Een goede buurt is meer dan een verzameling woningen. Voor Ronald Huikeshoven, directie AM, onderdeel van BAM, draait gebiedsontwikkeling om de samenhang tussen betaalbaar wonen, groen, energie en ontmoeting. Juist op de schaal van een wijk ontstaan mogelijkheden die een afzonderlijk gebouw niet biedt. Hoe benut je die kracht als oplopende kosten, netcongestie en lange procedures de woningbouw onder druk zetten?
Vroeger ging Ronald Huikeshoven met zijn vader mee naar de bouw. Zijn vader werkte in de sector en Huikeshoven deed er al op jonge leeftijd klusjes. Later draaiden de rollen om en nam hij zijn vader mee naar projecten waaraan hij werkte. Even laten zien wat er werd gebouwd. ‘Hij nam mij vroeger mee naar de bouw, en later kon ik hem laten zien waaraan ik zelf werkte.’ Die belangstelling voor bouwen is gebleven, maar zijn blik is breder geworden. Na negentien jaar bij AM, waarvan tien als directievoorzitter, spreekt Huikeshoven vooral over wat er tussen gebouwen gebeurt. Hoe bewoners elkaar ontmoeten, welke voorzieningen een buurt nodig heeft en hoe verschillende functies samen een energiesysteem kunnen gebruiken.
‘Je begint in ons vakgebied met gebouwen’, zegt hij. Gaandeweg ging hij steeds meer zien wat gebiedsontwikkeling maatschappelijk kan betekenen. Niet iedere ambitie hoeft daarbij extra geld te kosten. Juist door op de schaal van een wijk te kijken, ontstaan mogelijkheden die bij een afzonderlijk gebouw ontbreken. Daar ligt voor hem de aantrekkingskracht van het vak. Het is ook de reden waarom hij niet direct met een ontwerp begint wanneer hij een binnenstedelijke locatie bezoekt. Eerst wil hij weten wat er al is. Hij onderzoekt de geschiedenis van de plek en de betekenis die deze voor omwonenden heeft. Die kennis vormt de basis voor een plan dat vaak pas jaren later wordt uitgevoerd.
AM legt de uitgangspunten vast in een ‘DNA-boekje’, met tien gouden regels voor de ontwikkeling. Gemeente, architect, adviseurs en ontwikkelaar zetten er hun handtekening onder. Daarmee blijven de afspraken herkenbaar als gedurende het project mensen vertrekken of andere ideeën opkomen. ‘Voor hetzelfde geld komt er iemand anders die weer iets anders bedenkt.’ Ook omwonenden en toekomstige kopers denken mee. Hun betrokkenheid helpt om beter te begrijpen wat een plek nodig heeft en welke zorgen en wensen er leven. Mensen hoeven het niet overal mee eens te zijn, maar moeten wel hun verhaal kunnen doen en begrijpen waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. Zo kan vroegtijdige betrokkenheid ook bijdragen aan het voorkomen van onnodige vertraging.
Grote locaties moeten de volgende woningen leveren
Een belangrijk doel voor 2026 was het verder brengen van grote woningbouwlocaties. Die voorbereiding bepaalt immers wat AM over een aantal jaren kan realiseren. ‘Je moet nu al bezig zijn met de langetermijnstrategie’, zegt Huikeshoven. Tussen de eerste afspraken en de verkoop van woningen kunnen jaren zitten. Tegelijk wil AM in 2027 meer van de al voorbereide projecten daadwerkelijk van de tekentafel naar de bouw brengen. Hij ziet vooruitgang bij de zogenoemde doorbraaklocaties, waar het Rijk met gemeenten, provincies en marktpartijen woningbouw probeert te versnellen. AM heeft op een aantal van die locaties posities. Dat het daadwerkelijk lukt om vastgelopen plannen verder te brengen, noemt hij een positieve verrassing van dit jaar.
