Na ruim twintig jaar aan de ‘sell side’ stapte Jeppe de Boer in 2022 over naar de ‘buy side’. Als partner bij Annexum leidt hij samen met twee partners een fondsbeheerder die voor meer dan €1,3 mrd aan vastgoed onder management heeft. In een uitgebreid gesprek spreekt hij over strategie, deals, regelgeving en de toekomst van particulier beleggen in Nederland.
Van Goldman Sachs naar Annexum
De Boer heeft een lange carrière achter zich: investment banking bij Goldman Sachs, aandelenanalyse bij ABN AMRO, boardmember bij ontwikkelaar Edge (het vroegere OVG Real Estate) en ondernemer met Masterdam. Hij werkte in 28 landen en woonde in drie. ‘Mijn hele leven zat ik vooral aan de sell-side: deals adviseren, transacties rondmaken. Bij Annexum kreeg ik de kans om aan de buy-side te werken, met een portefeuille, duizenden particuliere beleggers en een horizon van 5, 10 of 15 jaar. Het voelde alsof alle ervaringen uit mijn loopbaan hier samenkomen,’ vertelt De Boer. In 2022 nam hij, samen met Ronald Jansen, het stokje over van oprichter Huib Boissevain. In 2024 kwam Madelon van der Tol aan boord als partner. De stap was ook persoonlijk. ‘Ik wilde meer verantwoordelijkheid nemen en meewerken aan de lange termijn. In transacties draait het vaak om zes tot twaalf maanden, bij Annexum gaat het over decennia. Die horizon past beter bij mij en bij de particuliere beleggers die hun eigen spaargeld aan ons toevertrouwen.’
Strategische kracht: institutioneel opereren, particulier financieren
Annexum beheert circa €1,3 mrd aan vastgoed. De portefeuille bestaat onder meer uit €900 mln supermarkten, €200 mln woningen en drie hotels. De Boer noemt de positie van Annexum uniek: ‘We opereren net zo professioneel en institutioneel als andere grote spelers, maar we werken met particulier geld. Dat geeft meer ondernemerschap en flexibiliteit dan partijen die afhankelijk zijn van institutioneel kapitaal en diens restricties.’ Met meer dan 4.000 beleggers en een trackrecord van 25 jaar is Annexum marktleider in het supermarktvastgoed. De overnames van de Jumbo-portefeuille (€325 mln in 2020) en de Blauwdruk-fondsen (€115 mln in 2025, waardoor de supermarktportefeuille naar €900 mln groeide) bevestigen die positie. ‘We zijn onder meer de grootste verhuurder van vastgoed ten behoeve van de Jumbo-formule. Daarmee hebben we een relatie waarin we samen waarde creëren op strategische locaties. Voor onze huurders zijn wij vaak net zo belangrijk als zij voor ons. Dat maakt de samenwerking constructief en langetermijn.’
De zwaan op het water
Een kernwaarde bij Annexum is rust. De Boer illustreert dat met een metafoor: ‘Voor beleggers willen we eruitzien als een zwaan die rustig voortglijdt. Maar onder water werken onze mensen keihard om ons aan te passen aan veranderende markten. Dat is ons vak.’ Die aanpak bleek cruciaal toen de rente in korte tijd van bijna nul naar 4 à 5 procent steeg. Annexum had al ingezet op langlopende leningen (gemiddeld vijf jaar) en relatief lage LTV’s (rond 50%). Bovendien mogen supermarkthuren volledig geïndexeerd worden, waardoor de extra huurinkomsten de negatieve rente-effecten grotendeels compenseerden. ‘De combinatie van inflatie-indexatie en gezonde financieringsstructuren heeft ervoor gezorgd dat we ook in turbulente tijden stabiel rendement konden bieden,’ aldus De Boer.
