Vastgoeddata dook in de cijfers van het life-science vastgoed en sprak met Martin Kraaij, directeur van het ASR Dutch Science Park Fund, Rob van Overbeek, commercial development manager bij Kadans Science Partner en Ewout Spronk, commercieel manager bij Dura Vermeer.
De Nederlandse vastgoedmarkt kent maar weinig segmenten die zo snel professionaliseren als het life-science vastgoed. Waar tien jaar geleden vooral universiteitsgebouwen en onderzoeksfaciliteiten de basis vormden, staat er anno 2025 een volwaardig en herkenbaar beleggingsdomein. De combinatie van sterke academische fundamenten, een volwassen biotechsector en een groeiende groep institutionele investeerders heeft van Nederland een Europese life-science hotspot gemaakt. ‘De Nederlandse kenniseconomie draait op innovatie, en die innovatie vraagt om hoogwaardige labruimten. Zonder state-of-the-art onderzoeksfaciliteiten kunnen start-ups, scale-ups en gevestigde spelers simpelweg niet doorgroeien. Het is onze taak als ontwikkelaars die plekken te creëren. Hoogwaardige labruimten zijn geen luxe, maar een randvoorwaarde voor kennisontwikkeling, talentbehoud en internationale concurrentiekracht.’ — Ewout Spronk, commercieel manager, Dura Vermeer.
Wat Nederland onderscheidt, is dat de sector niet afhankelijk is van één gecentreerde locatie, maar juist bestaat uit een netwerk van complementaire clusters die samen een landelijke infrastructuur vormen. Historisch gezien gelden universiteitscampussen van Leiden, Utrecht, Wageningen en Groningen al jaren als de meest prominente zwaartepunten van dit ecosysteem. Echter, dit netwerk is veel breder en omvat diverse andere cruciale hubs. Andere belangrijke life-science clusters in Nederland bevinden zich onder andere in Amsterdam met het Science Park en de Medical Business Parken rondom het AMC, VUmc en AHTC; Eindhoven met de High Tech Campus en de focus op MedTech; Pivot Park in Oss; Brightlands Health Campus in Maastricht; Nijmegen met de Noviotech Campus; en de regio Rotterdam/Delft die middels de Science Tower en de Medical Delta Hub de Zuid-Hollandse innovatiekracht bundelt. ‘Of het nu gaat om Leiden, Utrecht, Amsterdam of Wageningen: overal waar innovatie bloeit, zie je dat moderne lab- en R&D-faciliteiten de motor vormen van het ecosysteem.’ — Ewout Spronk, Dura Vermeer.
Dit uitgebreide netwerk van zowel de traditionele zwaartepunten als deze andere innovatieve hubs maakt de Nederlandse life-science & health-sector uniek en robuust. Het Leiden Bio Science Park, dat zich uitstrekt over Leiden en Oegstgeest, is daarvan veruit de grootste en meest volwassen. Utrecht heeft zich ontwikkeld tot het academische hart van de sector, Wageningen is het Europese zwaartepunt voor food, agri en biotech, Oss vormt de belangrijkste farmaceutische productielocatie van het land, terwijl Groningen met zowel de Zernike Campus als de Healthy Ageing Campus inzet op deep-tech en medische technologie. Samen vormen onder andere deze locaties het fundament van een landelijk innovatie-ecosysteem waarin onderwijs, onderzoek, start-ups, productie en vastgoed steeds hechter met elkaar verweven raken.
Naast deze traditionele universiteitscampussen wint Amsterdam snel terrein als nieuwe stedelijke groeipool in de life-science- en healthtechsector. De hoofdstad kent geen monolithische campus, maar een netwerk van stedelijke onderzoeksomgevingen dat zich de afgelopen jaren indrukwekkend heeft ontwikkeld. In Amsterdam Zuidoost vormt het Amsterdam Health & Technology Centre (AHTC) een belangrijk knooppunt waar medische data, AI-toepassingen en zorginnovatie samenkomen. Als onderdeel van het AHTC ontstaat met iQuarters Campus een nieuwe generatie stedelijke lab- en innovatieruimten, een project waarin Attestor Capital als investeerder en DutchRE als assetmanager een centrale rol spelen.
