Bouwinvest Real Estate Investors wil de komende tien jaar zijn Assets under Management (AuM) fors uitbreiden: van het huidige €16,6 mrd naar tussen de €25 en €30 mrd in 2030. Dit bedrag omvat zowel het Nederlandse als het internationale vastgoedbezit van Bouwinvest. De portefeuille is momenteel breed gespreid, maar wordt sterk gedomineerd door de woningsector. Met een waarde van €9,3 mrd vertegenwoordigt deze sector 56% van het totaal. Daarnaast beheert Bouwinvest €2,1 mrd in logistiek vastgoed (12,5%), €1,9 mrd in kantoren (11,5%), €1,9 mrd in retail (11,3%), €1,1 mrd in zorgvastgoed (6,4%) en €0,4 mrd in hotels (2,3%). In een gesprek met Vastgoeddata licht Jeroen Reijnoudt, director Dutch transaction management bij Bouwinvest, de strategie toe: ‘De ambitie is helder: verdere groei realiseren, met wonen en zorgvastgoed als belangrijke pijlers, ondersteund door het aantrekken van buitenlands kapitaal.’
Van sociaal geograaf tot dealmaker
Reijnoudt begon zijn loopbaan in 1989 en werkte voor gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, als ontwikkelaar bij BAM en Wilma en later vijftien jaar in fiduciair management bij MN. Daar bouwde hij onder meer pan-Europese woningfondsen op met Aberdeen, M&G, CBRE, Nuveen en Patrizia en stond hij mede aan de wieg van de oprichting van NLV. ‘Na mijn tijd bij MN wilde ik de cirkel rondmaken: terug naar de Nederlandse markt en bijdragen aan de enorme woningbouwopgave. Het transactiemanagement & development team waar ik leiding aan geef, heeft de kwaliteiten en ervaring om hoge volumes aan aankopen, ontwikkelingen en verkopen te realiseren. Daarbij kan ik de kennis en energie uit internationale markten – vooral Noord-Amerika – inzetten. Amerikanen zijn soms bereid verantwoord de kortste weg te nemen. Die slagvaardigheid werkt ook hier, mits goed toegepast.’ Zijn ervaring met buitenlandse partijen en Nederlandse pensioenfondsen is cruciaal: ‘Ik ken de structuren, voorwaarden en beleggingsthema's die zij zoeken. Dat helpt om het juiste product aan te bieden, of dat nu een closed end, open-end fonds, een hybride, een joint venture, een segregated mandate of een fund-of-one is.’
Sterke vastgoedcasus, zwak investeringsklimaat
De fundamenten van de Nederlandse vastgoedmarkt zijn volgens Reijnoudt solide: de woningvraag groeit structureel, het aanbod blijft achter, de leegstand in kantoren is laag en convenience en prime retail blijft aantrekkelijk. Ook demografisch gedreven woningtypes – zoals senior living en studentenhuisvesting – bieden grote kansen. Maar er is een keerzijde: het investeringsklimaat. ‘Nederland kent geen gelijk speelveld voor binnenlandse en buitenlandse investeerders. Gekwalificeerde Nederlandse pensioenfondsen betalen in de VS vrijwel geen federale belasting, terwijl buitenlandse beleggers in Nederland juist hoge vennootschaps- en overdrachtsbelasting betalen. Dat kost ons kapitaal, woningen en andere faciliteiten.’
Door een opeenstapeling van vaak goedbedoelde regels, in combinatie met een complex fiscaal klimaat en wisselende regeldruk, verliest Nederland aan aantrekkingskracht voor investeerders. Uit onderzoek in opdracht van Bouwinvest blijkt dat kapitaal daardoor sneller uitwijkt naar concurrerende Europese markten waar de omstandigheden gunstiger zijn. ‘Een buitenlandse investeerder ziet door de bomen het bos niet meer. Er zijn quick wins mogelijk, maar de politiek moet wel bereid zijn tot actie.’
Kantorenstrategie: duurzaam en multimodaal
Binnen de kantorenportefeuille, met een huidige waarde van € 1,9 mrd, richt Bouwinvest zich op de G5-steden en duurzame assets bij OV-knooppunten. De aankoop van Edge Eindhoven (2024) geldt als voorbeeld: een groot kantoorobject met BREEAM Excellent-certificering, uitstekende bereikbaarheid en hoogwaardige faciliteiten. ‘Duurzame gebouwen zijn duidelijk in trek bij werkgevers,’ zegt Reijnoudt. ‘Ze willen aantrekkelijke locaties om zich als werkgever te profileren en om personeel naar kantoor te trekken. Bereikbaarheid, voorzieningen en duurzaamheid zijn daarbij essentieel. The war for talent wordt dat wel genoemd’. Gelet op de relatief hoge inkomensrendementen in de kantorenmarkt en het uitkristalliseren van virtueel werken, verwacht Reijnoudt in de komende tijd ook bij beleggers meer belangstelling voor kwalitatief hoogwaardige kantoren. Kijk ook naar de opvallende cijfers in bijvoorbeeld Rotterdam qua huurgroei. Een stad waar wij, op de allerbeste plekken, graag meer doen in kantoren’.
