De spanning tussen de zorgbehoefte en de beschikbare huisvesting voor eerstelijnszorg in Nederland is hoog. Directe ruimtelijke concurrentie tussen enerzijds huisartsen, fysiotherapie praktijken, tandartsen, gezondheidscentra en overige eerstelijnsdiensten en anderzijds commerciële eindgebruikers is aan de orde van de dag. Vastgoeddata duikt in de cijfers en richt zich voor deze analyse op eerstelijnszorgvastgoed in Amsterdam. Daarbij sprak het met Ronald van Kessel, partner bij Maron Healthcare, en met de Landelijke Huisartsen Vereniging (LHV).
Voor deze analyse is expliciet rekening gehouden met de criteria die Vastgoeddata hanteert voor zorgvastgoed. Daarbij is de focus scherp gericht op eerstelijnszorg: direct toegankelijke zorg voor patiënten, dat een essentieel onderdeel vormt van het bredere cure-domein, maar daar niet mee gelijkgesteld kan worden. Het betreft onder meer gezondheidscentra, huisartsenpraktijken, tandartspraktijken, fysiotherapie, eerstelijnsdiagnostiek en zelfstandige behandelcentra. Meer complexe diagnostiek en specialistische zorg blijven buiten beschouwing. De ondergrens van eerstelijnszorglocaties in deze analyse betreft 250 m². Kleinschalige praktijken en solistische huisartsenlocaties onder deze grens zijn eveneens buiten beschouwing gelaten. Daarmee richt de analyse zich op eerstelijnszorgvastgoed dat schaal, professionaliteit en continuïteit combineert en daardoor relevant is voor beleggers, ontwikkelaars en gemeenten.
Amsterdam: omvang en structuur van eerstelijnszorgvastgoed
Amsterdam beschikt – niet geheel verrassend – over de grootste markt voor eerstelijnszorgvastgoed binnen de G4, met meer dan 300 locaties groter dan 250 m². Daarmee benadert Amsterdam in omvang hetzelfde aantal eerstelijnszorgobjecten als in Rotterdam en Den Haag gezamenlijk. Tegelijkertijd laten de cijfers zien dat de ontwikkelactiviteit binnen dit segment in Amsterdam zeer beperkt is. Dit onderstreept dat uitbreiding van de capaciteit vrijwel uitsluitend plaatsvindt binnen de bestaande stedelijke structuur, via herpositionering, functiemenging of renovatie, en nauwelijks via nieuwbouw.
Huurprijzen en betaalbaarheid
Waar winkelhuren historisch het hoogste niveau kennen en kantoorhuren sinds 2021 sterk zijn opgelopen, bewegen zorg gerelateerde huurprijzen meer gematigd. Gemiddeld ligt de huurprijs voor eerstelijnszorgvastgoed daarbij in de bandbreedte van € 200 tot € 220 per m² per jaar in Amsterdam, vrij van btw. Deze relatieve stabiliteit weerspiegelt enerzijds de lagere conjunctuurgevoeligheid van zorgvastgoed en anderzijds de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van deze ruimtes. Tegelijkertijd wijst de LHV erop dat juist deze stabiele huurprijsniveaus binnen het huidige bekostigingsmodel van de huisartsenzorg steeds moeilijker te dragen zijn. In de dagelijkse praktijk bestaat een toenemend spanningsveld tussen huisvestingskosten en inkomsten, ondanks de relatieve rust aan de vastgoedzijde. Volgens een woordvoerder van de LHV constateren huisartsen al jaren dat ondanks de toename van samenwerkingen tussen verschillende stakeholders, het steeds lastiger wordt om passende praktijkhuisvesting te vinden. “Tussen de huisvestingskosten en de vergoedingen die huisartsen ontvangen, ontstaat een steeds groter hiaat. Het is tijd dat alle betrokken partijen de handen ineenslaan: huisartsen, zorgverzekeraars, gemeenten, vastgoedpartijen en investeerders. Alleen met elkaar kunnen we ervoor zorgen dat alle Nederlanders een huisarts in de buurt hebben en houden.”
