NS Stations over vastgoedstrategie, transacties en de toekomst van stationsgebieden
Stations zijn allang niet meer alleen plekken waar reizigers in- en uitstappen. Rondom Nederlandse ov-knooppunten ontstaat een steeds intensiever stedelijk programma van wonen, werken, retail en voorzieningen. Daarmee zijn stationslocaties uitgegroeid tot één van de belangrijkste ontwikkellocaties van Nederland. NS Stations speelt daarin een bijzondere rol: als grondeigenaar, als ontwikkelpartner en als regisseur in complexe gebiedsontwikkelingen waar publieke en private belangen samenkomen. De Wilde, directievoorzitter van NS Stations, bevindt zich precies op dat snijvlak van infrastructuur, vastgoed en stedelijke ontwikkeling. Al bijna twee decennia werkt hij bij NS Stations, nadat hij als civiel technicus promoveerde op bouwen over het spoor. Die combinatie van techniek, economie en gebiedsontwikkeling vormt de basis van zijn visie op stationsgebieden. ‘Stations zijn letterlijk de drukste plekken van Nederland,’ zegt hij. ‘Wij ondernemen op een postzegel waar dagelijks honderdduizenden mensen passeren. Dat vraagt een totaal andere manier van denken over vastgoed dan in een regulier gebied.’ In gesprek met Vastgoeddata gaat hij in op de veranderende rol van stations, de vastgoedstrategie van NS, transacties uit de afgelopen jaren en de manier waarop stationsgebieden zich ontwikkelen tot volwaardige stadsdelen.
Van vervoerknooppunt naar stedelijk hart
Toen De Wilde in 2008 bij NS Stations begon, waren stations vooral logistieke knooppunten. Inmiddels zijn ze uitgegroeid tot plekken waar stedelijke functies samenkomen. Die ontwikkeling heeft volgens hem een enorme impact gehad op de rol van NS Stations. ‘Twintig jaar geleden werd een station vooral gezien als een plek waar je zo snel mogelijk doorheen wilde,’ vertelt hij. ‘Nu is het een verblijfsplek geworden. Mensen werken er, spreken er af, doen boodschappen en wonen er in de buurt. Stationsgebieden zijn in feite nieuwe stadscentra geworden.’ De reden daarvoor ligt volgens hem in de combinatie van bereikbaarheid en schaarste aan ruimte in steden. Stations liggen vrijwel altijd op plekken waar mobiliteit, voorzieningen en stedelijke dichtheid samenkomen. Daardoor zijn ze bij uitstek geschikt voor intensieve gebiedsontwikkeling. Maar bouwen op en rond spoorinfrastructuur brengt ook unieke uitdagingen met zich mee. ‘Je werkt bij complexe infrastructuur die dag en nacht in gebruik is,’ zegt hij. ‘Het vraagt een enorme mate van technische precisie en logistieke planning. Tegelijkertijd moet het economisch kloppen en maatschappelijk verantwoord zijn.’ Zijn eigen achtergrond helpt daarbij. Als civiel ingenieur en bedrijfskundige heeft hij zowel de technische als financiële kant van projecten leren begrijpen. Zijn promotieonderzoek ging zelfs over bouwen boven spoorlijnen — een onderwerp dat steeds relevanter wordt in dichtbebouwde steden.
