Vastgoeddata in gesprek met Onno Hoff, Fund Manager Achmea Dutch Residential Fund
De Nederlandse woningmarkt is in enkele jaren tijd fundamenteel veranderd. Waar institutionele beleggers lange tijd konden sturen op relatief stabiele rendementen, wordt de sector vandaag de dag gekenmerkt door een complexe combinatie van oplopende bouwkosten, strengere regulering en hogere eisen op het gebied van betaalbaarheid en duurzaamheid. In dat speelveld heeft Achmea Real Estate naast een core-woningfonds dat inzet op duurzame nieuwbouw ook een impactfonds gelanceerd dat gericht is op de transformatie van bestaande woningen. Volgens Onno Hoff, fondsmanager van beide fondsen, is die combinatie geen luxe, maar een noodzaak.
‘Als je de woningmarkt echt vooruit wilt helpen, moet je twee dingen doen,’ zegt Hoff. ‘Je moet nieuwe woningen toevoegen, maar je moet ook iets doen met de bestaande voorraad. Daar zit uiteindelijk de grootste opgave – en dus ook de grootste kans.’
Van ontwikkelaar naar langetermijnbelegger
Die overtuiging is niet los te zien van zijn loopbaan. Hoff werkte eerder bij Bouwfonds en Heijmans en maakte daarna de overstap naar institutionele vermogensbeheerders, onder meer bij ASR en Vesteda. Die combinatie van perspectieven vormt de basis van zijn huidige aanpak. ‘Een ontwikkelaar begint heel vroeg met plannen en neemt daar op een gegeven moment afscheid van, vaak vlak na oplevering,’ zegt hij. ‘Voor een belegger begint het dan eigenlijk pas. Dan start de exploitatie en moet je zorgen dat het vastgoed op lange termijn rendement oplevert.’
Het is precies dat langetermijnperspectief dat het Achmea Dutch Residential Fund (ADRF) en het Achmea Dutch Residential Impact Fund (ADRIF) met elkaar delen. Waar het eerste fonds zich richt op het toevoegen van stabiele, duurzame woningen aan de portefeuille, is het tweede fonds opgezet om bestaand bezit te verduurzamen. Beide fondsen opereren bewust naast elkaar, maar zijn inhoudelijk verschillend gepositioneerd richting beleggers.
Core-fonds: sturen op kwaliteit en risicobeheersing
Het ADRF geldt als een klassiek core-fonds. Met circa 7.000 woningen en een gemiddelde portefeuilleleeftijd van ongeveer 11 jaar is het fonds nadrukkelijk gepositioneerd als laag-risicoproduct voor institutionele beleggers. Meer dan 90% van de woningen heeft energielabel A en een groot deel is gasloos. Voor pensioenfondsen is dat een aantrekkelijk profiel: stabiele, voorspelbare inkomstenstromen gecombineerd met beperkte operationele risico’s.
‘Rendement heeft altijd een relatie met risico,’ zegt Hoff. ‘Wij zitten aan de lage kant van die curve. Dan moet je zorgen dat je portefeuille kwalitatief gewoon heel goed is. Dat betekent: jonge woningen, goede locaties en een hoog duurzaamheidsniveau.’ Waardecreatie binnen het core-fonds zit dan ook niet in opportunistische ingrepen of grootschalige transformaties, maar juist in het voorkomen van toekomstige risico’s. Strengere regelgeving rond energieprestaties of verhuur kan een directe impact hebben op de waarde van vastgoed. Door daar nu al op te anticiperen, probeert Achmea die risico’s structureel te beperken.
Die filosofie vertaalt zich direct in de acquisitiestrategie. Nieuwbouw vormt de kern, vaak via forward funding-constructies waarbij Achmea al in een vroeg stadium instapt in projecten van ontwikkelaars. Dat biedt maximale controle over kwaliteit, duurzaamheid en producttype. Bestaande complexen worden alleen toegevoegd als ze vrijwel direct voldoen aan de eisen van het fonds.
Een goed voorbeeld daarvan is de aankoop van een complex in Groningen in de zomer van 2025. Voor circa €38 miljoen verwierf het ADRF 122 woningen met energielabel A++, in een transactie die off-market tot stand kwam via het eigen netwerk. De verkopende partij was een particuliere belegger die het complex al enkele jaren in bezit had. ‘Dat soort deals komen niet vaak voor, maar ze zijn wel interessant,’ zegt Hoff. ‘Je zit direct met de eigenaar aan tafel, zonder competitief biedingsproces. Je hebt meer tijd om de deal goed te analyseren en dat leidt vaak tot betere beslissingen.’
Tegelijkertijd laat de portefeuille ook zien dat Achmea bereid is om afscheid te nemen van vastgoed dat niet langer past binnen de strategische koers van het fonds. De verkoop van 16 appartementen in Dieren in februari 2025, voor circa €3,85 miljoen aan Daelmans Vastgoed, is daar een illustratie van. ‘Dieren is een prima plaats en het object heeft het goed gedaan,’ zegt Hoff. ‘Maar het ligt niet op onze kansenkaart voor de komende tien jaar. Dan kiezen we ervoor om dat kapitaal vrij te maken en te investeren in gebieden waar we sterker willen groeien, zoals Amsterdam, Utrecht of Eindhoven.’
Niet elke transactie van Achmea zegt overigens iets over het woningfonds. De verkoop van de Kairos-portefeuille in 2020, bestaande uit 113 woningen en 98 garages voor circa €20 miljoen, vond plaats vanuit een separate account. ‘Die portefeuille zat niet in het woningfonds,’ benadrukt Hoff. ‘Dus die zegt niet direct iets over de strategie van het ADRF.’