De Gnephoek in Alphen aan den Rijn is zijn voorbeeld. Tijdens het gesprek zoekt hij de laatste stap erbij: op 15 oktober stelde de gemeenteraad het omgevingsplan vast. Volgens Huikeshoven hebben zowel het Rijk als de betrokken wethouder geholpen om de ontwikkeling verder te brengen. ‘Hier zie je dat het mogelijk is als je de krachten bundelt tussen publiek en privaat.’ Bij een volgende locatie moeten partijen niet opnieuw het wiel hoeven uitvinden. Huikeshoven noemt ook Nieuw-Vennep, waar een overeenkomst is getekend. Ervaringen uit zulke projecten kunnen helpen bij volgende ontwikkelingen: welke afspraken werkten en waar ging tijd verloren? ‘Als ik iets van jou kan leren, graag. Vertel het me.’ Bij bijna alle voortrajecten brengt AM zijn eigen expertisecentrum mee. In AM ‘het Lab’ werken onder anderen stedenbouwkundigen, architecten, landschapsarchitecten, duurzaamheidsadviseurs en marktonderzoekers.
Zij werken samen met de ontwikkelaars en kunnen al vroeg aan tafel aansluiten. Het doel is om een visie meteen te vertalen naar ruimtelijke voorwaarden en de mogelijkheden van een locatie te bespreken. Als onderdeel van BAM kan AM bovendien de kennis van ontwikkeling en bouw vroeg bij elkaar brengen, onder meer door samen te werken met zusterbedrijf BAM Wonen. Zo kunnen ruimtelijke ambities, maakbaarheid en financiële haalbaarheid vanaf het begin in samenhang worden afgewogen.
AM wil in 2027 meer projecten van de tekentafel naar de bouw brengen. De grote woningbouwlocaties die dit jaar verder zijn voorbereid, moeten de productie voor de komende jaren verzekeren. ‘Je moet nu al bezig zijn met de langetermijnstrategie’, zegt Huikeshoven. Bij nieuwe aankopen kijkt hij naar de financiële haalbaarheid en de mogelijkheden om de kennis en expertise van zusterbedrijf BAM Wonen in te zetten. "Het feit dat we vanuit BAM over de gehele lijn alle expertise in huis hebben, dat is een absolute meerwaarde". Dat vraagt ook om vroeg overleg met gemeenten. Door wensen en ambities tijdig met alle betrokken partijen te bespreken, kunnen zij samen afwegen wat ruimtelijk, technisch en financieel mogelijk is. Huikeshoven zoekt de oplossing in het gezamenlijk uitwerken van plannen. Zeker bij grote ontwikkelingen is die samenwerking volgens hem nodig om de woningbouw op gang te krijgen en te houden.
Betaalbaarheid vraagt om andere keuzes
De financiële ruimte om al die ambities waar te maken is beperkt. Huikeshoven wijst op stijgende lonen en een hogere rente, terwijl de waarde van woningen voor beleggers niet vanzelf meestijgt. Dat maakt het moeilijker om betaalbare huurwoningen binnen de beschikbare budgetten te realiseren.
‘Betaalbaar bouwen vraagt om scherpe keuzes. De financiële ruimte is beperkt. Als je vervolgens alle aanvullende ambities in ieder afzonderlijk gebouw wilt oplossen, komt de haalbaarheid onder druk te staan. Daarom kijken we naar het gebied als geheel: wat kunnen we gezamenlijk organiseren en hoe maken we het totale plan haalbaar?’
