschappelijke opgaven zoals klimaatverandering, stedelijke groei en betaalbare woningbouw. Die overtuiging krijgt vijftien jaar later nog altijd dagelijks bevestiging, zelfs op de stoep van hun eigen projecten. Aan de rand van het NDSM-terrein wijst Van Dam naar een abrupt eindigende bouwlijn: ‘Zie je dat? Daar houdt alles op. Niet omdat de grond op is, maar omdat Damen er ligt.’ De scheepsbouwer en zijn milieucirkel blokkeren woningbouw in een deel van Haven-Stad waar 65.000 woningen gepland zijn. Het conflict tussen Gemeente, grondeigenaren en Damen — dat zelfs leidde tot aanwijzing van het gebied als Industrieterrein van Provinciaal Belang — typeert volgens Van Dam de ‘soapserieachtige’ complexiteit van grootstedelijke ontwikkeling anno 2025. Die dagelijkse realiteit versterkt de kern van de missie waarmee Being destijds begon. Van Dam ontwikkelde die visie tijdens zijn jarenlange betrokkenheid bij een Amerikaanse ontwikkelaar, waar tussen 2007 en 2009 duurzaamheid geen rol speelde in ontwerp of realisatie. ‘Alles draaide om korte-termijnrendement. En toen dacht ik: dit kan anders. Dit moet anders,’ zegt hij. Die ervaring werd het beginpunt voor Being, dat sindsdien inzet op duurzaamheid, maatschappelijke waarde en hoogwaardige architectuur. Sinds 2016 is het bedrijf B Corp, een certificering die heeft bijgedragen aan meetbare ESG-prestaties en interne discipline.
Leiderschap, mensgericht ontwerp en een integrale duurzaamheidsvisie
De complementariteit tussen Van Dam en Dekker vormt de ruggengraat van de organisatie. Dekker richt zich op structuur, risico’s en beheersing; Van Dam op visie, concepten en — in gezamenlijkheid met Dekker — de strategie. De acquisitiekant ligt daarbij nadrukkelijk meer in Van Dams ‘bakje’. ‘Hard op de inhoud, zacht op de mens’ is een leidend principe dat volgens Van Dam noodzakelijk is bij gebiedsontwikkelingen waarin belangen, emoties en politieke dynamiek voortdurend verschuiven. Door inhoud en emotie gescheiden te houden, blijft het team in staat om weloverwogen keuzes te maken zonder de onderlinge samenwerking onder druk te zetten. Duurzaamheid wordt bij Being niet alleen benaderd als een technische opgave, maar nadrukkelijk als een mensgerichte discipline. Het bedrijf werkt met omgevingspsychologen, biologen en gedragsexperts om beter te begrijpen hoe gebouwen invloed uitoefenen op welzijn, gezondheid en gedrag. In projecten zoals De Oosterlingen in Amsterdam zijn deze inzichten direct vertaald naar ontwerp. De ambitie om in 2030 Beyond Paris Proof te opereren sluit aan op de B Corp-filosofie en op de groeiende vraag vanuit investeerders en gebruikers naar meetbare impact.
De strategische stap naar een full life cycle-platform
Being maakt momenteel een belangrijke strategische omslag: van ontwikkelaar naar een organisatie die verantwoordelijk blijft voor gebouwen gedurende de gehele levenscyclus. Met de komst van Marc Vriens als algemeen directeur van Being Development en de oprichting van Being Asset Management Services onder leiding van Frederick van Gulik breidt het bedrijf zijn rol in de markt uit. Deze integrale benadering leidt volgens Van Dam tot andere ontwerpkeuzes. Een ontwikkelaar die een gebouw na oplevering overdraagt, kiest soms voor de laagste bouwkosten; een partij die ook beheer en verduurzaming op zich neemt, kiest eerder voor materialen die langer meegaan of voor installaties met lagere energie- en onderhoudslasten. De positionering ‘Part of Something Bigger’ verwijst naar het idee dat een gebouw niet wordt ontworpen voor een snelle exit, maar voor een duurzame rol in de stad op de lange termijn.
Portefeuille en transacties tonen richting van de nieuwe strategie
De recente transacties uit de portefeuille van Being illustreren de strategische koers van het bedrijf. De Koepelgevangenis in Breda, in 2022 gekocht, past volgens Van Dam bij een organisatie die inzet op langjarige verantwoordelijkheden. De transformatie van het monumentale complex naar een open, gemengd stedelijk gebied vraagt omvangrijke investeringen in zowel renovatie als stakeholdermanagement, maar levert op de lange termijn maatschappelijke en economische waarde op. De verkoop van het winkelblok aan het Binnenwegplein in Rotterdam — waar onder meer TK Maxx en Kruidvat zijn gevestigd — laat zien dat retailgebieden profiteren van placemaking en hoogwaardige vormgeving. Het betreft hetzelfde pand dat Being in 2022 samen met Commonwealth verwierf; beide transacties maken onderdeel uit van dezelfde locatie en dezelfde herpositioneringsopgave. Being benadert dit als één geïntegreerd project waarbij het potentieel van de plek centraal staat.
