De Nederlandse kantorenmarkt ontwikkelt zich steeds minder als een uniforme sector. In verschillende regio’s ontstaan duidelijke verschillen in functie, kwaliteit en ontwikkelrichting van kantoorlocaties. Vastgoeddata onderzocht daarom drie diverse kantoorclusters in de Metropoolregio Amsterdam (MRA): Hoofddorp, Almere en Amsterdam-Zuidoost. Op basis van eigen data en gesprekken met marktpartijen brengt de analyse de ruimtelijke structuur van deze gebieden in kaart en laat zij zien hoe de rol van kantoorruimte zich ontwikkelt.
‘De Nederlandse kantorenmarkt valt uiteen in verschillende functionele modellen,’ zegt Bernhard Kerkhoff, Head of Acquisition & Commerce bij Being. ‘Waar sommige locaties zich versterken als internationale kantoorclusters, transformeren andere gebieden richting gemengde stedelijke milieus waarin de kantoorfunctie slechts één van de componenten is.’ Terwijl sommige kantoorlocaties zich blijven ontwikkelen als zelfstandige zakelijke clusters met (internationale) bedrijven en moderne campusachtige kantoren, verschuiven andere gebieden juist richting stedelijke functiemenging. Kantoren worden daar steeds vaker onderdeel van een breder programma met wonen, voorzieningen en leisure. De drie onderzochte gebieden illustreren hoe verschillend deze kantoorclusters en mixed-use gebieden in de praktijk functioneren.
Hoofddorp: internationaal kantorencentrum nabij Schiphol
In Hoofddorp staan circa 260 kantoorpanden met een totale metrage van ongeveer 750.000 m² kantoorruimte. Ongeveer 90% van deze panden beschikt over een energielabel tussen A++++ en C. Ondanks de relatief jonge voorraad – circa 90% van de kantoren is na 1990 gerealiseerd – wordt Hoofddorp gekenmerkt door een traditionele, monofunctionele kantorenmarkt. Dit blijkt uit het grote aandeel panden met één gebruiksfunctie: kantoor. Ruim 80% van de kantorenvoorraad in Hoofddorp bestaat uit single-use kantoorpanden, goed voor circa 630.000 m² kantoorruimte verdeeld over ongeveer 140 objecten. De kantorenmarkt concentreert zich sterk in Beukenhorst Oost, langs de A4 en rondom station Hoofddorp. Dit cluster omvat circa 60 kantoorpanden met gezamenlijk ongeveer 465.000 m² kantoorruimte. Hier bevinden zich zowel de oudere kantoorclusters langs de Taurusavenue en Polarisavenue alsook het relatief nieuwe Park 20|20, dat zich onderscheidt door een sterke focus op duurzame en circulaire kantoorontwikkeling. De combinatie van goede OV-bereikbaarheid, directe aansluiting op de A4 en de nabijheid van luchthaven Schiphol maakt Hoofddorp aantrekkelijk voor internationale bedrijven. Zo huurt ASICS Europe circa 11.000 m² kantoorruimte aan de Taurusavenue. De consistente stijging van kantoorhuren in de periode 2017–2025 onderstreept dit profiel als aantrekkelijk vestigingsklimaat voor kantoorgebruikers. ‘Hoofddorp profiteert van een duidelijke positionering: schaal, bereikbaarheid en internationale oriëntatie,’ zegt Kerkhoff. ‘Dit maakt het gebied relatief toekomstbestendig, mits de kwaliteit van de voorraad op peil blijft.’
Volgens Irene van Essenveld, Head of Office Leasing bij Savills Nederland, vertaalt dit zich direct naar de prestaties van gebouwen: ‘Verduurzaamde gebouwen in Hoofddorp worden sneller opgenomen in de markt en presteren structureel beter. Door de omvang van de oudere voorraad zijn kwaliteit en locatie inmiddels doorslaggevend.’ Tegelijkertijd is een deel van de voorraad in de bredere Beukenhorst-zone in transitie. Zo wordt Beukenhorst-West herontwikkeld tot woongebied binnen de ontwikkeling Hyde Park. Hier verrijzen voornamelijk grootschalige, single-use wooncomplexen, zoals de drie woonprojecten langs de Kruisweg samen goed voor ruim 1.100 woningen. Ook breder in deze nieuwe ontwikkeling en transitie van Hyde Park is te zien dat de focus ligt op het creëren van woongelegenheid. Hyde Park valt binnen de bredere gebiedsontwikkeling genaamd ‘Spoorzone’. De totale agenda van dit project kent verschillende functies, maar deze zijn uitgesplitst in deelgebieden. Daarmee zal de verhouding van mixed-use panden versus single-use panden (inzake kantoorvastgoed) minder snel wijzigen. Hierdoor behoudt Hoofddorp grotendeels zijn karakter als monofunctionele, maar kwalitatief moderniserende kantorenmarkt.
Almere: kantoren geïntegreerd in het stadscentrum
De kantorenmarkt in Almere kenmerkt zich door een tweeledig karakter: enerzijds de grootschalige, puur zakelijke locaties en anderzijds een toenemende integratie binnen het stedelijk weefsel. In totaal telt de stad 1.300 kantoorpanden en een totale kantorenvoorraad van 1.400.000 m².. De kern van de kantorenmarkt bestaat echter uit 250 single-use kantoorpanden, die samen de ruggengraat vormen van de zakelijke districten rondom station Almere Centrum, het Stadhuisplein en de Hospitaaldreef. In tegenstelling tot Hoofddorp is het aandeel single-use kantoorpanden significant kleiner. Zo’n 30% (430.000 m²) van de totale kantorenvoorraad kan worden gekenmerkt als single-use kantoorpand, tegenover 82% in Hoofddorp.