Groeiende focus op wonen en zorg
De afgelopen drie jaar ziet Bouwinvest een toegenomen focus van institutionele investeerders op wonen en zorgvastgoed. Met het in 2025 gelanceerde Senior Living Impact Fund (€140 miljoen voor vier eerste investeerders) investeert Bouwinvest in senior living, assisted living, private care en intramuraal vastgoed. Het fonds staat open voor andere investeerders en heeft een Artikel 9 SFDR-status, met harde KPI’s op het gebied van milieu en sociale impact. Eerder committeerden bpfBOUW en ABP €400 miljoen aan het Dutch Social Impact Real Estate Partnership dat door Bouwinvest wordt gemanaged. Een recent voorbeeld van een investering in Senior Living is De Grote Lijster in Uithoorn: 42 care units, via forward funding aangekocht (voor start bouw, met Kloek Wonen als huurder. Het project voldoet aan strenge BREEAM- en CRREM-eisen en wordt mede mogelijk gemaakt door investeerders Pensioenfonds PostNL, Stichting Pensioenfonds voor Personeelsdiensten (StiPP), Pensioenfonds TNO and ING. Dit was de eerste aankoop van het Senior Living Impact Fund en vond plaats in juli 2025. ‘Pensioenfondsen vinden het lastig om in Nederland voldoende duurzame zorg- en woonprojecten te vinden. Wij bieden hen die toegang,’ aldus Reijnoudt.
Daarnaast investeert het Bouwinvest Healthcare Fund exclusief voor bpfBOUW. In februari 2025 kocht het fonds van Gaudium Real Estate een duurzaam woonzorgcomplex in Ede op de voormalige Elias Beeckman Kazerne voor € 15 miljoen. Het project omvat 60 eenheden, verdeeld over 44 zorgstudio’s en 16 zorgappartementen. ‘Operationeel vastgoed, zoals zorgcomplexen, biedt vaak hogere rendementen, maar brengt meer operationeel risico met zich mee. Wij hebben uiteraard een methodiek ontwikkeld om dat risico te beoordelen,’ zegt Reijnoudt. De aankoop in Ede draagt bij aan het vergroten van het aanbod zorgwoningen en levert bovendien een forse duurzaamheidswinst op: 50% reductie ten opzichte van de wettelijke BENG 2-eisen voor de nieuwbouw en meer dan 20% voor de gerenoveerde monumenten. Op dit moment wordt voor het Healthcare Fund vooral gezocht naar intramuraal vastgoed (verpleeghuizen), aldus Reijnoudt.
Het Bouwinvest Residential Fund is eveneens actief met acquisities. In december 2024 werd de aankoop afgerond van 157 woningen in het project NOI Avenue in Den Haag, een transformatie van een kantoorpand naar appartementen. Daarvan zijn 66 bestemd voor het sociale huursegment en 91 voor midden- en vrije huur. De woningen zijn gasloos, voorzien van vloerverwarming en isolatie op hoog niveau, met energielabel A++. ‘We richten ons op kansrijke productmarkt combinaties waar we met duurzame woningen langdurige waarde kunnen toevoegen,’ aldus Reijnoudt. Denk aan studentenwoningen en vrijesectorwoningen in de G5-gemeenten en grotere middenhuurappartementen voor gezinnen in de agglomeraties van grote steden en groeikernen. Op dit moment zijn bovendien diverse deals in vergevorderde staat van onderhandeling en is de pipeline goed gevuld.
Rendement en impact in balans
Bouwinvest werkt in haar producten met risico gewogen rendementstargets, welke bovendien in het algemeen goed aansluiten op de eisen van pensioenfondsen. ‘De vastgoedcasus staat altijd voorop. Binnen de kaders van risico en rendement proberen we bovendien, daar waar mogelijk, ook maatschappelijke rendement te creëren,’ legt Reijnoudt uit. In specifieke beleggingsproducten zetten we bovendien vol in op zogenaamde impactinvesteren, conform EU-taxonomies. Denk aan het ABP/bpfBOUW Impact Partnership en het Senior Living Impact Fund. Voor woningen zijn de rendementen, als het minst risicovolle product in het vastgoed spectrum, relatief laag. De vraag naar woningen blijft groot, zowel aan de kant van de gebruikers als aan de kant van investeerders. Dat vraagt in toenemende mate om een active core policy. Intensief verversen van portfolios en meerwaarde zoeken via dynamisch asset management. Operationeel vastgoed, zoals zorgcomplexen, studentenwoningen en healthcare biedt vaak hogere rendementen, maar brengt uiteraard meer operationeel risico met zich mee. Bouwinvest kent deze deelmarkten echter goed en kan de risico's goed inschatten, hetgeen ook blijkt uit de backtest op onze forecasts en gerealiseerde rendementen. Voor wat betreft kantoren lijkt de markt duidelijk beter gepositioneerd dan enige jaren terug. Het profiel van Amsterdam en Rotterdam is op de toplocaties ook op Europees niveau zeker onderscheidend.