Ook in de kantorenmarkt behaalde Being aansprekende resultaten. The Joan, het kantoor aan de Joan Muyskenweg 30, werd in 2020 verkocht aan Goldman Sachs en is inmiddels voor ruim 75% verhuurd aan meerdere huurders, waarbij Ayvens de grootste huurder is met 9.900 vierkante meter. Van Dam ziet hierin een bevestiging dat duurzame, goed bereikbare kantoren met een sterke identiteit toekomstbestendig blijven, ondanks de opkomst van hybride werken. Tegelijkertijd erkent hij dat nieuwbouwkantoren steeds moeilijker rendabel te maken zijn vanwege stijgende bouwkosten en strenger beleid. Transformatie en repositionering worden daardoor belangrijker. Max & Moore, het kantoorgebouw aan de Asterweg dat in 2020 werd verkocht, wordt vaak in één adem genoemd met de circulaire ambities van Being. Hoewel het project zelf geen houtbouw bevat, is er wel beperkt sloophout uit voormalige opstallen hergebruikt. Volgens Van Dam laat dit zien dat materiaalhergebruik — waar mogelijk — bijdraagt aan zowel CO₂-reductie als de gebruikskwaliteit die past bij de mensgerichte ontwerpfilosofie van het bedrijf. De Bunkertoren in Eindhoven laat zien hoe samenwerking met kennisinstellingen zoals de TU/e kan leiden tot een succesvolle herontwikkeling waarbij monumentaal erfgoed wordt geïntegreerd in een hoogstedelijke context. De ontwikkeling kende twee afzonderlijke transactiemomenten: in 2019 verkocht Being Development het woonprogramma aan een pensioenfonds, gevolgd door de verkoop in 2021 van het kantoorgedeelte aan GoodHabitz. Deze fasering illustreert hoe het gebied zich stapsgewijs heeft doorontwikkeld richting een gemengd stedelijk woon-werkprogramma.
Grootstedelijke opgaven en de spanning tussen beleid en markt
In huidige projecten komt de ontwikkelstrategie verder in beeld. Op het VdMA-terrein in Eindhoven kiest Being bewust voor een stadsbos van duizend vierkante meter in plaats van maximale programmatische invulling. Van Dam ziet het als een investering in toekomstige leefkwaliteit: een bijdrage aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en hittestressreductie. Voor investeerders die sturen op efficiëntie per vierkante meter vraagt dat om een uitleg die steeds vaker op begrip kan rekenen, omdat de waarde van klimaatadaptieve maatregelen aantoonbaarder wordt.
Het dossier rond het Damco-terrein in Amsterdam-Noord illustreert de complexiteit van stedelijke ontwikkeling in gebieden waar industrie en woningbouw ruimtelijk botsen. De milieucirkel van Damen Shipyards blokkeert woningbouw, terwijl het gebied formeel onderdeel is van Haven-Stad. Being is hierover met de Gemeente in gesprek, maar erkent dat beleidskaders en industriële belangen de ontwikkelruimte voorlopig beperken. Ondertussen zet het bedrijf stevig in op betaalbare woningbouw. Het project Spaarnepoort in Haarlem, ontwikkeld voor ASR, bestaat uit 620 woningen in het betaalbare segment. Volgens Van Dam is betaalbaarheid een integraal onderdeel van stedelijke opgaven en moet het altijd een volwaardige plek krijgen binnen grootschalige gebiedsontwikkeling. De beleidsomgeving vormt echter een steeds grotere uitdaging. Huurregulering, beperkingen voor short-stay en trage ruimtelijke procedures maken projecten complexer en risicovoller. Van Dam benadrukt dat scenario-denken daarom essentieel is: projecten moeten in verschillende richtingen kunnen opschalen of verschuiven wanneer regelgeving of marktcondities wijzigen.
Vooruitblik: een grotere portefeuille, maar dezelfde kern
Als Being vooruitkijkt naar 2035, ziet Van Dam een organisatie die in omvang groeit, zowel in aantal projecten als geografisch bereik, maar die bewust vasthoudt aan een compacte, multidisciplinaire structuur. De combinatie van ontwikkeling en asset management moet leiden tot meer langdurige verantwoordelijkheid, meer meetbare impact en een portfolio waarin gebouwen kunnen worden beheerd, verbeterd en op termijn opnieuw ontwikkeld. Tegelijkertijd blijft het DNA van het bedrijf onveranderd. Being blijft volledig in handen van de oprichters, wat volgens Van Dam noodzakelijk is om de cultuur en missie te behouden. De ambitie blijft om gebouwen en gebieden te ontwikkelen en te dragen, zodat kwaliteit en duurzaamheid niet verdwijnen zodra een project wordt opgeleverd. De ontwikkeling van Being naar een full life cycle-organisatie weerspiegelt een bredere beweging in de sector, waarin ontwikkelaars worden afgerekend op de prestaties van hun gebouwen over de tijd. In een markt die geconfronteerd wordt met strengere regelgeving, klimaatdruk en veranderend gebruik, positioneert Being zich als een partij die verantwoordelijkheid neemt voor het hele traject. Het is een positionering die past bij de ambities van het bedrijf — en bij de eisen die de komende jaren steeds dominanter zullen worden.