In Almere is de kantorenmarkt vooral geconcentreerd rond station Almere Centrum, het Stadhuisplein, de Hospitaaldreef en de Gooisekant. Binnen de Gooisekant is een sterke menging met industrie en bedrijfsruimtes zichtbaar. De ligging aan de A6 en A27 en de verbinding met Amsterdam maken Almere aantrekkelijk voor regionale bedrijven, zakelijke dienstverlening en overheidsorganisaties. Waar de vroege ontwikkeling van Almere vaak steunde op gescheiden zones, is de huidige trend gericht op een sterkere inpandige functiemenging. ‘De kracht van Almere ligt niet in schaal, maar in integratie,’ zegt Bernhard Kerkhoff, Head of Acquisition & Commerce bij Being. ‘Kantoren functioneren hier als onderdeel van het stedelijk systeem.’
Reinier Wegman, Head of Office Investment bij Savills Nederland, plaatst dit in een ander perspectief vanuit de beleggersmarkt: ‘Almere is in de basis een woonstad waar het kantorensegment later is toegevoegd. Dat zie je terug in de beleggersmarkt: internationale en institutionele partijen blijven vaker achter, mede door de beperktere schaal.’ Kantoorruimte wordt daarmee niet langer als solitair eiland gezien, maar als onderdeel van een breder ecosysteem van winkelen en verblijven. Dit komt naar voren in gebouwen die deel uitmaken van geïntegreerde centrumontwikkelingen waarin kantoren worden gecombineerd met winkels, horeca en publieke voorzieningen. Daarmee positioneert Almere zich wezenlijk anders ten opzichte van Hoofddorp. Beiden laten herpositionering van kantoren zien, echter steunt Hoofddorp op meer gescheiden zones/panden en zoekt Almere sterkere toenadering in functievermening binnen gebieden alsook binnen objecten zelf waardoor mixed-use objecten een groter aandeel hebben in de totaal voorraad, panden met een duidelijk stedelijk karakter.
Amsterdam-Zuidoost: van kantoorwijk naar gemengd stadsdistrict
Amsterdam-Zuidoost vormt een van de grootste kantoorclusters van Nederland. Een groot deel van de kantoren staat rond station Bijlmer ArenA, langs onder meer de Hoogoorddreef, Foppingadreef, De Entree en de Johan Cruijff Boulevard. Amsterdam-Zuidoost kent circa 1.300.000 m² kantoorruimte, waarvan ongeveer 60% (circa 800.000 m²) bestaat uit single-use kantoorpanden. Het gebied kent enkele grootschalige kantoorcomplexen zoals Acanthus en het ABN AMRO kantoor aan de Foppingadreef. De aanwezigheid van metro- en treinverbindingen, gecombineerd met directe aansluiting op de A2 en A9, maakt het gebied aantrekkelijk voor nationale en internationale bedrijven.
Volgens Irene van Essenveld, Head of Office Leasing bij Savills Nederland, is de aantrekkingskracht van het gebied ook zichtbaar in de praktijk: ‘Amsterdam-Zuidoost is momenteel het meest actieve verhuurgebied van Amsterdam. Grote verhuizingen van partijen zoals Achmea, Thales en KPN laten zien dat huurders bewust kiezen voor een gemengde, goed bereikbare en toekomstbestendige omgeving.’ Ook vanuit een bredere marktvisie wordt deze ontwikkeling herkend. ‘Bereikbaarheid, duurzaamheid en voorzieningen zijn de nieuwe basiseisen,’ zegt Bas Jochims, Fund Manager van het Bouwinvest Dutch Office Fund: ‘Locaties die dat combineren met een sterk stedelijk programma, zoals Amsterdam-Zuidoost, onderscheiden zich duidelijk.’
Ondanks de sterke aanwezigheid van grote kantoorcomplexen, komt er in Amsterdam-Zuidoost steeds meer aandacht voor functiemenging. ‘In Zuidoost verschuift de kantoorfunctie van dominant naar ondersteunend,’ stelt Bernhard Kerkhoff, Head of Acquisition & Commerce bij Being. Daarin krijgt – in tegenstelling tot Hoofddorp en Almere – wonen een sterke focus bij inpandige functie mening. Voornamelijk nieuwe projecten in Amstel III combineren kantoren steeds vaker met wonen, voorzieningen en leisure. Projecten als The Ensemble, Eleven Square en Ruby Garden bevestigen deze trend, waarbij wonen, werken en voorzieningen steeds vaker binnen één gebied of zelfs één gebouw worden gecombineerd. Hierdoor verschuift het gebied van een monofunctionele kantoorwijk naar een gemengd stedelijk district rond het OV-knooppunt Bijlmer ArenA.
Conclusie
De analyse van Hoofddorp, Almere en Amsterdam-Zuidoost laat zien dat herpositionering een centrale rol speelt in de ontwikkeling van kantoorlocaties. In alle drie de gebieden wordt de bestaande voorraad aangepast, variërend van renovatie en verduurzaming tot functiewijziging en gebiedstransformatie. Deze ontwikkelingen verlopen echter niet uniform. In Hoofddorp blijft de kantoorfunctie dominant, met name in moderne en goed bereikbare clusters, terwijl in Almere en Amsterdam-Zuidoost kantoren steeds vaker onderdeel worden van een breder stedelijk programma. ‘De kantorenmarkt ontwikkelt zich niet richting krimp, maar richting differentiatie,’ concludeert Kerkhoff. ‘Locaties die inzetten op kwaliteit, bereikbaarheid en functiemenging blijven aantrekkelijk, terwijl andere gebieden onder druk komen te staan en zullen moeten transformeren.’