Clive Pritchard, Head of Country van Savills Nederland, begon zijn carrière in het Verenigd Koninkrijk en verhuisde in 1994 naar Nederland. Waar destijds vastgoedinformatie nog per fax werd verstuurd en contracten van twintig jaar gebruikelijk waren, is de sector volgens hem drastisch veranderd. 'De vastgoedmarkt is veel transparanter geworden. Data, ESG en digitalisering hebben het vak van vastgoedadviseur fundamenteel veranderd. Je moet tegenwoordig weten hoe je AI kunt toepassen en hoe je data zodanig structureert dat het bruikbaar is voor investeringsbeslissingen.' Pritchard ziet die transparantie als een sterke troef van de Nederlandse markt, zeker ten opzichte van andere Europese landen. 'De beschikbaarheid van data in Nederland is uitzonderlijk. Dat trekt beleggers aan, ondanks de soms grillige regelgeving.'
'We begeleiden waar de vraag is': strategie in woning- en hotelsegment
Bas Wilberts, sinds januari 2025 Head of Investments, ziet een duidelijke vraagverschuiving. 'De grootste investeringsvraag zit momenteel in de ‘living sector’: wonen, studentenhuisvesting, short-stay. En dat is structureel. De vraag blijft het aanbod overstijgen, vergunningen blijven achter. Als je kijkt naar de woningbehoefte – jaarlijks 100.000 woningen erbij – dan weten we allemaal dat dat doel voorlopig niet gehaald wordt.'
Volgens Wilberts zijn hotels eveneens interessant, met name in Groot-Amsterdam. 'Door de hotelstop is het aanbod beperkt, waardoor bij verkoop de verkopende partij in een gunstige positie zit. Bovendien herstellen bezettingsgraden zich sneller dan verwacht na corona. Toch remmen hogere toeristenbelasting en de aangekondigde btw-verhoging op hotelovernachtingen de prijsontwikkeling.'
Veranderend beleggingslandschap: waarom kantoren weer in trek komen
Waar de Amerikaanse markt zich richt op het afbouwen van kantoorgebruik, zien Wilberts en Pritchard juist het tegenovergestelde in Nederland. 'Nederlandse werkgevers stimuleren terugkeer naar kantoor, onder andere vanwege samenwerking en binding', zegt Pritchard. 'De perceptie van kantoorgebruik is anders. Minder reistijd, betere voorzieningen en een maatschappelijke behoefte aan verbinding spelen daarin een rol.'
Een voorbeeld is het kantoorproject ONE20 in Sloterdijk. Waar dit gebied vroeger vooral werd gezien als overstappunt, transformeert het nu tot volwaardig vestigingsgebied. 'De afdeling Occupier Services van Savills heeft daar bijvoorbeeld International Beauty Group geholpen om twee locaties samen te voegen naar deze stationslocatie – vanwege bereikbaarheid', aldus Wilberts. De huurprijzen op stationslocaties liggen gemiddeld 30–35% hoger dan elders. 'Die premie is houdbaar en neemt zelfs toe,' zegt hij. 'Vooral gebouwen die tevens een goed energielabel hebben of uitstekende voorzieningen profiteren van hogere opnamecijfers. In 2024 lag het marktaandeel van stationslocaties op 27% van alle kantooropnames. De schaarste is evident: slechts 11 mln m² voorraad, tegenover 38 mln m² elders.'
Nederland blijft 'veilige haven' voor beleggers, maar regelgeving vormt risico
Volgens Savills onderschatten buitenlandse investeerders vaak de impact van veranderende regelgeving in Nederland. 'Je kunt vandaag instappen met een verwacht rendement en morgen neemt de overheid een derde van je inkomsten weg. Dat zagen we met de huurregulering,' aldus Pritchard. Toch blijft Nederland aantrekkelijk door zijn stabiele economie, institutionele kwaliteit en transparante markt.
Een belangrijke drempel is de overdrachtsbelasting van 10,4%. 'Dat is een showstopper,' stelt Wilberts. 'Vooral bij bestaande bouw knaagt dat aan het rendement op de investering.' Nieuwbouw wint daardoor aan populariteit, mede omdat het onder de btw-regeling valt en de rendementen beter te structureren zijn.
Studentenhuisvesting: van niche naar kernstrategie
Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) krijgt binnen veel Europese portefeuilles inmiddels de voorkeur boven multifamily. In heel Europa werd er in 2024 € 7,4 mrd geïnvesteerd in PBSA tegenover € 8,1 mrd in multifamily. Hoewel deze cijfers Europees zijn, merkt Savills ook in Nederland een toegenomen belangstelling voor studentenhuisvesting. 'Het aanbod aan betaalbare studentenkamers krimpt, mede doordat particuliere verhuurders door de nieuwe box 3-regels afscheid nemen van hun bezit. Daardoor ontstaat er een extra vraag vanuit institutionele beleggers. Toch blijft het voor beleggers zoeken naar het juiste product op de juiste locatie.'