Functiemix en clustering
De cijfers van Vastgoeddata laten zien dat eerstelijnszorg in Amsterdam nauwelijks voorkomt als monofunctioneel vastgoed. Gezondheidszorgfuncties zijn vrijwel altijd onderdeel van een bredere stedelijke context, gecombineerd met wonen, kantoor, detailhandel of maatschappelijke functies. Binnen die mix is bovendien een duidelijke trend zichtbaar richting clustering: huisartsen, tandartsen, apotheken en paramedische praktijken worden steeds vaker samengebracht in eerstelijns gezondheidscentra en medische centra. Ook lichte diagnostische functies maken hier regelmatig onderdeel van uit. Deze clustering vergroot de efficiëntie, versterkt de onderlinge doorverwijzing en sluit aan bij zowel zorginhoudelijke als vastgoedmatige schaalvoordelen. Tegelijkertijd vallen meer complexe diagnostische functies, zoals MRI, CT, röntgen of uitgebreide cardiologische zorgpaden, buiten de eerstelijnszorg en vragen zij om een tweedelijns of specialistische inbedding. In dit kader wijst de Amsterdamse Huisartsenalliantie erop dat clustering niet alleen een vastgoedmatige keuze is, maar ook een expliciete wijkgerichte zorgstrategie vergt. “De Amsterdamse Huisartsenalliantie streeft in samenspraak met de Gemeente naar een strategie die gezamenlijke huisvesting stimuleert van huisartsenzorg, apotheken, fysiotherapie, wijkverpleging en het sociaal domein, waaronder buurtteams. De nadrukkelijke wens is om een dergelijke zorgvoorziening in elke buurt en wijk te huisvesten, voor een gemeenschappelijke populatie van 6.000 tot 10.000 inwoners. Zo blijft eerstelijnszorg laagdrempelig toegankelijk voor alle Amsterdammers”, aldus de LHV.
Van Kessel wijst erop dat verschillende onderliggende factoren de clustering van eerstelijnszorg stimuleren, zoals onderlinge doorverwijzing, gedeeld gebruik van faciliteiten en zorginhoudelijke schaalvoordelen. Vanuit zorginhoudelijk perspectief is bundeling daarmee logisch en efficiënt. Tegelijkertijd benadrukt hij dat de praktische realiseerbaarheid van dergelijke clusters in grote steden als Amsterdam beperkt is. Ruimtegebrek, hoge vastgoed- en grondprijzen en strikte planologische kaders maken het juist in de bestaande stad moeilijk om clustering op betekenisvolle schaal te realiseren.
Geclusterde eerstelijnszorg in de Amsterdamse wijk
De schaal en functiemix van eerstelijnszorg worden concreet zichtbaar in voorzieningen zoals Gezondheidscentrum Molenwijk in Amsterdam-Noord, Medisch Centrum Amsterdam West aan de Pieter Calandlaan en Medisch Centrum Zwaansvliet in Buitenveldert. Gezondheidscentrum Molenwijk meet circa 800 m² zorgvastgoed en huisvest onder meer een huisartsenpraktijk, tandarts, apotheek en paramedische functies, goed voor ruim 30 arbeidsplaatsen in een compacte wijkvoorziening.