De opkomst van AHTC iQuarters Campus wordt door veel marktpartijen gezien als een symbolisch moment: het markeert de fase waarin Amsterdam zich niet alleen positioneert als digital-health-stad, maar ook daadwerkelijk een volwaardig life-sciencecluster begint te vormen. Parallel hieraan trekken het Amsterdam Science Park, de gebieden rond de Amsterdam UMC’s en het Health Innovation District in Amsterdam-West steeds meer bedrijven aan die werken op het snijvlak van biomedische technologie, klinische innovatie en computational sciences. Daarmee ontwikkelt de hoofdstad zich tot een van de meest dynamische stedelijke onderzoeksomgevingen van Nederland. Zo heeft Kadans Science Partner op het nieuwe Medical Business Park rondom het Amsterdam UMC, locatie AMC, het eerste multi-tenant gebouw van dit park ontwikkeld voor life-science onderzoek. Ook het ASR Dutch Science Park Fund kijkt nadrukkelijk naar deze opkomende clusters, maar blijft daarbij selectief. Kraaij licht toe: ‘Hoewel het fonds de gehele Nederlandse campus- en scienceparkmarkt in de gaten houdt, richten we ons specifiek op dertien locaties. Die segmenteren we op volwassenheid, omvang, sector, toekomstpotentieel en stedelijke inbedding. Vanwege het core-karakter van ons fonds investeren we bij voorkeur in de meest ontwikkelde locaties.’ Het nationale landschap van life-science vastgoed is daarmee veel breder en rijker dan een reeks losse campussen. Het vormt een samenhangend netwerk waarin de regio's elkaar versterken. Juist die diversiteit aan specialismen maakt Nederland voor internationale investeerders aantrekkelijk, omdat het stabiliteit, schaal en continuïteit combineert.
Van campus tot kapitaalmarkt
De groei van de sector wordt misschien wel het best zichtbaar in de beslissing van de Amerikaanse farmagigant Eli Lilly om in Katwijk, als onderdeel van het Leiden Bio Science Park, een nieuwe campus ter waarde van €2,6 mrd te realiseren. Dit wordt de grootste single-asset-investering in de Nederlandse gezondheids- en vastgoedsector ooit. De campus, die in 2030 operationeel moet zijn, markeert het moment waarop Leiden niet langer alleen een onderzoekscluster is, maar evolueert naar een volledig waardeketensegment waarin zowel R&D als grootschalige bio-manufacturing plaatsvindt. De investeringsdynamiek in Leiden is representatief voor de bredere beweging in de markt. ASR Real Estate verstevigde in 2024 zijn positie met de aankoop van het single-tenant kantoorgebouw aan de Willem Einthovenstraat 11, het hoofdkantoor van Avery Dennison, voor €51,5 mln. Een volledig verhuurd complex van 12.425 m², goed voor 453 arbeidsplaatsen, met een bruto aanvangsrendement van 6,5 procent. Die lijn kreeg begin 2025 een vervolg met de aankoop van SL Plaza aan de Darwinweg 24 in Leiden. ASR Real Estate verwierf het complex in januari 2025 van de Caransa Groep voor €24.4 mln. Met deze transactie versterkt het fonds zijn positie in het Leidse science- en kenniscluster, waar de vraag naar hoogwaardige kantoor- en R&D-ruimten structureel blijft toenemen.
Naast Leiden Bio Science Park profileert ook Utrecht Science Park zich nadrukkelijk als volwassen life-science vastgoedmarkt. Aan de Uppsalalaan 12 verwisselde in 2018 het 23.542 m² grote Danone Research-gebouw van eigenaar, toen Aviva Investors het complex voor €70,8 mln overnam van Hannover Leasing. Daarnaast heeft Kadans Science Partner meerdere panden in bezit in Utrecht: zo werd begin dit jaar het 23.000 m² tellende multi-tenant kantoorpand Plus Ultra Utrecht geopend en daarnaast is Kadans recent geselecteerd door Universiteit Utrecht om het Transitiegebouw te herontwikkelen tot mixed-use kantoor- en laboratoriumgebouw The Bridge (ca. 20.000 m² b.v.o.).
In Brabant blijft Pivot Park in Oss een cruciale schakel voor farmaceutische productie, contract manufacturing en GMP-gerelateerde activiteiten. De ontwikkeling rond de voormalige Organon-locatie laat zien hoe bestaande industriële panden steeds vaker worden getransformeerd naar gespecialiseerde productie- en testfaciliteiten. Ook Wageningen Campus groeit gestaag door als Europees zwaartepunt voor food- en agrobiotech. Een belangrijke impuls is de recente oplevering van de door Kadans gerealiseerde Plus Ultra III met 8.500 m² flexibele laboratoria, pilot plants en kantoorruimtes. Deze ontwikkeling van Kadans, samen met Plus Ultra Wageningen II en I en BioPartner Center Wageningen, bevestigen de belangstelling voor de Wageningse kenniseconomie en de strategische waarde van het lab- en onderzoeksvastgoed in deze regio. Groningen bouwt ondertussen aan een tweedelig ecosysteem: de Zernike Campus als thuisbasis voor deep-tech en engineering, en de Healthy Ageing Campus rond het UMCG als centrum voor medische technologie en biotech-start-ups. Amsterdam tenslotte zet stevig in op de ontwikkeling van een stedelijk healthtech- en life-sciencecluster. De combinatie van het AHTC, de IQuarters Lab & Offices Campus, Amsterdam Science Park en het Amsterdam Medical Business Park rondom AMC en VUmc laat zien hoe snel de hoofdstad opschuift in het nationale ecosysteem.