Transacties: strategische keuzes op Amsterdamse eilanden en in Enschede
Een opvallende transactie waar Savills Investment Management in 2024 aan werkte was de aankoop van het project ‘Juf Nienke’ op Strandeiland in Amsterdam. De koopsom bedroeg €25,5 mln. 'Een onderscheidend en duurzaam project met houtbouw en betaalbare huren in Amsterdam, dat is wat buitenlandse investeerders zoeken. Strandeiland valt formeel nog onder de stad en dat maakt het geschikt als startpunt voor partijen die voor het eerst in Nederland investeren,' aldus Wilberts.
Strategische verkopen en acquisities bevestigen verschuiving in vastgoedfocus van Savills
De heren zien een hernieuwde interesse in retail opkomen. Interessante voorbeelden van afgelopen jaar betreffen de verkoop in oktober 2024 van Savills Investment Management van een winkelobject aan het H.J. van Heekplein in Enschede voor bijna € 15 mln aan Bouwinvest. Een half jaar eerder werd op hetzelfde plein een ander pand verkocht aan RJB Group voor € 14,5 mln. ‘Deze verkopen zijn geen losstaande toevalligheden,’ aldus Bas Wilberts. ‘Ze zijn onderdeel van een bredere strategische portefeuillesturing: focus op sterke gebieden, afscheid nemen van minder kansrijke high street-locaties.’ Tegelijkertijd verschuift de aandacht richting toekomstbestendig logistiek vastgoed. Savills adviseerde in 2025 bij meerdere grote transacties in dit segment. Zo begeleidde het de aankoop van twee recent ontwikkelde distributiecentra in Drunen en Hulst door Clarion Partners Europe voor circa € 80 mln. De objecten zijn verhuurd aan respectievelijk West Coast Supply Group en Yusen Logistics en voldoen aan hoge duurzaamheidseisen (BREEAM Very Good en Good In-Use). Clarion investeerde in 2024 in totaal meer dan € 340 mln in Nederlands logistiek vastgoed.
Ook Realterm deed in 2025 meerdere strategische acquisities met Savills als adviseur. In januari kocht het bedrijf een Industrial Outdoor Storage-locatie van M7 Real Estate in Nijmegen (Bijsterhuizen 1134), met 10.000 m² warehouse en 3.500 m² kantoorruimte. Een maand later volgde de aankoop van een multimodaal logistiek complex aan de Horsterweg in Venlo, bestaande uit twee gebouwen met directe spoorverbinding. Deze panden zijn volledig verhuurd aan Cabooter Group en bieden optimale bereikbaarheid voor internationale distributie.
In juli breidde Realterm zijn Nederlandse portefeuille verder uit met de verwerving van het distributiecentrum aan de Distributiestraat 5 in ’s-Heerenberg. Het complex van in totaal 23.610 m² is volledig verhuurd aan JCL Logistics Benelux en fungeert tevens als hoofdkantoor van de logistieke dienstverlener. Het terrein van 45.000 m² omvat een warehouse van 20.659 m², 2.376 m² kantoorruimte, 44 loading docks en een IOS-terrein voor onder meer truckparking. Het gebouw beschikt over energielabel A++. Verkoper was Aberdeen, dat bij de transactie werd begeleid door Savills. ‘De acquisities onderstrepen de groeiende vraag naar logistiek vastgoed op strategische hubs met multimodale toegang,” zegt Wilberts. ‘Zeker nu nieuwbouw schaars is en de druk op supply chains hoog blijft, blijven deze locaties aantrekkelijk voor institutionele beleggers.’
De rol van data en multidisciplinaire teams
Volgens Wilberts draait vastgoedadvies allang niet meer alleen om prijs en locatie. ‘De complexiteit van transacties is sterk toegenomen. Daarvoor is diepgaande expertise nodig op het gebied van bijvoorbeeld grondwaardes, netcongestie en ESG. Ons datateam speelt hierin een sleutelrol: zij ondersteunen met geavanceerde modellen, scenario-analyses en marktdata die cruciaal zijn bij aan- of verkoopbesluiten. Die geïntegreerde aanpak maakt het verschil in deze markt.’
Nederland blijft relevant – als de overheid voorspelbaarder wordt
Clive Pritchard vat het samen: 'De Nederlandse markt blijft aantrekkelijk vanwege stabiliteit, transparantie en professionaliteit. Maar de overheid moet haar rol beter pakken. Niet door meer regels, maar door voorspelbaarder beleid. Alleen dan blijven we concurrerend in Europa.'