Paul Oremus werkt al sinds 1998 bij CBRE Investment Management (CBRE IM), voorheen ING Real Estate Investment Management (ING REIM). ‘Het is een groot bedrijf waar je als jonge professional veel verschillende dingen kunt doen. Ik begon op de holding (Finance, Development and Investment Management) en maakte in 2007 de overstap naar de Nederlandse beleggingstak. De diversiteit en dynamiek maken dat ik hier altijd ben gebleven. In de beginjaren groeide het bedrijf enorm. In 2011 werd het bedrijf door ING verkocht aan CBRE. De overgang van een bank/verzekeraar naar een full swing vastgoedspeler gaf een heel andere dynamiek. Binnen CBRE IM is vastgoed core business en dat was binnen ING uiteraard niet het geval. Er gebeurt hier altijd veel en het bedrijf investeert fors om voorop te lopen in nieuwe ontwikkelingen zoals AI. Dat maakt het aantrekkelijk om door te groeien.’
Zijn loopbaan voerde langs Treasury & Risk, Corporate Control en de rol van CFO/COO. Sinds 2013 leidt hij het Nederlandse platform, een jaar later het Nederlandse woningplatform en sinds 2022 ook het Nederlandse winkelplatform. ‘De overstap naar de rol van Fund Manager was voor mij het meest vormend. Toen mijn voorganger tijdelijk uitviel, mocht ik waarnemen en kreeg ik de smaak te pakken. Dat was een kantelpunt.’
Daarnaast is Oremus actief in het bestuur van de IVBN, de brancheorganisatie van institutionele vastgoedbeleggers. ‘Het is cruciaal dat beleggend Nederland een stem heeft in Den Haag. Ik zet me daar in voor research en duurzaamheid, een thema waar ik persoonlijk veel passie voor heb. Beleid en politiek hebben direct impact op ons werk. Het is goed om die verbinding te leggen.’
Wonen als rode draad
Het Nederlandse woningplatform groeide onder zijn leiding van € 1,1 mrd in 2014 naar € 3 mrd in 2022, met in de sterkste jaren een rendement oplopend naar 12,7% per jaar. ‘Woningen hebben in Nederland altijd een laag risicoprofiel gehad. Inflatievolgend, nauwelijks leegstand, en een product dat dicht bij obligaties ligt, maar wel met jaarlijkse huurindexatie. In een periode van extreem lage rente was de toestroom van kapitaal enorm. Nu zijn we terug in normaler vaarwater, maar de interesse blijft groot. Het is en blijft een stabiel product voor institutionele beleggers.’
Ook internationaal timmert CBRE IM aan de weg. Oremus stond aan de basis van de ontwikkeling van de Europese impact strategie voor woninginvesteringen. ‘De vraag naar Europese woninginvesteringen groeide sterk, zeker vanuit pensioenfondsen die naast rendement ook impact willen maken. Onze Europese strategie is gericht op kwalitatief hoogwaardige, duurzame en betaalbare huurwoningen waarmee we vooral ook maatschappelijke waarde toevoegen. Pensioenfondsen worstelen vaak met het concreet invullen van hun impactdoelstellingen. Met onze Europese strategie koppelen we een financieel gezonde beleggingscase aan maatschappelijke impact.’
Rotatiestrategie en recente verkopen
Een aantal fondsen van CBRE IM zijn open-ended, wat betekent dat in- en uitstroom van kapitaal automatisch tot transacties leidt. ‘We hanteren een gemiddelde leeftijd van circa 20 jaar in onze portefeuille. Dat betekent dat de fondsen continu 5% kopen of verkopen. Ook liquiditeitsbeheer speelt mee, omdat deelnemers in- en uitstappen.’ De afgelopen twee jaar leidde dit tot diverse verkopen. Recente transacties binnen het Nederlandse woningplatform waren onder meer:
- 123 appartementen in Breda en Den Haag aan Daelmans voor € 54 mln
- De Kate-portefeuille (259 woningen in Arnhem, Houten, Soest, Tilburg en Voorhout) aan Daelmans voor € 85 mln
- Woningen in Den Haag aan Trigono Capital voor € 49 mln
- De Liam-portefeuille (438 woningen verspreid over o.a. Den Haag, Rotterdam, Arnhem, Gorinchem, Vlissingen, Dronten, Almelo, Groningen en Den Bosch) aan Urban Interest voor € 95,9 mln
‘Deze verkopen zijn onderdeel van onze actieve portefeuille-optimalisatie. In 2023 zagen we iets meer uitstroom door de hogere rente. Inmiddels is dat weer in balans. Het is geen kwestie van afbouwen, maar van actief portefeuillebeheer.’