De markt in cijfers
Uit de analyse van Vastgoeddata blijkt dat de totale voorraad aan kantoor- en bedrijfsruimte binnen life-science vastgoed goed is voor meer dan 200 panden verdeeld over tientallen locaties in Nederland en ruim 2,6 mln m² beslaat. Binnen deze voorraad bevindt zich een groeiend segment hoogtechnologisch kantoorvastgoed met labruimte dat steeds vaker wordt ingericht voor R&D-doeleinden. De gemiddelde huurprijs voor kantoorruimte bedraagt €190-€200 per m² per jaar, terwijl de huren voor goed uitgeruste technische of labgerelateerde ruimten daar — afhankelijk van installatie- en veiligheidsniveaus — significant boven kunnen liggen. In totaal staat circa 110.000 m² aan panden in ontwikkeling, goed voor bijna 4,5 procent van de voorraad. De ontwikkeling van Eli Lilly op het Leiden Bio Science Park hierbij niet meegerekend.
De spelers achter de groei
Het succes van de Nederlandse markt rust op een compacte maar krachtige groep investeerders en ontwikkelaars. Kadans Science Partner is marktleider, sinds de overname door AXA IM in 2020. 'Wij ondersteunen zowel groeiende als gevestigde ecosystemen zodat onze partners, huurders en communities volledig kunnen focussen op het versnellen van innovatie', aldus Kadans Science Partner. ASR Real Estate positioneert zich nadrukkelijk via het ASR Dutch Science Park Fund. Aviva Investors, Dura Vermeer en publieke ontwikkelmaatschappijen zoals BOM, Oost NL en LIOF spelen eveneens een belangrijke rol. Kraaij benadrukt: ‘Het ASR DSPF faciliteert technologische huurders die bijdragen aan maatschappelijke uitdagingen. Op locatie- en huurdersniveau streven we naar spreiding, waarbij we waarde zien in de brede variatie aan subsectoren binnen de life sciences-sector.’
De strategische koers van ASR Dutch Science Park Fund is naast investeringen in Leiden eerder zichtbaar geworden met investeringen in kennisclusters van Delft en Enschede. Voorbeelden zijn de aankoop van NEXT Delft (10.000 m² kantoorruimte) en The Gallery, het complex aan de Hengelosestraat 500 in Enschede, gelegen op de Knowledge Campus van de Universiteit Twente. Het fonds verwierf het gebouw in Enschede in maart 2020 voor €10,5 mln, van een consortium bestaande uit Universiteit Twente, VolkerWessels en Reggeborgh. Het object vormt een belangrijke schakel in het Twentse innovatie-ecosysteem, waar engineering, high-tech manufacturing en deep-tech spin-offs elkaar versterken. Gezamenlijk met de recente transacties in Leiden laten deze transacties zien hoe het ASR Dutch Science Park Fund zich breed positioneert binnen de Nederlandse innovatiezones: van Leiden Bio Science Park tot Medtech cluster Twente, waar stabiele single-tenant huurders en hoogwaardige R&D-omgevingen het fundament vormen onder een langetermijnstrategie.
Een volwassen beleggingscategorie
Het life-science segment is uitgegroeid tot een zelfstandig beleggingsdomein. De combinatie van stabiele huurders, langdurige contracten, maatschappelijk relevante activiteiten en een solide academische onderbouw maakt de sector aantrekkelijk voor core-investeerders. Met grote investeringen in Leiden, nieuwe projecten in onder andere Utrecht en Wageningen en de snelle opkomst van Amsterdam als stedelijk cluster beweegt Nederland zich richting een integraal, nationaal innovatiesysteem waarin onderwijs, onderzoek, productie en vastgoed elkaar structureel versterken. Het is deze samenhang die maakt dat Nederland zich steeds nadrukkelijker profileert als een Europees life-science powerhouse. ‘Elke campus heeft zijn eigen historie en uitdagingen, waarbij de focus verschuift naar meer connectiviteit, samenwerking en open kennisdeling – nationaal én internationaal. Met activiteiten op ondertussen 30+ campussen in 6 Europese landen zien we dat het niet draait om als campus de grootste, beste of snelste te zijn, maar om een compleet ecosysteem – most connected - te bieden met het meest integrale aanbod – most comprehensive - voor elke fase: van startup en scale-up tot corporate. Kadans draagt hieraan bij met flexibele concepten, van volledig ingerichte (shared) labspaces met korte contracten voor startups tot volledige lab-ready verdiepingen voor scale-ups.’ – Rob van Overbeek, Kadans Science Partner.