Woningen: van belegging naar uitpondstrategie
In de woningportefeuille is de strategie fundamenteel veranderd. Strengere wet- en regelgeving in de huurmarkt dwongen Annexum om vanaf 2024 in het Open Woningfonds een uitpondstrategie te voeren. Bij mutatie worden woningen individueel verkocht, dit gebeurt tegen hogere waarden dan in verhuurde staat. Volgens De Boer schuilt de kracht van deze aanpak in de aard van de portefeuille. ‘Veel van onze woningen komen uit transformaties van voormalige kantoren. Dat zijn vaak compacte appartementen van 40 tot 50 m². Acht jaar geleden vonden institutionele beleggers dat je die niet kon uitponden. Nu zien we dat juist dit product extreem geschikt is voor starters die onder de drie ton willen kopen. Daarmee creëren we veel waarde en bedienen we een maatschappelijke behoefte.’
Hotels: Rotterdam als testcase
Annexum ziet grote kansen in hotels. In 2023 nam het bedrijf twee hotels aan de Leuvehaven in Rotterdam over, samen goed voor 480 kamers. Er werd €20 mln geïnvesteerd in renovatie en rebranding. Het viersterrengedeelte (voorheen Inntel) werd een DoubleTree by Hilton, het vijfsterren Mainport Hotel werd het Havenhotel, Curio Collection by Hilton. ‘Het is de mooiste hotelplek van Rotterdam, direct aan de Maas en Erasmusbrug. De meeste kamers hebben uitzicht op het water. We hebben recent de heropening met 400 gasten gevierd; het is echt prachtig geworden,’ zegt De Boer. De transactie kwam tot stand door een generatiewisseling in de familie die het hotel oorspronkelijk ontwikkelde. Annexum greep de kans en positioneerde het complex opnieuw op internationaal niveau. Annexum bezit daarnaast al langer het NH Hotel in Maastricht. De Boer verwacht dat er meer hotelinvesteringen zullen volgen, maar benadrukt dat geschikte objecten schaars zijn. ‘Je kunt niet plannen om ieder jaar een hotel te kopen. Je moet wachten tot de juiste kans zich aandient.’
Selectieve verkopen en nieuwe huurders
Niet elk object blijft in portefeuille. Eind 2024 verkocht Annexum winkelcentrum Gagelhof in Utrecht-Overvecht aan Nova Capital. ‘Soms denken we dat we zelf geen waarde meer kunnen toevoegen. Dan is het tijd om te verkopen,’ zegt De Boer. In ’s-Gravendeel werd aan de Langestraat 5–9 een compleet vernieuwde supermarkt verhuurd aan Hoogvliet. ‘Voor Hoogvliet was dit de eerste vestiging zo ver naar het zuiden. De winkel is grondig verbouwd, inclusief een nieuw parkeerterrein. Alleen het idee van een groen parkeerterrein kregen we niet door bij de gemeente.’
Regelgeving en fiscaliteit: aanpassen of verzuipen
Regelgeving is misschien wel de grootste uitdaging voor Annexum. Zo moest het bedrijf drie FBI-fondsen omzetten naar FGR’s, een ingewikkeld proces met honderden beleggers. Ook biedt Annexum beleggers de mogelijkheid om participaties te verplaatsen van Box 3 naar Box 2, om torenhoge belastingdruk (tot 70%) te vermijden. ‘Het pakket maatregelen van de afgelopen vier jaar maakt het voor veel partijen bijna onmogelijk. Wij hebben ons steeds aangepast, maar dat vraagt enorme inspanning,’ aldus De Boer. Daarnaast is er Europese regelgeving, zoals de DORA-wet voor digitale weerbaarheid. Annexum moest meerdere mensen vrijmaken om te voldoen aan de eisen. ‘Beleid mag nooit een rem zijn, maar kost wel tijd en capaciteit. Wij zorgen dat we voorop lopen, zeker op ESG, want dat helpt ons ook in de financieringskosten.’
