Eisen voor aandeel sociale- en middenhuurwoningen blijken een groot extra obstakel in de realisatie van nieuwbouw.
Voorafgaand aan de woontop op 11 december 2025, waarbij afspraken tussen het Rijk, pensioenfondsen, woningcorporaties, gemeenten en provincies gemaakt moeten worden over het bestrijden van de woningnood, heeft vastgoedadviseur CBRE een onderzoek gepubliceerd over hoeveel nieuwbouwwoningen de komende jaren gerealiseerd kunnen worden bij het loslaten van verplicht bouwen voor lager- en middensegment. In veel gemeenten in Nederland belemmeren op dit moment deze betaalbaarheidseisen de bouw van woningen.
Het doel van het Rijk om tot en met 2030 jaarlijks 100.000 woningen te bouwen is ver uit het zicht geraakt. De afgelopen twee jaar werd er slechts voor gemiddeld 63.000 woningen per jaar aan bouwvergunningen verleend. Een mix aan obstakels, waaronder hoge bouwkosten en strenge betaalbaarheidseisen ligt hieraan ten grondslag. Zo kent Amsterdam, ondanks het nijpende woningtekort, de strengste verplichting voor het bouwen van specifieke woningen naar gereguleerde huur, middelduur (huur en koop) en hoger segment (40-40-20 verdeling). Deze maatregelen blijken ook in Amsterdam een grote belemmering voor de bouw van broodnodige nieuwe woningen. Zo is het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen twee jaar gedaald naar 4.200 per jaar, ver onder het doel van 7.500 woningen.
Bijna 40% van geplande woningen 'on hold' in Amsterdam
Uit de analyse van CBRE blijkt dat van deze geplande woningen van marktpartijen grofweg 40% 'on hold' staat. Hierbij speelt een mix aan belemmeringen, van duurzaamheidseisen tot strikte bouwprogrammering. Hoewel de problematiek veelvoudig kan zijn, geven de ondervraagde projectontwikkelaars aan dat bij het wegvallen van de programmeringseisen ceteris paribus, 62% van alle geplande woningen die nu “on hold” staan weldegelijk gerealiseerd kan worden. De nieuwbouwproductie in Amsterdam zou door het versoepelen van de bouweisen dus aanzienlijk kunnen toenemen de komende jaren.
Loslaten van programmeringseisen zet extra nieuwbouwproductie op gang
Overheidseisen aan de ‘betaalbaarheid’ van woningontwikkelingen hinderen momenteel in vele projecten de financiële haalbaarheid, en daarmee de uiteindelijke realisatie van de woningen. In veel gevallen kan, ceteris paribus, een groot deel van de geplande nieuwbouwwoningen die nu 'on hold' staat wèl worden gerealiseerd bij een versoepeling van de programmeringseisen. Zo geven projectontwikkelaars aan dat wanneer de programmeringseisen voor gereguleerde huur, middelduur (huur en koop) en hoger segment in Amsterdam van 40-40-20 naar 30-30-40 zouden gaan, maar liefst 31% van de woningen die nu 'on hold' staan, weldegelijk gerealiseerd kan worden. In plaats van 13.200 kunnen zij dan 15.700 woningen realiseren.
Wanneer er helemaal geen programmeringseisen zouden worden toegepast, kan dit volgens de ondervraagde projectontwikkelaars leiden tot de realisatie van 18.600 woningen in plaats van de eerder geraamde 13.200. Daarnaast is er gekeken naar de potentie voor extra woningen in reeds geplande projecten wanneer er geen programmeringseisen zouden worden gesteld. Wanneer er minder opbrengsten hoeven worden gebruikt om onrendabele toppen van sociale- en middenhuur af te dekken, zijn er extra inkomsten om bouwkosten te dekken, wat hen in staat stelt om de geplande woningen te bouwen. Dit zou op papier kunnen resulteren in een additionele bouwcapaciteit van 4.100 woningen.
Thomas Westerhof, head of Residential Investment Properties CBRE: 'De betaalbaarheid op de gehele woningmarkt wordt niet bepaald door de segmentering van de toevoeging, maar door de grootte van de volledige woningvoorraad. Het beperken van de groei van de voorraad is de afgelopen jaren dan ook schadelijker gebleken voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt, dan het sturen op segmentering van deze groei.'
Betaalbaarheid van de woningmarkt is veelal een verdelingskwestie die in grote mate moet worden opgelost in de bestaande voorraad. Voldoende nieuwbouw is daarbij essentieel, omdat deze de doorstroming mogelijk maakt. Westerhof: 'Het verminderen van “red tape” rondom nieuwbouwprojecten vergt weinig investeringen, en biedt daarom een effectieve manier om in tijden van stagnerende bouwproductie toch het benodigd aantal woningbouwprojecten van de grond te krijgen. Hiermee verzekeren we op de lange termijn betaalbaarheid over de breedte van de markt, en daarmee een beter functionerende woningmarkt voor iedereen.'