De aandacht voor ethisch handelen in de vastgoedsector dreigt
onder de druk van nieuwe wet- en regelgeving en verplichtingen
rondom duurzaamheid en klimaatrisico’s te verslappen. Een
groep professionals uit relevante beroepsgroepen besprak op
persoonlijke titel de ethische dilemma’s die ze nu zien op
initiatief van RICS en NEVAP.
Op het vlak van ethiek heeft de vastgoedsector zijn lesje in het verleden wel
geleerd, stelt managing director Commercieel Vastgoed Edwin van de
Woestijne van belegger a.s.r. real estate. Na de ontdekking van de
Vastgoedfraude eind 2007 vertelde iedereen elkaar dat ze de signalen dat er
vreemde dingen gebeurden heus wel hadden gezien. Maar toen was het
kwaad al geschied. “De huidige cultuur bij institutionele partijen is open.
Wie iets vreemds ziet, trekt daarover direct aan de bel. Niemand hoeft
daarbij te vrezen voor eventuele sociale of zakelijke gevolgen. Het is
onderdeel van het DNA. Wie dat verzuimt, die heeft juist iets uit te leggen.”
Of dat ook voor de generatie geldt die nu vanuit de schoolbanken de sector
in stroomt, weet docent Assetmanagement Lieke Bienfait van de
Hogeschool van Amsterdam nog niet zo zeker. Zij geeft les aan studenten
van 17 tot 24 jaar bij wie het morele kompas nog in ontwikkeling is. “Ik
hoor van mijn studenten vaak het argument: ‘het is niet verboden, dus mag
het.’” Maar als dingen mogen en kunnen, betekent dat nog niet dat het ook
zo hoort, stelt programmamanager John Verhoeven van de Amsterdam
School of Real Estate. “De oplossing om ongewenst gedrag te voorkomen is
een mentaliteitsverandering. Maak ethiek tot vanzelfsprekend
gespreksonderwerp: benoem steeds opnieuw het morele kompas en
bespreek wat dit betekent in de praktijk.”
Aandacht voor ethiek in vastgoedopleidingen is relatief nieuw, weet RICS-
bestuurslid Philip Bischop. “Toen ik twintig jaar geleden in de
schoolbanken zat, hoorde ik er niets over. Nu geef ik er zelf les in binnen de
MSRE-opleiding aan de ASRE. Daar verwijs ik altijd dankbaar naar de
internationale gedragsregels van RICS.” Ethiek is als vak volgens docente
Bienfait voor haar studenten zeer behapbaar. “We hebben daar een boekje
voor van nog geen 140 pagina’s: ‘Ethiek, de basis’, geschreven door Wieger
van Dalen.” Belangrijker dan de theorie is volgens haar het moreel kompas.
“De nieuwe generatie is overigens zeer open en communicatief.” Een groot
voordeel, vindt Bienfait.
Onreglementaire zaken
Taxateur Bart Huijts van Steenhuijs Grondzaken ervaart dat er in zijn
vakgebied wel een drempel bestaat om onreglementaire zaken te melden.
“Een taxateur die iets onoorbaars constateert, is op basis van het reglement
verplicht dit te melden bij de afdeling Doorlopend Toezicht van het
Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs, NRVT. Uit gesprekken met
vakgenoten blijkt dat het niet chique wordt gevonden om te klikken. Dat
daarmee een onzuiver systeem in stand wordt gehouden, neemt het
individu blijkbaar op de koop toe. Het is belangrijk dat onze klanten
realistisch en toekomstgericht ondernemen. Een gezonde taxatiepraktijk
draagt daar aan bij.”
Als beroepsgroep moeten taxateurs sowieso sterk in hun schoenen staan,
vindt Huijts. “Banken zijn als vastgoedfinanciers veruit de grootste
opdrachtgevers. Dan heb je er best belang bij dat zo’n partij niet overstapt
naar een ander kantoor. Maar je kunt als taxateur ook weer niet te amicaal
met opdrachtgevers omgaan. Die relatie staat dus voortdurend onder
spanning. In tuchtrechtzaken wordt er vaak wel gesproken over onethisch
handelen, maar slechts zelden worden daarvoor concrete bewijzen
aangedragen.” Terwijl de gevolgen van een tuchtzaak of een vervolging door
het OM voor de taxateur ingrijpend zijn. “Ook al word je aan het einde van
de rit vrijgesproken, je goede naam en je vaste opdrachten krijg je er niet
mee terug.”
Onder het vergrootglas
Ook bestuurders in de vastgoedsector liggen onder een vergrootglas,
constateren de gespreksdeelnemers. Corporatiedirecteur Wim Vroon van
Woonstad Rotterdam verwijst naar de recente ophef over directeuren en
commissarissen van corporaties die zelf woningen verhuurden. “Je zou
zeggen: als je alle regels volgt, moet dat kunnen. Maar het volgen van de
regels is niet langer voldoende. Kijk naar het recente aftreden van
staatssecretaris Fiscale Zaken Folkert Idsinga.” Vroon maakt zich zorgen
dat het met prioriteit beschikbaar stellen van woningen aan onder andere
statushouders in relatie tot de woningschaarste tot extra druk op
medewerkers zal leiden.