Mandaat met APG in Cartesius Utrecht
Een van de meest opvallende initiatieven van de afgelopen tijd is het gezamenlijke mandaat met APG voor betaalbare en duurzame woningen. Het pensioenfonds ABP en CBRE IM hebben een startkapitaal van €350 mln vrijgemaakt met als doel om de komende vijf jaar €1 mrd te investeren in meer dan 3.000 betaalbare, duurzame huurwoningen. De focus ligt op het middenhuursegment, zoals gedefinieerd in de Wet betaalbare huur, en op huishoudens met een middeninkomen.
De eerste aankoop is gedaan in Utrecht: het Cartesius-project, onderdeel van een gebiedsontwikkeling van circa 3.000 woningen. ‘Wij hebben de eerste fase, Deelgebied 2 met 121 middenhuurwoningen, aangekocht. Het staat midden in Utrecht, vlakbij het station en goed ontsloten. Dit past perfect bij de strategie: middenhuur in een stad met groot tekort.’
De woningen in Cartesius zijn volledig gasloos en aangesloten op een thermisch opslagsysteem. Het project, dat naar verwachting in 2028 wordt voltooid, streeft naar een BREEAM In-Use Excellent-certificering en voorziet in meerdere dak- en binnentuinen die biodiversiteit en leefkwaliteit bevorderen. ‘Dit is niet alleen een investering in stenen, maar ook in de gemeenschap,’ aldus Oremus.
Met de samenwerking met ABP wil CBRE IM direct bijdragen aan de sociale impactdoelen van pensioenfondsen. ‘ABP heeft een achterban van mensen die vaak zelf in sleutelberoepen werken. Het is essentieel dat ook zij betaalbaar in steden kunnen wonen. Dat sociale element maakt dit mandaat extra waardevol.’
Kantoren: verkopen en herinvesteren
CBRE IM verkocht onlangs kantoorgebouw NieuwAmsterdam in Amsterdam Zuidoost (verkocht aan Edge voor €120 mln) en het belang in WTC Schiphol (verkocht aan Schiphol Real Estate voor € 86,2 mln). Oremus: ‘Wij beoordelen continu onze portefeuille. Selectieve desinvesteringen maken kapitaal vrij voor herinvesteringen in toekomstbestendige assets, in Nederland en andere Europese landen. Op de kantorenmarkt zien we dat de belangstelling van grote investeerders blijft, mits het object voldoet aan hoge duurzaamheidseisen.’
Een kernasset is WTC Amsterdam (met de recent opgeleverde Tower Ten), waar CBRE IM juist stevig in investeert. ‘We renoveren nu de entree en centrale ruimte aan het Zuidplein en de commerciële plint. Ook de torens 5, 7 en 8 worden grootschalig vernieuwd. Daarmee zorgen we dat dit een van de leidende kantoorgebouwen van Nederland blijft.’
Over de rentestanden is Oremus positief: ‘De korte rente ligt rond de 2%, de lange rond de 2,8%. Dat maakt financiering van kantoren weer mogelijk tegen circa 3,0–4%. Daarmee is de spread ten opzichte van obligaties gezond. Het kapitaal keert terug zodra geopolitieke onzekerheid afneemt.’
