Een gebiedsanalyse van het Stationsgebied in vergelijking met Rotterdam, Den Haag, Amsterdam Zuid en Eindhoven
In Nederland is de stedelijke ontwikkelingsfocus de afgelopen jaren verschoven van uitbreidingswijken naar stationsgebieden. Deze gebieden vormen steeds vaker de kern van verstedelijking, waar mobiliteit, wonen, werken en voorzieningen worden geconcentreerd binnen een compacte, hoogstedelijke structuur. Het zijn plekken waar de beschikbare ruimte intensief wordt benut en waar de nadruk ligt op duurzame vervoersvormen zoals trein, fiets en lopen. Voor deze analyse dook Vastgoeddata diep in de cijfers en sprak met wethouder Eelco Eerenberg van de Gemeente Utrecht (portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Vastgoed). Op basis van kadastrale data, transactiegegevens van Vastgoeddata en marktgesprekken is in kaart gebracht hoe omvangrijk de verstedelijking rond de Nederlandse OV-hubs inmiddels is, en welke steden erin slagen om een nieuw type stadscentrum te creëren. In dat netwerk van stationssteden neemt Utrecht een bijzondere positie in. Gelegen in het geografische hart van Nederland is Utrecht Centraal al decennia het drukste ov-knooppunt van het land. Dagelijks passeren er 229.788 reizigers (bron: NS, 2024), terwijl het aangrenzende Hoog Catharijne ruim 30 mln bezoekers per jaar trekt. Die intensiteit vormt de basis voor een gebied dat zich ontwikkelt tot een van de meest complete en veelzijdige stedelijke centra van Nederland: het Utrechtse Stationsgebied.
De nieuwe stedelijke typologie
De transformatie van stationsgebieden is in heel Nederland zichtbaar, maar elk station ontwikkelt zijn eigen profiel. Amsterdam Zuid, beter bekend als de Zuidas, groeit uit van monofunctioneel kantorendistrict tot een gemengde stadswijk. Het project The Pulse – ook bekend als De Puls – is hiervan het boegbeeld. Met een totale oppervlakte van 50.267 m², waarvan 31.691 m² kantoor en 9.371 m² woningen (circa 200 appartementen), markeert het gebouw de omslag naar een 24/7-stad. De duurzaamheidsambitie is hoog met een BREEAM In-Use Outstanding-score van 87,94%. Tegelijkertijd kondigt Victory Group met het project Zudo een volgende verdichtingsslag aan: een nieuw stedelijk kwartier van 207.500 m², met 165.000 m² kantoorruimte, ruim 300 woningen en 19.000 m² voorzieningen. Daarmee wordt de Zuidas stap voor stap menselijker en veelzijdiger, al blijft het gebied in de kern nog altijd een werklocatie.
Rotterdam Centraal, met circa 100.000 reizigers per dag, koppelt zijn hoogbouwambitie direct aan de verkeersader van het spoor. Project Tree House – 32.000 m² groot, waarvan 12.600 m² kantoor en 299 woningen – staat symbool voor die verticale menging van functies. Rotterdam bewijst dat verdichting en diversiteit elkaar kunnen versterken, al blijft de kantoorcomponent hier dominant. Den Haag Centraal kent met 87.000 reizigers per dag een ander profiel: hier is vooral ingezet op wonen. Project KJ Den Haag, met twee torens aan het Anna van Buerenplein, omvat 396 woningen op een totaal van circa 38.000 m² en verlengt de binnenstad met een residentiële plint. Eindhoven Centraal, met 63.532 reizigers, groeit meer geleidelijk. Projecten als District E (53.000 m², waarvan 39.000 m² wonen) en Lichthoven (32.000 m², waarvan 11.000 m² kantoor en 15.000 m² wonen) voegen nieuwe functies toe, in nauwe samenhang met de kennis- en technologiesector van Brainport. Vergeleken met deze vier steden is Utrecht niet de grootste qua oppervlak, maar wel de meest evenwichtige in functiemix. De intensiteit van reizigersverkeer en de dichtheid van functies in één compacte zone maken het tot het meest complete stationsgebied van Nederland. Binnen de contouren van het Utrechtse Stationsgebied – van de Jaarbeurszijde tot het Moreelsepark – is inmiddels ruim 1,1 mln m² vastgoed gerealiseerd of gepland. Daarvan bestaat 751.000 m² uit kantoren, 279.000 m² uit woningen en 104.000 m² uit winkels, goed voor circa 20.000 arbeidsplaatsen. De gemiddelde huurprijs voor kantoren ligt rond €260 per m² per jaar, winkels noteren gemiddeld €330.