Duurzaamheid: een driver voor rendement
Voor Bouwinvest is duurzaamheid geen doel op zich, maar een middel om waarde en rendement te verhogen. ‘Daarbij gaan we uit van een duidelijke aanname: op onze beleggingstermijn zullen brown discounts toenemen,’ aldus Reijnoudt. ‘We verwachten dat marktcorrecties vooral gebouwen zullen raken met bovengemiddelde CO₂-uitstoot ten opzichte van het CRREM-pad – en in zekere mate alle gebouwen, mocht er een CO₂-heffing komen. Met andere woorden: brown discounts gaan onvermijdelijk een grotere rol spelen. En als de markt dit corrigeert, volgt daaruit logischerwijs ook het tegenovergestelde, green premiums: goed presterende, energiezuinige gebouwen zullen relatief in waarde stijgen.’ Bouwinvest hanteert duidelijke targets voor CRREM en BREEAM. Bouwinvest kijkt voor zijn fondsen en mandaten steeds vaker naar embodied carbon – de CO₂-uitstoot tijdens de bouwfase. ‘Dat aandeel in de uitstoot gedurende de levenscyclus van een gebouw kan oplopen tot 70% van de totale uitstoot van een pand. Daarom zijn herontwikkelingen zoals The Garage en &Move bij het Olympisch Stadion belangrijk, maar wordt ook nadrukkelijk gekeken naar circulaire gebouwen en biobased assets’. In oktober 2024 maakte Bouwinvest bekend dat al haar fondsen op koers liggen om de klimaatdoelstellingen voor 2045 te halen. Alle fondsen behaalden vijf sterren in de jaarlijkse GRESB-resultaten. Deze erkenning past binnen de bredere strategie om vastgoedportefeuilles Paris Proof te maken. Een concreet voorbeeld is de verduurzaming van 685 woningen in Diemen-Noord, afgerond in de zomer van 2024. Deze woningen gingen van gemiddeld energielabel C naar A, goed voor een jaarlijkse besparing van 815 ton CO₂. ‘We kijken altijd naar de totale kosten,’ zegt Reijnoudt. ‘Soms is ook een beperkt lager label met samenhangende lagere kosten voldoende effectief. Maar bij projecten zoals in Diemen combineren we betaalbaarheid, comfort en CO₂-reductie.’
Property management en data als sturingsinstrument
Het dagelijkse beheer van de vastgoedportefeuille heeft Bouwinvest volledig uitbesteed aan gespecialiseerde partijen: Cushman & Wakefield beheert 560.000 m² commercieel vastgoed, MVGM is verantwoordelijk voor 10.500 woningen en 60 zorgcomplexen, en VBT verzorgt het beheer van nog eens 8.000 woningen. Door deze uitbesteding kan Bouwinvest zich concentreren op de kernactiviteiten – zoals acquisitie, strategie en portefeuilleontwikkeling – en tegelijkertijd onafhankelijk toetsen of beheerders hun werk goed doen. Steeds vaker gebeurt dat op basis van harde data. ‘AI, contractanalyse en tools als Power BI veranderen de sector ingrijpend,’ zegt Reijnoudt. ‘Over tien jaar ziet vastgoedmanagement er totaal anders uit. Data stelt ons in staat om sneller te sturen, prestaties scherp te volgen en tijdig in te grijpen waar nodig.’
Vroegtijdig instappen en off-market kansen
Bouwinvest schuift graag vroeg aan bij projectontwikkelingen om programma’s en rendementen te beïnvloeden. Bouwinvest werkt daarbij ook graag samen met gemeenten. Beiden zijn wij partijen van de lange adem en logische gesprekspartners. Daarbij speelt ook een commerciële overweging. ‘Met krappe marges en steeds hogere eisen is het belangrijk om zelf aan de bal te zijn,’ zegt Reijnoudt. Hoewel Bouwinvest niet altijd de hoogste bieder kan zijn, ziet hij dat veel partijen juist vanwege Bouwinvest’s reputatie en betrouwbaarheid zogenaamde ‘off-market deals’ aanbieden. ‘We werken veel met partijen waarmee we al eerder business mee hebben gedaan. vanuit wederzijds vertrouwen. Hierdoor liggen de dealmogelijkheden bij ons vaak op tafel voordat de markt ze ziet.’
Vooruitblik: groei en hervorming hand in hand
Met een groeidoel naar € 25-€ 30 mrd in tien jaar is de ambitie van Bouwinvest groot. Reijnoudt ziet kansen in verstedelijking, vergrijzing, verduurzaming en het benutten van buitenlands kapitaal, maar benadrukt dat het investeringsklimaat moet verbeteren.
‘De vastgoedcasus Nederland is ijzersterk. Als we het fiscale en regulatoire speelveld concurrerend maken, kan Nederland uitgroeien tot een van de meest aantrekkelijke bestemmingen voor vastgoedkapitaal in Europa. Met onze langetermijnvisie en sterke partnerschappen zijn wij klaar voor die volgende stap.’