Logistiek
Naast woningen blijft logistiek een kernsector van CBRE IM. Zo kocht de belegger recent het 38.000 m² grote last-mile complex AMS CityDocks in Amsterdam, waarvan een deel inmiddels is verhuurd aan zorgspeler Medux. Een belangrijke motor achter de nog altijd groeiende vraag naar logistiek vastgoed is de aanhoudende groei van e-commerce. CBRE IM becijferde dat tegen 2030 alleen al op het Europese vasteland de vraag naar e-commerce-distributiecentra zal oplopen naar 20 mln m², met in Nederland een verwachte additionele vraag van ongeveer 1,4 mln m². Dit is meer dan een verdubbeling van de historisch gemiddelde opname. ‘Logistiek vastgoed biedt kansen voor investeerders om maatschappelijk verantwoord te investeren. Door te kiezen voor slimme oplossingen zoals duurzame bouwmethoden, multifunctionele ontwerpen en integratie met de natuurlijke omgeving, kunnen investeerders niet alleen waarde creëren, maar ook bijdragen aan een leefbare samenleving,’ aldus CBRE IM.
Verschuivende allocatie naar studentenhuisvesting en senior living
Dat CBRE IM de laatste 3 jaar meer verkocht dan gekocht heeft, wat blijkt uit een data-analyse van Vastgoeddata, zegt volgens Oremus vooral iets over de marktomstandigheden. ‘Door de renteverhogingen tussen 2022 en 2024 kregen veel institutionele beleggers te maken met herallocaties. Vastgoed werd tijdelijk minder aantrekkelijk dan obligaties. Inmiddels is de situatie gestabiliseerd en zijn de spreads weer gezond.’
Intussen verschuift de allocatie naar andere segmenten. Zo investeerde CBRE IM € 300 mln in studentenhuisvesting en € 350 mln via het APG-mandaat van in totaal € 1 mrd, in middenhuur. ‘In de periode van onduidelijke beleidskaders en wetgeving in ontwikkeling, waren we voorzichtiger met investeringen in het middensegment; inmiddels is het speelveld helderder en bouwen we de exposure gecontroleerd uit. Studentenhuisvesting sluit daar goed op aan, omdat de vraag structureel blijft groeien.’ Daarnaast zijn we ons aan het oriënteren op senior living waar de vraag sterk toeneemt. Ook in dit woonsegment zien wij kansen.
Retail: van crisis naar herstel
Retailvastgoed stond jarenlang onder druk door e-commerce en corona. Toch ziet Oremus weer kansen. ‘We gingen van nul naar 35% e-commerce aandeel in de omzet. Dat dwong winkels tot krimp. Corona versnelde dit proces. Maar inmiddels zie je dat consumenten ook weer terugkeren naar fysieke winkels. De footfall en omzet stijgen weer.’
Volgens hem gloort er zelfs nieuwe interesse bij beleggers. ‘In Zuid-Europa zien we weer actieve aankopen van winkelcentra. Ook op high-streets groeit de belangstelling. Voor de juiste locaties is er weer serieuze vraag. Het beeld kantelt: na jaren van druk zien we weer tekenen van groei.’
Duurzaamheid en CRREM
Een speerpunt in alle fondsen is duurzaamheid. CBRE IM gebruikt de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) als leidraad. ‘Elk gebouw moet voldoen aan de doelstellingen die zijn gedefinieerd door de CRREM die er op neerkomen dat de huidige uitstoot naar nul daalt in 2050. In de CRREM-methodiek strandt een gebouw als het energieverbruik in enig jaar boven de CRREM doelstelling uitkomt. Dat dwingt ons om investeringen af te wegen: voldoet een gebouw nu en in de toekomst? De uitdaging is dat veel gebouwen niet zomaar aanpasbaar zijn. Je moet dus vooruitdenken: voldoet dit gebouw ook in de toekomst nog?’
Vooruitblik 2030
Tot slot: welke rol wil CBRE IM spelen richting 2030?
‘We willen een breed vastgoedbedrijf blijven, met focus op woningen en logistiek, maar ook sterke posities in kantoren en retail. Als global player willen we Nederlandse beleggers toegang geven tot Europese exposure, en internationale beleggers een ingang tot Nederland. Dat is onze kracht: lokale kennis koppelen aan een wereldwijd platform.’ Zelf blijft Oremus de koers bepalen in Nederland. ‘Ik ben aanvoerder van het Nederlandse team en wil dit verder brengen. We werken continu aan productontwikkeling, zoals de Europese woningstrategie en het APG-mandaat. Niet alles lukt, maar veel wel. En juist dat maakt dit vak zo boeiend.’