Van transitieknoop naar volwaardige stadswijk
De gebiedsontwikkeling heeft het Utrechtse stationsgebied in tien jaar tijd getransformeerd van een transitieknoop tot een echte stadswijk: een plek waar men niet alleen reist, maar ook woont, werkt en verblijft. Aan de westzijde, waar voorheen vooral exporuimte en parkeerterreinen lagen, verrijst het Beurskwartier. Dit gebied vormt de motor van de verstedelijking met minimaal 2.500 woningen en circa 5.000 kantoorwerkplekken. Blikvanger is de Galaxy Tower aan de Jaarbeursboulevard, ontwikkeld door De Lelie Vastgoed (DLV), een dochteronderneming van Amrâth Hotels. Het gebouw meet 42.754 m² en combineert 317 appartementen, 18.478 m² hotelruimte, 479 m² retail en 3.382 m² overige functies. De woningen zijn afgenomen door Pensioenfonds Rail & OV, terwijl Amrâth Hotels het hoteldeel exploiteert. De bouw, in handen van Ballast Nedam, lag enige tijd stil maar is inmiddels hervat. Met een hoogte van 90 meter vormt de toren een nieuw herkenningspunt aan de westentree van de stad. Ook Wonderwoods draagt sterk bij aan de uitstraling van het Beurskwartier. De twee groene torens, ontworpen door Stefano Boeri Architetti en MVSA Architects en ontwikkeld door G&S& (VolkerWessels) en KondorWessels Projecten, voegen circa 400 woningen, 15.000 m² kantoorruimte en 1.200 m² aan voorzieningen toe. De woontorens zijn een voorbeeld van natuurinclusieve hoogbouw en huisvesten onder meer de Danone Innovation Hub. Verderop aan het Jaarbeursplein is Utrecht Central Plaza in ontwikkeling. Dit project, een initiatief van RED Company en Ten Brinke, omvat de grootschalige renovatie, verduurzaming en uitbreiding van het voormalige Hojel City Center II tot 22.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak, inclusief 57 parkeerplaatsen. Het complex zal ruimte bieden aan moderne kantoren, retail en hospitality en sluit naadloos aan bij de ambitie van de gemeente om het westelijke stationsgebied te transformeren tot een levendige stedelijke entree.
Volgens wethouder Eelco Eerenberg kan de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied haar publieke ambities goed borgen: “De gemeente is eigenaar van de grond voor het plan Beurskwartier, dus zij kan bij gronduitgifte borgen dat er voldaan wordt aan beleidsuitgangspunten, zowel als het gaat om duurzaamheid als om programmering. Dit was ook het geval bij de ontwikkelingen van Smakkelaarspark (Lingotto) en Galaxy Tower (Amrâth). Voor particuliere ontwikkelingen, zoals van RED Company, houden we regie omdat de gewenste ontwikkelingen niet passend zijn in het bestemmingsplan of omgevingsplan. Via anterieure overeenkomsten kunnen we nadere afspraken maken over betaalbaarheid, duurzaamheid en de openbare ruimte.”
Economische motor in het hart van Nederland
Wat Utrecht verder onderscheidt, is de verweving van hotels, retail en horeca direct rond het station. Binnen een straal van 500 meter bevinden zich meer dan 1.100 hotelkamers, verdeeld over zes grote complexen met samen ruim 71.000 m² vloeroppervlak. In Hoog Catharijne bevindt zich ruim 100.000 m² winkelruimte, met huurprijzen van gemiddeld €330 per m² per jaar en een passantenstroom van meer dan 30 mln bezoekers. Alleen al in de afgelopen vijf jaar werden hier meer dan dertig nieuwe retail- en horecacontracten afgesloten, goed voor een opname van ruim 12.000 m² commerciële plint. Buiten de retail wordt Hoog Catharijne gekenmerkt door de kantooropbouw bovenop het winkelcentrum, goed voor circa 50.000 m² kantoor. Eind 2027 verwacht PGGM de getransformeerde kantoorruimte 'De Nieuwe Tuin' (32.000 m²) in gebruik te nemen. Deze huurtransactie onderstreept dat kantoorvastgoed rondom stationsgebieden in trek zijn bij eindgebruikers en dat herontwikkelingen binnen deze locaties aanjagers zijn voor de kantorensector.
