De Nederlandse vastgoedsector wordt in toenemende mate geraakt door personeelstekorten. Vooral de woningmakelaardij ervaart druk: de vraag naar gecertificeerde makelaars neemt toe, terwijl de instroom achterblijft. Tegelijkertijd zorgt de uitpondgolf voor een overschot aan verhuurmakelaars die de overstap naar verkoopmakelaardij niet zomaar kunnen maken.
Uit het ING Sector Magazine (juni 2025) blijkt dat eind 2024 slechts 0,81% van de werkzame beroepsbevolking actief was in de sector ‘Verhuur en handel in onroerend goed’. Dat komt neer op circa 84.000 mensen. Van hen zijn naar schatting 17.500 werkzaam als woningmakelaar – zo’n 20% van het totaal.
De vacaturegraad in de sector bedroeg begin 2025 41 per 1.000 banen. Daarmee ligt het niveau nog altijd ruim boven het langjarig gemiddelde en tweemaal zo hoog als tien jaar geleden. Ter vergelijking: de piek in 2022 lag op 58 vacatures per 1.000 banen.
Uitponding leidt tot verschuiving
De aanhoudende uitponding door particuliere en institutionele beleggers vergroot het aantal woningtransacties. Verhuurders verkopen hun bezit vanwege fiscale druk en strengere regulering. Dit vergroot de vraag naar woningmakelaars, terwijl tegelijkertijd de behoefte aan verhuurmakelaars daalt.
Volgens Jacqueline Adrichem, partner bij wervingsbureau 2B Connected, melden veel verhuurmakelaars zich om de overstap te maken, maar dat is niet eenvoudig. “Ze beschikken vaak niet over het vereiste diploma Kandidaat-Register Makelaar Taxateur. Omscholing kost tijd en gaat gepaard met een stap terug in salaris en verantwoordelijkheden.”
Randstad dominant, weinig doorgroeimogelijkheden
De vraag concentreert zich in de Randstad. Volgens data van BoldData is 23% van de makelaars gevestigd in Noord-Holland en 21% in Zuid-Holland. Lokale marktkennis en netwerken gelden als cruciale succesfactoren in het vak, aldus Adrichem. Buiten de Randstad is de druk op de arbeidsmarkt iets minder groot.
De doorgroeimogelijkheden binnen de branche zijn beperkt. “Veel kantoren zijn familiebedrijven met een oudere eigenaar en weinig ruimte voor promotie,” aldus Adrichem. “De bereidheid onder jonge makelaars om een kantoor over te nemen, is klein.”
NVM-diploma blijft drempel
Hoewel het in Nederland formeel is toegestaan om zonder diploma als makelaar te werken, geldt dat niet voor lidmaatschap van brancheorganisatie NVM. De toelatingseisen van de NVM zijn streng en kennen een laag slagingspercentage, wat voor veel starters een barrière vormt.
Groei makelaarskantoren en druk op marges
Het aantal makelaarskantoren groeit gestaag. Omdat het een vrij beroep is, is toetreding relatief eenvoudig – tenzij aansluiting bij de NVM wordt nagestreefd. “De concurrentie is groot, en dat zet druk op de marges,” zegt Sophie Kraaijeveld, Sector Banker Real Estate bij ING. “Consolidatie zou kunnen leiden tot betere doorgroeikansen en meer aantrekkelijkheid van het vak.”
Beperkte rol voor AI
Hoewel AI in opkomst is, verwacht Adrichem niet dat het vak fundamenteel zal veranderen. “De persoonlijke klik tussen makelaar en klant is essentieel bij woningverkoop.” Kraaijeveld is positiever over de inzet van technologie: “AI kan productiviteit verhogen via virtuele bezichtigingen, automatisering van dossiers en betere zoekresultaten.”
Advies aan beleggers
Vastgoedbeleggers die willen uitponden, doen er goed aan rekening te houden met de krapte op de woningmakelaarsmarkt. Tijdige inschakeling van een gecertificeerd makelaar kan het verschil maken in doorloopsnelheid en verkoopopbrengst.