Medisch Centrum Amsterdam West is met circa 2.500 m² beduidend groter en fungeert als een volwaardig medisch centrum voor Nieuw-West, met een brede mix van huisartsen, tandartsen, fysiotherapie en verloskunde, samen goed voor circa 50 arbeidsplaatsen. Daarnaast zijn er aanvullende zorgdisciplines gevestigd, waaronder een dermatologische kliniek die ook cosmetische zorg aanbiedt. Deze functies dragen bij aan de zorgmix van het centrum, maar vallen niet onder de eerstelijnszorg. Medisch Centrum Zwaansvliet behoort tot de grotere stedelijke zorgclusters en meet circa 2.900 m²,verdeeld over meerdere bouwlagen, met een uitgebreide bezetting van huisartsen, apotheek, fysiotherapie, psychologie en wijkverpleging en meer dan 90 arbeidsplaatsen. Ondanks verschillen in schaal delen deze locaties een vergelijkbaar profiel: multifunctioneel zorgvastgoed, strategisch gepositioneerd in of nabij woonwijken, met een hoge bezettingsgraad en een sterke clustering van eerstelijnsfuncties.
Anderhalvelijnszorg in het voormalige Slotervaart Ziekenhuis
Zorgcentrum Het Slotervaart in Amsterdam Nieuw-West geldt als een uitgesproken voorbeeld van zogenoemd anderhalvelijnszorgvastgoed, waar eerstelijns- en tweedelijnszorg ruimtelijk en organisatorisch samenkomen. Het complex meet circa 79.650 m² gebruiksoppervlakte en huisvest ongeveer 70 zorggerelateerde eindgebruikers. “Deze ontwikkeling is mede ingezet na het wegvallen van de ziekenhuisfunctie van Slotervaart en laat zien dat in specifieke situaties een sterke clustering van zorg mogelijk en functioneel kan zijn. Huisartspraktijken en andere eerstelijnszorgpartijen zijn en blijven verspreid door de stad nodig om laagdrempelige toegankelijkheid te waarborgen,” aldus de LHV.
De huisarts en het vastgoedprobleem
De LHV wijst erop dat in Amsterdam nog veel huisartsenpraktijken zijn gevestigd in te kleine, verouderde of ongeschikte gebouwen, zoals portiekflats, bovenwoningen of voormalige woonfuncties. “Dit past niet meer bij de moderne huisartsenzorg waar de huisarts met een team van professionals zorgdraagt voor zijn patiënten,” aldus de LHV. Moderne huisartsenpraktijken vragen om een serieuze plaats op de vastgoedmarkt, waarbij passende huurprijzen essentieel zijn om de toegankelijkheid van huisartsenzorg in de wijken te behouden.
Structurele schaarste vraagt om expliciete keuzes
De zorgvraag groeit als gevolg van demografische en stedelijke ontwikkelingen, terwijl het ruimtelijk aanbod slechts beperkt meebeweegt. Nieuwbouw voor eerstelijnszorg is schaars en uitbreidingen vinden vooral plaats binnen bestaande gebouwen. In de praktijk betekent dit dat eerstelijnszorg steeds vaker een plek moet vinden binnen grotere zorgcomplexen of gemengde vastgoedprogramma’s, in plaats van in specifiek daarvoor ontworpen huisvesting.
Tegelijkertijd wijzen zowel Van Kessel als de LHV erop dat eerstelijnszorg een structureel en stabiel onderdeel vormt van het stedelijk zorglandschap. De omvang en bestendigheid van het bestaande zorgvastgoed onderstrepen dat het hier niet gaat om een tijdelijke of ondergeschikte functie. Zoals Van Kessel aangeeft, vraagt dit om aandacht voor de ruimtelijke randvoorwaarden waarbinnen zorg zich kan ontwikkelen. “Er ligt een duidelijke opgave voor de gemeente om middels haar grondprijs- en vastgoedbeleid de toegankelijkheid van de eerstelijnszorg in de stad te waarborgen.”
Amsterdam laat daarmee zien hoe scherp de spanning tussen zorgvraag, ruimte en vastgoed zich in een grootstedelijke context kan manifesteren. De signalen uit de praktijk, waaronder die van huisartsenorganisaties, wijzen erop dat deze spanning niet alleen een lokaal vraagstuk is, maar ook relevant kan worden voor andere stedelijke regio’s waar zorg, wonen en ruimte steeds nadrukkelijker met elkaar concurreren.