De vastgoedstrategie van NS Stations
Hoewel NS Stations een grote vastgoedportefeuille heeft, positioneert het bedrijf zich nadrukkelijk niet als traditionele vastgoedbelegger. De organisatie kiest ervoor om grondposities die niet nodig zijn voor de kerntaak over te dragen aan marktpartijen, terwijl zij zelf, waar dat nodig is, de regie op het gebied houdt. ‘Wij zijn geen vastgoedfonds dat actief op zoek is naar rendement uit vastgoedbeleggingen,’ zegt De Wilde. ‘Onze primaire taak is het verbeteren van de reiservaring en bijdragen aan mobiliteit. Vastgoed kan daarbij helpen, maar het is geen doel op zich.’ Dat betekent dat NS Stations vaak een faciliterende rol speelt in gebiedsontwikkelingen. De organisatie bezit strategische grondposities rondom stations, maar ontwikkelt niet altijd zelf. In veel gevallen worden gronden via tenders verkocht aan ontwikkelaars die het programma realiseren. Die strategie sluit aan bij de enorme investeringsopgave rondom stations. Door samen te werken met marktpartijen kan NS sneller schaal maken en tegelijkertijd sturen op kwaliteit en stedelijke samenhang in nauw overleg met de gemeente. ‘Het gaat er uiteindelijk om dat stationsgebieden goed functioneren als onderdeel van de stad,’ zegt hij. ‘Dat vraagt samenwerking met gemeenten, ontwikkelaars en beleggers.’ Een goed voorbeeld daarvan is de Cartesiusdriehoek in Utrecht. In dit gebied, vlak bij station Utrecht Zuilen, werken NS, Gemeente Utrecht, MRP en Ballast Nedam samen aan een grootschalige gebiedsontwikkeling van 3.000 woningen. ‘Zo’n gebied ontwikkel je niet alleen,’ zegt hij. ‘Je hebt verschillende partijen nodig met verschillende rollen in verschillende fasen.’
Transacties en portefeuillekeuzes
De afgelopen jaren heeft NS Stations verschillende grondtransacties gedaan rond stationsgebieden. Deze verkopen passen binnen de strategie om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken zonder alle projecten zelf te realiseren. Een voorbeeld is de verkoop van de gronden aan de Daalsedijk in Utrecht aan ontwikkelaar Synchroon in maart 2023 voor circa €13,5 mln. Op deze locatie heeft Synchroon een woningprogramma ontwikkeld, waarmee de transformatie van het stationsgebied verder wordt versterkt. Volgens De Wilde was dat een bewuste keuze. ‘Op sommige plekken is het logischer dat een marktpartij de ontwikkeling trekt,’ zegt hij. ‘Wij zorgen dan dat de randvoorwaarden kloppen en dat het programma aansluit op de wensen vanuit station en stad.’ Een vergelijkbare transactie vond plaats in 2022 bij de overdracht van het CAB-gebouw en bijbehorende grond voor €21,9 mln en een tweede deelgebied met een waarde van €15 mln aan de ontwikkelcombinatie van Ballast Nedam en MRP. Dat project is onderdeel van de grotere transformatie van de Cartesiusdriehoek waar deze ontwikkelcombinatie regie op voert. In december 2024 verkocht NS een deelgebied voor ongeveer €17,4 mln. Volgens De Wilde past deze deal in de samenwerking met ontwikkelaars die steeds vaker betrokken zijn bij complexe binnenstedelijke projecten. Ook in ’s-Hertogenbosch speelde NS een rol bij de herontwikkeling van het EKP-terrein (Palet 2), waar een positie van PostNL en NS Stations werd verkocht voor circa €12 tot €14 mln aan SDK Vastgoed. In dat project lag een belangrijke nadruk op de balans tussen erfgoed, woningbouw en programmamix. ‘Het EKP-terrein is een historisch gebied,’ zegt De Wilde. ‘Daar wil je zorgvuldig omgaan met bestaande gebouwen en tegelijkertijd ruimte maken voor nieuwe stedelijke functies.’ Naast woningbouwlocaties stoot NS soms ook niet-kernvastgoed af voor andere functies. Zo werd in 2018 de Joan Muyskenweg 150 in Amsterdam-Duivendrecht verkocht aan PostNL voor €6,4 mln.
