Met ruim vijftien jaar Maarten Feilzer aan het roer van Zadelhoff is het bedrijf omgevormd van een internationaal gespreide belegger tot een gespecialiseerde onderneming met een sterke focus op Amsterdam. In dit interview deelt Feilzer zijn visie op investeren in unieke gebouwen, de strategische keuzes achter het concentreren van de portefeuille, en het belang van maatschappelijke meerwaarde en governance. Ook komt de ontwikkeling van Zadelhoff als netwerkorganisatie en de recente projecten uitgebreid aan bod.
Maarten Feilzer studeerde scheikunde aan de Universiteit van Amsterdam en startte zijn loopbaan bij McKinsey, gevolgd door een positie bij Kempen & Co. In deze financiële en strategische omgevingen deed hij ervaring op met integraal financieel management en strategievorming, wat volgens hem essentieel is voor het succesvol aansturen van een vastgoedonderneming. Deze achtergrond vormde de basis voor zijn latere rol als algemeen directeur van Zadelhoff.
Oprichter Cor van Zadelhoff en Feilzer ontmoetten elkaar tijdens een zakelijke reis in Oost-Europa, waarna een reeks gesprekken volgde. Uiteindelijk nam Feilzer in april 2009 de leiding over van Lou van der Heijden. ‘Het was een periode waarin het bedrijf enorm gespreid was: belangen in Kiev, Zwitserland, Berlijn, Engeland, en door heel Nederland. Maar ik vond: wij zijn geen klassieke vastgoedbelegger, maar een vastgoedonderneming. En een ondernemer focust – een belegger spreidt,’ blikt Feilzer terug.
Van internationale speler naar Amsterdamse focus
Het was het begin van een andere strategie. Samen met financieel directeur Bart Bruggeman begon Feilzer met het ‘opruimen van de zolder van Cor van Zadelhoff’; internationale bezittingen en projecten buiten Groot-Amsterdam werden verkocht. In de loop der tijd werden zo belangen in Berlijn, Londen, Zwitserland, Kiev, Enschede, Groningen en Rotterdam van de hand gedaan. ‘We hebben gezegd: wij moeten juist focussen op Amsterdam. Daar kennen we de gebruikers, makelaars en gemeente. Je kunt simpelweg niet op te veel plekken tegelijk diepgaande kennis opbouwen.’
Die strategische omslag resulteerde in een portefeuille die vandaag vrijwel volledig bestaat uit vastgoed in en rond Amsterdam: ca. 40 gebouwen, met een waarde van €650 tot €700 mln. De verdeling is divers: ongeveer 40% kantoren, 30% zorg, 20% woningen, en 10% overig, zoals agrarisch vastgoed en landgoederen, een hotel en een balletacademiegebouw.
Investeren in niet-reproduceerbare gebouwen
De focus op Amsterdam is meer dan praktisch. Het bepaalt ook het type objecten waarin Zadelhoff investeert. Feilzer: ‘Wij richten ons op gebouwen die ‘niet reproduceerbaar’ zijn, zou Cor zeggen. Die iets unieks hebben. Dat wil niet zeggen dat ze altijd courant zijn, maar wel dat ze een bijzonder karakter hebben. Als je het zoekt, vind je het niet zomaar.’
Deze visie leidde tot spraakmakende renovatie projecten:
Slotervaart Ziekenhuis: In 2020 kocht Zadelhoff dit complex voor €45 mln. ‘Het hele project omvat zo’n €180 mln. Alleen al het gebouw is 50.000 m², en de gebiedsontwikkeling eromheen biedt ruimte voor misschien wel 80.000 m² wonen.’
Het Zandkasteel: Het voormalige ING-hoofdkantoor in Amsterdam-Zuidoost, samen met Wonam getransformeerd naar 270 woningen met werkruimtes en publieke plint. ‘We hebben samen ongeveer €130 mln geïnvesteerd, in een transformatie die 2,5 jaar duurde.’
Volkshotel: Oorspronkelijk het hoofdkantoor van de Volkskrant. Zadelhoff kocht in 2011 het pand voor € 7,3 mln en investeerde samen met Job Heimans zo een € 25 mln om het te transformeren tot een hotel met creatieve broedplaats. ‘We vonden het belangrijk dat de tijdelijke antikraak broedplaats daar permanent kon blijven.’