Voor hem is dat een reden om meer op gebiedsniveau op te lossen. Gebouwen kunnen gebruikmaken van gezamenlijke warmtevoorzieningen en energieopslag. Verschillende functies hebben op andere momenten energie nodig. Door die samenhang te benutten, hoeven afzonderlijke gebouwen niet ieder dezelfde oplossing te krijgen. Hij noemt het Bajeskwartier in Amsterdam, dat hij omschrijft als een energieneutrale wijk. Sociale huur, middeldure woningen, vrije sector en scholen maken er gebruik van één systeem. ‘De ene heeft op het ene moment de energie nodig en de andere op het andere moment.’ Die benadering sluit aan bij de drie maatschappelijke thema’s van AM: klimaatpositief, sociale impact en gezondheid. Huikeshoven wil wijken ontwikkelen waar bewoners contact met elkaar krijgen en waar de inrichting uitnodigt tot bewegen. Uitzicht op groen, een aantrekkelijke trap in het zicht en plekken om elkaar te ontmoeten zijn daar voorbeelden van.
In het bouwproces zoekt hij vooral naar meer efficiëntie. Benut producten die al zijn ontwikkeld, pas ze waar nodig aan en bouw voort op de ervaring uit eerdere projecten, is zijn inzet. ‘Dat wil niet zeggen dat het mindere kwaliteit is.’ Door kennis en oplossingen opnieuw te gebruiken, hoeft niet voor iedere betaalbare woning een volledig nieuw ontwikkelproces te worden doorlopen. Netcongestie voegt een andere onzekerheid toe. De gevolgen daarvan kunnen volgens hem ook de komende jaren doorwerken. In de Utrechtse Merwedekanaalzone zetten gemeente, provincie, netbedrijven en ontwikkelaars al actief in op netbewust bouwen voordat netcongestie een probleem werd. Die aanpak maakt het gebied tot een voorbeeld voor veel andere projecten. De bredere toepassing van zulke oplossingen staat volgens hem nog in de kinderschoenen. Ook op andere punten vraagt het gebied om gezamenlijke afspraken. Huikeshoven noemt het autodeelconcept dat de ontwikkelaars samen aan bewoners aanbieden. Bij een nieuwe stadswijk houdt samenwerking niet op bij de grens van de eigen bouwkavel. Juist daarbuiten ontstaan mogelijkheden om voorzieningen en oplossingen met elkaar te verbinden.
Van hotel en winkelcentrum naar nieuwe woonbuurten
Hoe samenwerking en betaalbaarheid samenkomen, laat de Holiday Inn-locatie in Eindhoven zien. AM kocht het ontwikkelproject op de Holiday Inn-locatie in Eindhoven op 10 juli 2026 voor €48 miljoen van Somerset Capital Partners. De locatie ligt in Fellenoord, binnen KnoopXL. Het plan omvat ongeveer 1.000 woningen, waarvan 85 procent betaalbaar, en mogelijk een woontoren tot 150 meter. Om die woningverdeling financieel haalbaar te maken, werkte AM met de eigenaar en de gemeente aan het plan. Ook AM Lab en het ontwikkelteam sloten aan. ‘Dit is waarschijnlijk straks een van de eerste grote ontwikkellocaties in Eindhoven die tot ontwikkeling komt. Het moet lukken’, zegt Huikeshoven. In Veldhoven draait het om de wisselwerking tussen wonen en voorzieningen. In Veldhoven kocht AM in april 2026 vastgoed in het Citycentrum. De herontwikkeling van City Passage omvat volgens Huikeshoven ook de omgeving van het winkelcentrum. AM combineert de vernieuwing van winkels met woningen en maatschappelijke functies. De extra bewoners moeten het draagvlak voor de voorzieningen vergroten.
Bij The Green Gallery in Diemen komen verschillende woningsegmenten en dagelijkse voorzieningen samen. Op de voormalige Inholland-locatie worden 444 appartementen gerealiseerd. Rochdale neemt 132 sociale huurwoningen af en Achmea Real Estate koopt 90 middeldure huurwoningen en commerciële ruimte. Jumbo huurt de supermarkt. Volgens Huikeshoven is ongeveer 40 procent van de ontwikkeling in realisatie en verloopt de verkoop goed. Stadswerven in Dordrecht illustreert hoe de ligging en de verbinding met de bestaande stad de kwaliteit van een nieuwe woonbuurt bepalen. AM werkt er samen met Dura Vermeer en J.P. van Eesteren. Volgens Huikeshoven nadert de gebiedsontwikkeling de realisatie van de laatste gebouwen. In mei 2026 begon de verkoop van deelproject De Hendrik. De ligging aan het water en de nabijheid van de historische binnenstad bepalen volgens hem de kwaliteit van de nieuwe woonbuurt.