Propertymanager Maurice Kuijten – tot januari 2025 directeur bij Schep
Vastgoedmanagers – deelt deze zorg: “Hoe voorkom je dat er bij de huidige
schaarste bij de toewijzing van een woning een envelop onder tafel door
gaat?” Om dit te voorkomen hebben verschillende institutionele beleggers
de voordracht van nieuwe huurders door vertrekkende huurders afgeschaft,
weet hij. “Vervolgens is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen dat er
heldere, transparante selectieprocedures bij verhuur moeten worden
gehanteerd.” Docente Bienfait vindt meer regels niet altijd een oplossing.
“Dan kun je je weer daarachter verschuilen. Beter is het om telkens de
vraag te stellen of het ethisch verantwoord is.”
Ontwikkelaar Walther van Leeuwe vindt het een ethisch vraagstuk hoe de
vastgoedsector omgaat met het nijpende tekort aan woningen. Een groot
probleem is het gebrek aan locaties en het capaciteitsgebrek. “In een tender
maken soms vijf geselecteerde, gekwalificeerde partijen een compleet
schetsontwerp, waarvan er maar één wordt gekozen. Tachtig procent van de
uitgewerkte plannen belandt in de vuilnisbak. Die capaciteit kan ook
worden ingezet voor het uitwerken van gebiedsontwikkelingen,
bestemmingsplannen of om participatietrajecten te versnellen, bijvoorbeeld
door vroegtijdige partnerselectie.” Eenzelfde dilemma speelt bij de
vergoeding die de winnende ontwikkelaar biedt voor de grond. “Een
variabel grondbod gaat altijd ten koste van andere kwalitatieve
selectiecriteria, zoals duurzaamheid, doelgroep of haalbaarheid. Een
gefixeerd en getaxeerd grondbod kan dit voorkomen.”
Beroepsverbod, hoe lang?
Financieel expert Roel van de Bilt van DEBTA brengt een bijzonder
dilemma in: hoe lang moet een beroepsverbod duren voor iemand die na
geconstateerd onethisch handelen zijn leven heeft gebeterd? Binnen het
Integriteitsoverleg Vastgoedsector (IoV) hebben partijen na de Klimop-
affaire afgesproken dat in zo’n situatie vier jaar geen zaken met de
betrokken partij wordt gedaan. Plus een wachttijd van nog eens vier jaar,
waarin wordt gekeken of er zich niet opnieuw onregelmatigheden
voordoen. “Daarna zou iedereen weer gewoon zaken met zo’n partij kunnen
doen. Maar in de vastgoedsector werkt dat zo niet, daar duurt dit voort.
Hoe lang moet zo’n beroepsverbod gelden?”, vraagt Van de Bilt zich af.
De gesprekspartners vinden dat het partijen vrij staat of ze met zo’n partij
zaken willen doen. “Je hoeft iemand met een crimineel verleden ook niet in
dienst te nemen, ook al heeft hij gezeten en zijn leven gebeterd”, vindt
Vroon. “Mensen vergeten dat nu eenmaal moeilijk.” Van de Woestijne
vraagt zich af waarom je als organisatie het risico zou willen lopen op
problemen. Kuijten vraagt zich af of het compliancerisico in de
vastgoedsector groter is dan elders, of dat er gewoon meer geld in de sector
omgaat? Bischop zegt dat vastgoedpartijen sinds de vastgoedfraude juist
extra voorzichtig zijn geworden om reputatieschade te voorkomen.
“Tegelijkertijd verdient iemand ook een tweede kans. Het blijft dus echt een
dilemma”, constateert Van de Bilt.
Tegenspraak organiseren
Kuijten ziet het als een groot gevaar als managers in hun team niet langer
tegenspraak krijgen. “Kijk naar Donald Trump, die op belangrijke posten
vooral medestanders aanstelt. Dat vind ik gevaarlijk. Als leider moet je
altijd mensen om je heen hebben die ook tegengas geven.” Het komt de
open cultuur waarin elke afwijking van het normale direct wordt
gesignaleerd ook niet ten goede, stellen de gesprekspartners. “Daarom is
diversiteit binnen een onderneming een groot goed”, stelt Van de
Woestijne.
Diversiteit speelt een belangrijke rol bij het aankaarten van ethische dilemma’s, merkt Van de Woestijne in de dagelijkse praktijk.
“Hoe diverser de groep die aan tafel zit – niet alleen naar geslacht, maar ook naar leeftijd, culturele achtergrond, etniciteit, persoonlijkheid –
hoe laagdrempeliger het is om dilemma's aan te kaarten.” Het helpt daarbij niet dat veel bedrijven in
de vastgoedsector nog steeds erg eenvormig zijn: man, wat ouder, wit. “Als we niet oppassen houdt die selectie zichzelf in stand.
Zo blijven de neuzen allemaal in dezelfde richting. Terwijl het heel heilzaam is als iemand ook eens de andere kant op kijkt.”