Burgerweeshuis: Zadelhoff speelde een belangrijke rol in de herontwikkeling van het Burgerweeshuis in Amsterdam. In 2014 verwierf Zadelhoff samen met Nijkerk Holding het monumentale pand, dat jarenlang leeg had gestaan. Onder leiding van architect Wessel de Jonge werd een grootschalige restauratie uitgevoerd waarmee zo een € 20 mln gemoeid was, en waarbij de historische waarde van het gebouw werd behouden en tegelijkertijd werd aangepast aan moderne eisen, wat resulteerde in de vestiging van het hoofdkantoor van BPD op deze locatie.
Capital C: is een creatieve hub in Amsterdam, gevestigd in de voormalige Diamantbeurs aan het Weesperplein. Dit rijksmonument werd in 2015 aangekocht door Zadelhoff en Willem Sijthoff aangekocht voor € 12,2 mln, waarna het een ingrijpende renovatie onderging om een moderne werk- en ontmoetingsplek te worden. Het project werd o.a. bekroond met een MIPIM Award in Cannes.
Met de Maarsen Groep - de oudste partner van Zadelhoff - ontplooit Zadelhoff met name nieuwbouwprojecten zoals op de Zuidas de gebouwen ‘Hourglass’ (Loyens), ‘NoMa House’ en het wooncomplex ‘Gershwin Brothers’. In een verder verleden werden projecten als ‘Trinity Towers’ langs de ring A10 en ‘de Parade’ in Amstelveen met de Maarsen Groep gerealiseerd. Wat deze projecten bindt is dat ze stuk voor stuk karakteristiek zijn en, zoals Feilzer zegt, ‘altijd iets meegeven aan de stad – of dat nu woningen zijn, maatschappelijke functies, of plekken voor creatief ondernemerschap.’
Van beleggen naar ontwikkelen voor de markt
Door de omvang van projecten als Slotervaart en het Zandkasteel werd de noodzaak tot verdere professionalisering steeds duidelijker. In 2020 werd Martine Gründemann aangetrokken als directeur Development, waarna zij een ontwikkelteam van tien mensen opbouwde. ‘We hebben veel kennis en kunde in huis vanuit de lopende en al gerealiseerde projecten die we in exploitatie hebben genomen,’ aldus Feilzer.
De eigen portefeuille is inmiddels nagenoeg ‘vol belegd’, waardoor Zadelhoff steeds vaker ontwikkelt voor derden, met name pensioenfondsen. MooKly (Amstelkwartier, ca. 246 middenhuurwoningen en 35 koopwoningen, investering € 130 mln) en Harmony (Zuidas, twee complexen met kantoren en woningen) zijn recente voorbeelden. ‘We zoeken partners met wie we kunnen delen in succes en tegenslag; we ontwikkelen niet puur voor een fee, maar voor echte meerwaarde, ook als het project uiteindelijk bij een institutionele belegger terechtkomt.’
Veerkracht door interne spreiding
De diversiteit binnen de portefeuille zorgt voor veerkracht in een steeds grilliger vastgoedmarkt. Feilzer: ‘We hebben bewust spreiding gezocht binnen de regio. Zo kan de ene tak het opvangen als de andere onder druk staat, zoals nu de kantorenmarkt.’ Verduurzaming speelt daarbij een belangrijke rol. Zo ontving Zadelhoff ontvang vorig jaar een BREEAM Excellent-certificaat voor Orato Offices, waarmee het voldoet aan de hoogste duurzaamheidsnormen op het gebied van energieverbruik, materiaalgebruik en gezondheid. Feilzer: ‘Dit is het goedkoopste parisproof gebouw wat beschikbaar is binnen de ring. We hebben echt een effort gedaan om een gebouw te maken van Zuidas kwaliteit met Amsterdam-Oost prijzen. Elke etage heeft buitenruimte en we hebben een interieur van de Nederlandse Top kunstenaar Maarten Baas.’ Veel van onze gebouwen zijn tussen 1960 en 1980 gebouwd en worden stapsgewijs verduurzaamd. ‘Wij zijn geen duurzaamheidfetisjisten. We doen het pragmatisch: op natuurlijke momenten, bij leegstand of renovatie, investeren we in wat echt waarde toevoegt. Het aandeel energielabel A of beter groeit gestaag, maar het gaat om de daadwerkelijke verbetering, niet om het label op zich.’
Een maatschappelijke erfenis: governance en goede doelen
Uniek binnen de vastgoedsector is de eigendomsstructuur van Zadelhoff. Meer dan 90% van de aandelen is ondergebracht in drie ANBI-stichtingen, die jaarlijks een aanzienlijk dividend ontvangen. Feilzer: ‘De holding keert jaarlijks de helft van de uitkeerbare winst uit aan de stichtingen. Het zijn geen eenmalige giften, maar structurele bijdragen aan monumenten, cultuur en maatschappelijke initiatieven.’