Doorgaan vraagt overtuiging, versnellen vraagt samenwerking
Dat een plan op papier klopt, betekent nog niet dat de markt meteen volgt. Huikeshoven herinnert zich Villa Mokum, een project met studentenwoningen dat AM tijdens de crisis in 2008 ontwikkelde. Het programma telde 350 koopwoningen en 300 huurwoningen. De huurwoningen gingen naar Syntrus Achmea. Van de koopwoningen was er aanvankelijk slechts een beperkt gedeelte verkocht. Toch besloot AM door te gaan. ‘We hadden het gevoel met elkaar: dit is zo’n sterk concept. We geloven erin.’ Na een jaar was de verkoop licht gestegen. De omslag kwam later. Een jaar voor de oplevering stonden belangstellenden in de rij.
Hij ging er in het weekend zelf kijken en sprak bij de verkoopkeet een ouder die een woning zocht voor een studerende dochter. Voor Huikeshoven illustreert het de afweging tussen de overtuiging binnen de organisatie en wat de markt op dat moment laat zien. Soms moet een directie besluiten vast te houden aan een concept, terwijl de markt nog moet wennen aan het vernieuwende concept. Voor de bredere woningbouwopgave kijkt hij ook naar Den Haag. Hij is positief over de minister en het actieplan met vijftig punten om de bouw te ondersteunen. Vooral het contact met buitenlandse investeerders waardeert hij. Tijdens vastgoedbeurs Expo Real in München ging de minister volgens hem mee naar gesprekken, ook met relaties van AM. Het belang daarvan zit voor hem in vertellen én luisteren. Hij wil weten wat investeerders nodig hebben om weer in Nederlandse woningen te investeren. Dat een minister die vraag zelf stelt, helpt volgens hem om het vertrouwen te herstellen.
Als hij één ingreep voorrang mocht geven, zou hij een beroepsinstantie schrappen. Hij noemt procedures waarbij een behandeling bij de rechtbank anderhalf jaar kan duren en een vervolgstap bij de Raad van State nog eens twee jaar. Volgens hem kan de onzekerheid over een vergunning daardoor oplopen tot 3,5 à 4 jaar. Het verkorten van die onzekerheid is voor hem een belangrijke voorwaarde om de woningbouw te versnellen. Het recht om bezwaar te maken stelt hij daarbij niet ter discussie. Dat zou hij zelf ook willen als er iets in zijn achtertuin gebeurt. Maar opeenvolgende procedures moeten volgens hem minder tijd kosten. ‘Je hoeft niet onbeperkt tot in het oneindige te kunnen procederen.’
Zijn antwoorden komen steeds terug bij dezelfde opgave: eerder afspraken maken, beschikbare kennis benutten en partijen bij elkaar houden totdat er daadwerkelijk gebouwd kan worden. De grote locaties leveren pas woningen op als de financiële, ruimtelijke en technische voorwaarden bij elkaar komen. Voor AM ligt daar de komende jaren een belangrijk deel van het werk: maatschappelijke ambities vertalen naar buurten die ook echt gerealiseerd kunnen worden. Over wat dat uiteindelijk voor bewoners moet opleveren, spreekt hij eenvoudiger. Zij moeten over twintig jaar kunnen zeggen dat ze in een groene, duurzame buurt wonen en er plezier hebben met elkaar. Vooral dat laatste telt voor hem. De gebouwen vormen het begin. Of de buurt goed functioneert, blijkt uit hoe mensen er samen leven.