Grenzend aan Hoog Catharijne ligt het Smakkelaarspark, het groene scharnier van het gebied. Het project Spark omvat 169 woningen verdeeld over twee woongebouwen, een kantoorgebouw van 7.370 m² en ruim 6.000 m² parkruimte met wandelpaden, terrassen en aanlegsteigers. Het wordt ontwikkeld door Lingotto in samenwerking met de Gemeente Utrecht, Arup en Studioninedots. Eerenberg: “Momenteel bevindt de tenderprocedure voor bouwblok 1E zich in de selectiefase, terwijl de voorselectie van de aanbesteding van bouwblok 1B is gestart. De gunning van beide bouwblokken wordt medio volgend jaar verwacht. Na uitgifte volgt nog twee tot drie jaar ontwikkeltijd. De bouw- en marktrisico’s liggen na uitgifte bij de ontwikkelaars en de markt zelf.”
Aan de andere kant van Hoog Catharijne ligt het Moreelsepark, waar de nadruk ligt op bestaande kantoorontwikkelingen en renovaties. De aansluiting op het station en de binnenstad is direct, via het vernieuwde Stationsplein met de ondergrondse fietsenstalling voor 12.500 fietsen. “Momenteel is sprake van bijna 20.000 stationsgebonden fietsenstallingen,” aldus Eerenberg. “12.500 bij het Stationsplein, 4.000 bij het Jaarbeursplein en 3.000 bij De Knoop. Er zijn uitbreidingen in voorbereiding: 2.800 extra plekken in De Knoop en 2.000 in het toekomstige Jaarbeurspleingebouw (Oopen), in samenwerking met NS. We hebben een budget van € 11,46 mln om de voorbereiding en realisatie van verschillende stallingen mogelijk te maken.” Volgens hem zijn er op korte termijn geen grootschalige OV-investeringen gepland. “NS, ProRail, Provincie en Gemeente hebben de afgelopen decennia fors geïnvesteerd in de nieuwe OVT. We staan goed gepositioneerd om de groei van de komende jaren te faciliteren.” Een van de meest markante gebouwen in dit gebied is Moreelsepark 1, oorspronkelijk gebouwd in 1956 en momenteel in renovatie. Het kantoorpand, met een gebruiksoppervlakte van 4.900 m², vormt een representatief voorbeeld van de transformatie van verouderde kantoren naar moderne, duurzame werkplekken in het hart van Utrecht. Met projecten als MoreelsePark 01 (MP01), de Katreinetoren en de herontwikkelingen rond Smakkelaarspark en 'De Nieuwe Tuin' krijgt de oostzijde van het stationsgebied een nieuw profiel als gemengd stedelijk werkmilieu, waar monumentale panden en moderne architectuur elkaar versterken.
De combinatie van de hoogste reizigersstroom van Nederland, de sterke functiemix en de hoge dichtheid aan retail en horeca maakt Utrecht Centraal tot een blauwdruk voor de stad van de toekomst. Waar Amsterdam Zuid nog zoekt naar levendigheid en Rotterdam zich richt op verdere verdichting, heeft Utrecht als eerste stad een volledig geïntegreerd stationsdistrict gerealiseerd. De vier deelgebieden – Beurskwartier als motor en Hoog Catharijne als commercieel hart met Moreelsepark en Smakkelaarspark als groen scharnier – maken van het stationsgebied geen enkelvoudig vastgoedproject, maar een volwaardige stadsontwikkeling. Utrecht laat zien dat de toekomst van stedelijke groei niet buiten de stad ligt, maar er middenin – boven op het spoor, in het hart van Nederland.