Elke stichting heeft een eigen focus:
• Het Zadelhoff Fonds ondersteunt monumenten en beeldbepalende gebouwen zonder economisch draagvlak.
• Het Zadelhoff Cultuurfonds steunt culturele en sociale projecten, vooral in Stichtse Vecht.
• Het Familiefonds laat meer dan 40 familieleden zelf maatschappelijke projecten aandragen.
Dit alles is structureel verankerd in de governance van Zadelhoff. ‘Wij verenigen de slagkracht van een familiebedrijf met de governance van een maatschappelijk bedrijf.’
Zadelhoff als netwerkorganisatie: makelaardij en clubhuis
De vernieuwde strategie behelst meer dan alleen beleggen en ontwikkelen. Zadelhoff is sinds kort weer actief in de makelaardij, via Zadelhoff Vastgoedadviseurs onder leiding van Sicco Posthumus. De positionering, het karakter en de visie van deze nieuwe tak zijn voor Feilzer het belangrijkst. Het draait om persoonlijk partnerschap, maatwerk en een open netwerkstructuur. Zadelhoff is in november verhuisd naar een totaal gerenoveerd kantoor op de Antonio Vivaldistraat 2-8. Feilzer ziet het nieuwe kantoor aan de Antonio Vivaldistraat als de fysieke belichaming van deze visie: ‘Wij waren al eigenaar van het gebouw. Toen de huurder vertrok zagen we meteen dat dit een geweldig nieuw thuis kan bieden voor de holding, maar ook voor de nieuwe ondernemingen Zadelhoff Development en Zadelhoff Vastgoedadviseurs, met inachtneming van ‘compliance’ en ‘Chinese walls’. We gaan er een clubhuis voor de vastgoedsector van maken. We hopen verschillende partijen te kunnen aantrekken; denk aan family offices, adviseurs en architecten.’ Juist de menselijke maat, persoonlijk contact en het bouwen aan een netwerk van gelijkgestemden maken volgens Feilzer het verschil: ‘Onze kracht is niet het doorlopen van een standaardproces, maar het kennen van onze markt en het kunnen schakelen met mensen die echt het verschil willen maken in bijzondere situaties.’
Strategische keuzes en marktvisie
De huidige vastgoedmarkt vraagt om nuchterheid en wendbaarheid. Feilzer: ‘De overheid dwingt vastgoedbedrijven steeds meer met eigen vermogen te werken. Lenen is überhaupt moeilijker en duurder geworden, en door fiscale maatregelen (de renteaftrekbeperking voor de VpB / ATAD regeling) resulteert meer dan 30% lenen al in disproportionele belastingdruk. Voor ons betekent het dat we selectiever zijn, minder gericht op groei via aankopen en meer op waarde creatie via ontwikkeling.’
Ook de spreiding in functies – van wonen tot zorg, van kantoren tot landgoederen – zorgt voor risicobeperking. ‘We blijven zoeken naar unieke gebouwen. Niet voor de korte termijn, maar om op lange termijn waardevol te blijven, zowel voor onszelf als voor de stad.’
De menselijke maat als kern van de organisatie
Wat Zadelhoff volgens Feilzer onderscheidt, zijn niet alleen de projecten, maar de mensen en de cultuur die de projecten tot stand brengen. ‘Wij zoeken niet onmiddellijk de meest winstegevende projecten, we geloven dat rendement ook op termijn mag komen. Mensen werken bij ons omdat ze geloven in onze missie, de projecten en de maatschappelijke impact. Zadelhoff gaat niet voor het snelle geld, maar voor blijvend resultaat. In vastgoed komt ook een stuk van het rendement voort uit een omgeving die beter wordt door wat je bouwt en door beheer.’
De focus op samenwerking, lange dienstverbanden en een open cultuur werkt door in alles wat het bedrijf doet. ‘Het is voor ons belangrijk dat medewerkers, samenwerkingspartners én huurders zich verbonden voelen met ons verhaal. Dat zie je terug in onze projecten, de governance en de maatschappelijke rol die we pakken.’ Die filosofie komt niet alleen tot uiting in de stenen, maar vooral in de mensen erachter. Terwijl ik via de Zuidas terugliep naar kantoor, bleef het gesprek met Feilzer in mijn gedachten hangen. Het was een treffende herinnering dat ware waarde niet alleen zit in vastgoed, maar in de gemeenschap die het vormgeeft en ervan profiteert.