Impactfonds: waardecreatie via verduurzaming
Waar het core-fonds zich richt op het bouwen van nieuwe woningen, is het impactfonds juist gericht op het verduurzamen van bestaande, oudere woningen. Het ADRIF richt zich op woningen met energielabel D of slechter — een segment dat volgens Hoff lange tijd onderbelicht is gebleven, maar inmiddels centraal staat in de energietransitie.
‘Er zijn in Nederland ongeveer 850.000 huurwoningen met een energielabel D of slechter,’ zegt hij. ‘Dat is een enorme markt. En als je daar niets aan doet, krijg je op termijn een probleem, zowel vanuit regelgeving als vanuit exploitatie.’ De strategie van het impactfonds is daarom fundamenteel anders dan die van het core-fonds. Door middel van isolatie, elektrificatie en renovatie worden woningen opgewaardeerd naar minimaal energielabel A. ‘Als je een woning verduurzaamt, haal je niet alleen de CO₂-uitstoot omlaag,’ zegt Hoff. ‘Je verlaagt ook de energierekening en je verhoogt het comfort. Dat is directe impact voor de huurder.’
Voor investeerders ontstaat daarmee een dubbel rendement: financieel en maatschappelijk. Die combinatie wordt voor pensioenfondsen en andere institutionele beleggers steeds belangrijker. Een deel van hun beleggingsportefeuille is ingericht op impactbeleggen. Dat betekent dat een investering een additioneel effect moet hebben, tot meetbare resultaten moet leiden en gericht is op het aanpakken van een maatschappelijk thema. ‘Met ADRIF leveren wij een concreet impactproduct, in Nederland, dat ook waardevol is voor de pensioenfondsdeelnemers en hun kinderen,’ aldus Hoff.
De focus van ADRIF ligt daarbij nadrukkelijk op portiek- en galerijflats uit de jaren zestig en zeventig. De wijken met deze objecten combineren schaal, uniformiteit en hebben vaak een gunstige ligging ten opzichte van stedelijke centra. ‘Die wijken zijn destijds heel planmatig gebouwd,’ zegt Hoff. ‘Veel uniforme woningen, veel groen, voorzieningen in de buurt. Dat maakt ze interessant, omdat je daar efficiënt kunt werken en de infrastructuur al aanwezig is.’ Achmea werkt met vaste ketenpartners, waaronder BAM Wonen en Dura Vermeer, die al vóór de aankoop technische en financiële plannen uitwerken. Daardoor ontstaat vooraf inzicht in de benodigde investeringen en het verwachte rendement.
‘We hebben met aannemers scenario’s doorgerekend,’ zegt Hoff. ‘Wat gaan we doen, wat kost het en wat levert het op. Dan weet je waar je aan begint.’
Transacties, doorstroming en de woningmarkt van morgen
De strategie van Achmea komt niet alleen tot uiting in individuele transacties, maar ook in de manier waarop naar de woningmarkt als geheel wordt gekeken. Zo wordt steeds vaker geïnvesteerd in projecten waarin wonen wordt gecombineerd met zorg. De aankoop van het Aurora-complex in Den Haag in 2025, met 442 woningen en een zorgcomponent, is daar een voorbeeld van.
‘Wonen en zorg vullen elkaar goed aan,’ zegt Hoff. ‘Met name voor oudere bewoners is het prettig dat zorg dichtbij is. En voor ons zorgt het voor stabiliteit in de exploitatie.’
Ook in nieuwbouwprojecten zoals Holland Park Zuid in Diemen (circa 90 middenhuurwoningen, ontwikkeld door AM) en Common Ground in Nieuwegein (43 middenhuurwoningen voor PME) ziet Achmea kansen om rendement en duurzaamheid te combineren. In Rijswijk heeft Achmea bovendien een grootschalige gebiedsontwikkeling met 344 huurwoningen binnen een totaalproject van 549 woningen. Tegelijkertijd ziet Hoff dat de oplossing voor de woningmarkt niet alleen in bouwen ligt, maar ook in het beter benutten van de bestaande voorraad.
‘Je kunt wel alleen maar kleine woningen bouwen,’ zegt hij. ‘Maar je kunt ook zorgen dat mensen doorstromen. Als je voor senioren geschikte woningen bouwt, komen er grotere woningen vrij voor gezinnen. Zo breng je een beweging op gang.’ Die bredere visie vertaalt zich ook in de buy-sell-strategie van het fonds. Ondanks selectieve verkopen blijft Achmea netto koper. Het nieuwe kapitaal dat is opgehaald bij klanten – meer dan €2 miljard in 2025 en 2026 – geeft daar ook alle ruimte voor. ‘We hebben een duidelijke groeidoelstelling,’ zegt Hoff. ‘Dus per saldo kopen we meer dan we verkopen.’ Waar de focus jarenlang sterk op de Randstad lag, wordt nu breder gekeken. ‘Je ziet dat mensen zich anders gaan verspreiden,’ zegt hij. ‘Daar spelen wij op in door ook in grote provinciesteden actief te blijven.’
Voor Hoff persoonlijk ligt de lat echter breder dan alleen financiële prestaties. ‘Mijn missie is geslaagd als ik aan beide kanten tevreden klanten heb,’ zegt hij. ‘Tevreden investeerders én tevreden huurders. Want daar begint het uiteindelijk.’ In een markt waarin rendement steeds vaker moet worden afgewogen tegen maatschappelijke impact, lijkt die dubbele doelstelling niet alleen wenselijk, maar onvermijdelijk.