Samenwerken in complexe stationsgebieden
Stationsgebieden behoren tot de meest complexe ontwikkellocaties van Nederland. Niet alleen vanwege de infrastructuur, maar ook vanwege de governance. Verschillende partijen hebben er een rol: NS, ProRail, gemeenten, ontwikkelaars en investeerders. ‘Het spoor is van ProRail, de treinen van NS en de stations zijn van NS en ProRail samen. De grondposities zijn vaak verdeeld over meerdere partijen, waaronder de gemeente,’ zegt De Wilde. ‘Daar moet je samen een plan voor maken.’ Die samenwerking kan ingewikkeld zijn door de publiek-private context. Toch ziet hij dat niet als een probleem. ‘Je hebt verschillende rollen, maar uiteindelijk werk je naar hetzelfde doel toe: een goed functionerend station en een goed functionerend stadsgebied.’ Een belangrijk onderdeel van die samenwerking is het omgaan met lange ontwikkeltijden. Gebiedsontwikkelingen rond stations kunnen gemakkelijk tien tot twintig jaar duren. In die periode veranderen economische omstandigheden voortdurend. ‘Je moet flexibel blijven,’ zegt hij. ‘Bouwkosten kunnen stijgen, markten kunnen veranderen. Het belangrijkste is dat je een robuuste visie hebt die tegen een stootje kan.’ Institutionele beleggers spelen volgens hem een steeds grotere rol in stationsgebieden, vooral bij woningbouwprojecten. ‘Zij brengen langetermijnkapitaal in,’ zegt hij. ‘Dat past goed bij de lange horizon van dit soort projecten.’
De toekomst van stations als stedelijke hubs
Volgens De Wilde is de ontwikkeling van stationsgebieden nog lang niet klaar. De komende jaren zal de druk op ruimte rond stations alleen maar toenemen, onder meer door de woningbouwopgave in Nederland. ‘Als je kijkt waar we nog kunnen bouwen in steden, dan kom je vaak uit bij stations,’ zegt hij. Daarbij verwacht hij dat stations steeds meer multifunctioneel worden. Naast mobiliteit en retail zullen ook wonen, werken en publieke voorzieningen een grotere rol spelen. Tegelijkertijd blijft de kernfunctie van het station — het faciliteren van reizigers — altijd centraal staan. ‘Alles wat we doen moet uiteindelijk bijdragen aan een betere reiservaring,’ zegt hij. ‘Dat is de basis.’ Ook kleinere stations verdienen volgens hem meer aandacht. Niet alleen de grote knooppunten, maar ook regionale stations kunnen worden verbeterd en aantrekkelijker worden gemaakt voor reizigers en omwonenden. Daarnaast spelen duurzaamheid en leefbaarheid een steeds grotere rol in de plannen van NS. ‘We willen stationsgebieden niet alleen intensiever gebruiken, maar ook beter,’ zegt hij. ‘Groener, veiliger en aantrekkelijker.’
Een andere manier van kijken naar vastgoed
Als er één ding is dat De Wilde in zijn carrière heeft geleerd, dan is het dat stationsvastgoed fundamenteel anders is dan traditioneel vastgoed. ‘Het draait niet alleen om vierkante meters of rendement,’ zegt hij. ‘Het draait om de plek in de stad.’ Stations zijn plekken waar mobiliteit, economie en samenleving samenkomen. Dat maakt ze tot unieke ontwikkellocaties, maar ook tot complexe puzzels. ‘Je moet altijd het grotere geheel blijven zien,’ zegt hij. ‘Het station, de stad en de reiziger.’ Juist die combinatie maakt het werk volgens hem zo interessant. ‘Je werkt aan plekken waar dagelijks enorme aantallen mensen komen,’ zegt hij. ‘Als je daar iets goed doet, heeft dat direct impact op hoe een stad functioneert.’ Voor NS Stations ligt de uitdaging de komende jaren vooral in het balanceren van die verschillende belangen: mobiliteit, vastgoed, economie en maatschappelijke waarde. ‘Stations zijn misschien wel de meest dynamische plekken van Nederland,’ zegt hij. ‘En dat maakt het een ongelooflijk fascinerend vakgebied.’