De Gemeente Eindhoven bevestigt tegenover Vastgoeddata dat Somerset Capital Partners de Holiday Inn-locatie binnen gebiedsontwikkeling Fellenoord (ookwel Cluster 2), mag herontwikkelen. Vastgoeddata sprak hierover met Somerset Capital Partners en de Gemeente Eindhoven.
Uit het stedenbouwkundig kader blijkt dat op deze locatie ruimte wordt geboden voor maximaal 77.800 m² bovengronds programma, verdeeld over onder meer woningen, maatschappelijke voorzieningen, commercieel programma en een SPIL-centrum. De locatie maakt deel uit van Eindhoven KnoopXL, de grootschalige transformatie van het stationsgebied rond Eindhoven Centraal. Binnen KnoopXL vormt Fellenoord het gebied aan de noordzijde van het station. Voor cluster 2, de Holiday Inn-locatie, is het stedenbouwkundig kader inmiddels uitgewerkt. Volgens de gemeente wordt het document in juni besproken met de gemeenteraad en daarna vastgesteld door het college van B&W.
Pieter Knauff, Managing Director Somerset Capital Partners, noemt het uitgewerkte stedenbouwkundig kader een belangrijke stap voor de ontwikkeling. “Het is goed nieuws voor Eindhoven én voor iedereen die een betaalbare woning zoekt in de stad dat er een stedenbouwkundig kader is voor Cluster 2 binnen KnoopXL. Omdat wij zowel eigenaar zijn van de locatie als van de hotelexploitatie Holiday Inn zijn we flexibel in het verdere ontwikkelingsproces.”
Twee torens tot 150 en 75 meter
Het stedenbouwkundig kader biedt ruimte voor twee torens. De hoogste toren is voorzien op de kruising van Fellenoord en de Veldmaarschalk Montgomerylaan en mag maximaal 150 meter hoog worden. De tweede toren, op de hoek van de Pastoor Petersstraat en de Veldmaarschalk Montgomerylaan, krijgt een maximale hoogte van 75 meter. De torens moeten bijdragen aan de beoogde verdichting en het stedelijke profiel van Fellenoord versterken. Voor de toren van 150 meter geldt een maximale footprint van 1.000 m². Voor de toren van 75 meter geldt een maximale footprint van 750 m². Tussen de torens moet boven de zogenoemde Eindhovense laag minimaal 20 meter afstand worden gehouden.
Nadruk op betaalbare appartementen
Het programma bestaat voor 70 tot 80 procent uit wonen. In cluster 2 ligt de nadruk op appartementen voor jongeren, ouderen, gezinnen en cruciale beroepsgroepen. Het woonprogramma moet volgens het stedenbouwkundig kader voldoen aan het geldende beleid: 85 procent betaalbaar en 15 procent vrije sector. Binnen de betaalbare categorie gaat het om 30 procent sociale huur, 15 procent middenhuur en 40 procent sociale en middeldure koop.
SPIL-centrum met basisschool, kinderopvang en gymzaal
Naast woningen is in cluster 2 ook een SPIL-centrum voorzien. Dat centrum moet bestaan uit een basisschool, kinderopvang, buitenschoolse opvang en een gymzaal. Het SPIL-centrum krijgt een plek aan de noordzijde van het cluster, bij de Pastoor Petersstraat en de Kruisstraat, als schakel tussen de nieuwe hoogstedelijke ontwikkeling en de bestaande wijk Woensel. Voor het SPIL-centrum is maximaal 4.000 m² bvo opgenomen, exclusief buitenruimte. De gymzaal moet minimaal 550 m² groot worden, met de mogelijkheid om deze te verdubbelen tot sportzaal. De benodigde footprint voor het SPIL-centrum bedraagt 1.300 m² bvo. Ook wordt rekening gehouden met buitenruimte voor verschillende leeftijdscategorieën, waaronder een plein voor het kinderdagverblijf en speelpleinen voor onder-, midden- en bovenbouw.
Minimaal 20 procent niet-wonen
Het stedenbouwkundig kader schrijft verder ook een hoog aandeel niet-woonprogramma voor. Minimaal 20 procent van het programma moet bestaan uit voorzieningen, met de ambitie om dit aandeel richting 30 procent te brengen. Naast het SPIL-centrum wordt gedacht aan horeca, sport, ondergeschikte detailhandel, hotel, kantoorfuncties, creatieve industrie, ateliers en makerspaces. Aan de Fellenoord en Kruisstraat is een actieve plint voorzien. Langs de Kruisstraat wordt gedacht aan commerciële functies, makerspaces of andere publiekgerichte invullingen. Het binnengebied moet deels publiek toegankelijk worden en als groene verblijfsplek functioneren binnen de hoogstedelijke omgeving.
Parkeren ondergronds, netcapaciteit aandachtspunt
Parkeren moet in beginsel ondergronds worden georganiseerd, tenzij onderzoek naar de grondwatersituatie uitwijst dat dit niet mogelijk is. De logistieke ontsluiting, onder meer voor bevoorrading, pakketdiensten en afval, moet via de Veldmaarschalk Montgomerylaan verlopen. Een belangrijk aandachtspunt is de beschikbaarheid van transportcapaciteit op het elektriciteitsnet. In het stedenbouwkundig kader staat expliciet dat de gemeente en Fellenoord 2040 geen garanties kunnen geven over een aansluiting op het elektriciteitsnet of over het moment waarop er netcapaciteit beschikbaar komt.
Planstatus
De ontwikkeling bevindt zich nog in de kaderstellende fase. Na vaststelling van het stedenbouwkundig kader moet de initiatiefnemer de plannen verder uitwerken in onder meer een schetsplan, stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp, ruimtelijke motivering en benodigde milieuonderzoeken. Ook is een wijziging van het omgevingsplan of een BOPA-aanvraag nodig. Zodra overeenstemming bestaat over programma, ontwerp en financiën, wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Een wijziging van het omgevingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt verleend door het college van B&W, waarbij in de meeste gevallen bindend advies van de gemeenteraad nodig is.