1. Hoeveel verder moet de prijsaanpassing gaan?
Dat hangt echt af van het soort product (zowel sector als beleggingsrisico). In het algemeen hebben we een verschuiving in de rendementen gezien van 150-175 basispunten. Dat lijkt op dit moment (bijna) voldoende voor “core” beleggingsproducten. Voor dit product zien wij dus geen verdere prijsaanpassing, met een slag om de arm in verband met interest rate hikes die mogelijk nog komen misschien nog eens 25-50 basispunten.
Misschien is een groter probleem in termen van beleggingsvolumes de toegenomen risicoaversie van beleggers. De definitie van core is veranderd en is smaller dan in het verleden. Daardoor vallen producten die als core werden beschouwd, nu buiten die categorie en in het core plus segment. Hierdoor krijgen zij niet alleen te maken met hogere kosten van vreemd vermogen, maar ook met hogere kosten van eigen vermogen. In het algemeen is core plus op dit moment een minder gekozen strategie, wij zien met name vraag naar core of value add beleggingsproducten.
2. Wanneer kunnen we verwachten dat de aanvangsrendementen dalen?
De hamvraag. De algemene verwachting is dat we na de zomer meer activiteit zullen zien. Dit was echter al de verwachting eind 2022 en eerlijk gezegd wordt dit momentum steeds verder opgeschoven door enkele negatieve gebeurtenissen in het eerste kwartaal (hoger dan verwachte inflatie, verdere renteverhogingen, failliet gaande banken (SVB, Credit Suisse en andere)). Dus mijn persoonlijke mening is dat het Q1 2024 zal zijn, gezien de stabiliteit van de wereldeconomie en de kapitaalmarkten.
3. In welke vastgoedsectoren passen de aanvangsrendementen zich het snelst aan?
De sectoren met de beste "occupier fundamentals". In het algemeen zijn dat logistiek, woningen, life science, food anchored retail en gezondheidszorg.
In Nederland staat de residentiële sector echter onder druk als gevolg van ongunstige wetgeving en de sectoren life science en gezondheidszorg zijn relatief kleine markten om grote belegginsvolumes te genereren.