Duurzaamheid: meten is weten
Annexum benoemde Inge Kortekaas als ESG-manager en voert sinds 2022 jaarlijks een uitgebreide ESG-rapportage uit. ‘We zijn minder bezig met labels en meer met meten. Per pand hebben we dashboards met concrete maatregelen om energieprestaties te verbeteren. Banken zien ons als voorloper.’ Bijna alle assets hebben inmiddels energielabels A tot A+++. Volgens De Boer gaat het om praktische toepassingen: ‘We willen onze assetmanagers de tools geven om samen met huurders het vastgoed te verduurzamen. Niet alleen een mooi rapport maken, maar daadwerkelijk prestaties verbeteren.’
Bedreigingen en kansen in de markt
De Boer ziet leegstand niet als grootste bedreiging. ‘De markt is gezonder dan ooit. Er wordt weinig nieuw gebouwd; bestaande assets zijn schaars.’ Wel verwacht hij structureel hogere inflatie, gedreven door geopolitiek, defensie-uitgaven, vergrijzing en belemmeringen voor immigratie. ‘Inflatie is de belangrijkste factor die vastgoed beïnvloedt. Gelukkig is vastgoed, net als goud, één van de weinige asset classes die baat kan hebben bij gematigde inflatie.’ Digitalisering en AI ziet hij juist als kans. ‘Asset management draait om processen: huurinning, onderhoud, servicekosten. Alles wat standaardiseerbaar is, kan door data en AI efficiënter. Daarmee houden onze mensen tijd over voor waardecreatie. Voor beleggers draagt dat bij aan een betere dienstverlening en hoger rendement.’
Toekomst: consolidatie en mogelijk nieuwe sector
Waar staat Annexum over vijf à tien jaar? De Boer schetst vier lijnen. In supermarkten zet de consolidatie door. ‘Kleinere fondsbeheerders hebben het lastig, dus er blijven grotere spelers over. Wij willen daar leidend in zijn.’ Woningen vormen de tweede groeipijler. ‘Het waardeverschil tussen verhuurd vastgoed en de vrije verkoopwaarde biedt een mooie kans om meer waarde te creëren voor onze beleggers.’ ‘Onze ervaring in Rotterdam en Maastricht is positief. Als zich hotelkansen voordoen, zullen we daarop inspelen.’ Daarnaast sluit hij niet uit dat Annexum een vierde asset class toevoegt. ‘Dat doen we alleen als we in één klap voldoende massa kunnen opbouwen.’ Tot slot is er de internationale dimensie. Annexum bezit 18 Duitse supermarkten, maar De Boer noemt Duitsland ‘moeilijk’ vanwege de economische omstandigheden. Toch sluit hij uitbreiding niet helemaal uit, zeker als particuliere beleggers hun geld vaker buiten Nederland willen investeren. ‘Als de trend richting Spanje of Dubai doorzet, moeten we daar wellicht over gaan nadenken.’
Particuliere belegger centraal
Bij Annexum draait alles om de particuliere belegger. ‘Maatschappelijke waarde kost niks voor professionele pensioenbeleggers. Onze beleggers beleggen met hun eigen geld; zij willen vooral rendement en stabiliteit. ESG is voor ons belangrijk voor de toekomstbestendigheid van ons bezit.’ Tijdens aandeelhoudersvergaderingen merkt De Boer dat beleggers duurzaamheid zeer waarderen.
Oproep aan de politiek: meer vertrouwen
Als De Boer één verandering mocht voorstellen in regelgeving? ‘Vertrouwen. Er is te weinig echte dialoog tussen beleidsmakers en de sector. Er wordt voor de vorm geluisterd, maar vaak niet echt. Zonder dat vertrouwen komt beleid tot stand dat de markt schaadt.’ Annexum onder het nieuwe leiderschap kiest voor een strategie van schaal, stabiliteit en ondernemerschap. De zwaan die ogenschijnlijk rustig door het water glijdt, maar onder water onafgebroken moet peddelen om koers te houden. Met verdere consolidatie in supermarkten, meer woningbeleggingen, nieuwe hotelinvesteringen en mogelijk een vierde sector wil Annexum de komende jaren zijn leidende rol in het Nederlandse vastgoed verder uitbouwen.