MRP is geen belegger die vastgoed voor de lange termijn wil vasthouden, maar een ontwikkelaar die waarde wil creëren op plekken waar anderen vooral complexiteit zien. In gesprek met Vastgoeddata schetst CEO Bart Meijer hoe het familiebedrijf sinds de oprichting in 2013 is uitgegroeid tot een speler met circa 800.000 m² aan vastgoedprojecten, met zwaartepunten in Amsterdam, Utrecht en Den Haag. De rode draad: binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, mixed-use, scherpe inkoopdiscipline en verkoop aan institutionele beleggers of corporaties zodra het product is uitontwikkeld.
Van vastgoedfamilie naar mixed-use ontwikkelaar
Voor Bart Meijer begint die manier van kijken naar vastgoed niet bij spreadsheets of tenders, maar bij familiegeschiedenis. Zijn grootvader Bertus Meijer was bouwer en ontwikkelde onder meer het complex in Scheveningen waar tegenwoordig het Leonardo Royal Hotel Den Haag Promenade is gevestigd. Zijn vader Ton Meijer bouwde MAB Development uit tot een van de grootste vastgoedontwikkelaars van Nederland. MAB werd in 2004 verkocht aan Bouwfonds, dat twee jaar later in handen kwam van Rabobank. Zelf deed Bart Meijer internationale ervaring op bij Hines in Houston, Texas, waar hij naar eigen zeggen veel leerde over kwaliteit en vastgoedontwikkeling. Na twaalf jaar in de Verenigde Staten keerde hij terug naar Nederland, waar hij in 2013 samen met zijn vader Meijer Realty Partners oprichtte.
Dat moment was volgens Meijer niet toevallig. De vastgoedmarkt was na de crisis van 2008 nog altijd terughoudend, buitenlandse beleggers keken nauwelijks naar Nederland en juist daardoor ontstonden kansen. MRP begon met kleinere projecten, maar zette zichzelf in 2016 stevig op de kaart toen het via een tender de ontwikkelportefeuille van a.s.r. Vastgoed Ontwikkeling overnam. In die portefeuille zaten onder meer DE ZUID op het voormalige Norfolkterrein in Scheveningen, de herontwikkeling van de Kruisvaartkade in Utrecht, de Catharinasteeg/Aalmarkt in Leiden en de gebiedsontwikkeling rond het Stadscentrum Osdorpplein in Amsterdam. In 2018 volgden opnieuw twee belangrijke tenders: AMST in Amsterdam en Cartesius in Utrecht, dat MRP samen met Ballast Nedam Development won.
Meijer ziet zijn familieachtergrond vooral als voordeel. Hij noemt het netwerk, de reputatie en het marktgevoel die je meeneemt wanneer je opgroeit in een ontwikkelaarsfamilie. Tegelijk benadrukt hij dat de markt waarin hij opereert wezenlijk anders is dan die van eerdere generaties. Waar gebiedsontwikkeling vroeger vaker draaide om relatief eenduidige woningproductie, is het product volgens hem veel verfijnder geworden.
‘De projecten zijn diverser geworden. Als je kijkt naar MIX Amsterdam, dan zie je segmentering in de markt: sociaal, middenhuur, vrije markt in combinatie met voorzieningen zoals winkels, kantoren en kunst- en cultuur. Je ziet veel meer woonvormen voor verschillende mensen. Het is veel meer tailor-made.’
Die verandering raakt volgens Meijer de kern van MRP. De onderneming ontwikkelt niet alleen woningen, kantoren of retail, maar vooral stedelijke plekken waar functies samenkomen. De gebiedsontwikkelingen in Stadscentrum Osdorpplein in Amsterdam, het WFC (World Fashion Centre) in Amsterdam, Cartesius in Utrecht en de Aalmarkt in Leiden zijn daar voorbeelden van. In binnenstedelijke gebieden is mixed-use volgens hem geen theoretische strategie, maar vaak simpelweg de logische uitkomst van schaarse ruimte. Appartementen komen boven commerciële plinten, wonen wordt gecombineerd met werken, leisure, voorzieningen en soms zorg. MRP presenteert zich daarbij nadrukkelijk als ontwikkelaar en niet als langetermijnbelegger. Ook wanneer het bedrijf vastgoed aankoopt dat nog cashflow genereert, staat herontwikkeling centraal. Het WFC (World Fashion Centre) in Amsterdam illustreert die benadering: het complex werd in 2018 gekocht als functionerend multitenantgebouw, maar met transformatie als einddoel.
‘Ik denk dat we nog een pure ontwikkelaar zijn. Als we investeren, dan is dat niet omdat we zo graag geld willen parkeren. Onze core business is gewoon ontwikkelen.’ Ook MRP Investments verandert volgens Meijer niets aan die kern. Die tak bevat onder meer kantoren en woningen maar de hoofdactiviteit van MRP blijft ontwikkelen.
‘Tijd is je vijand’
De grootste uitdaging voor een ontwikkelaar is volgens Meijer niet het bouwen zelf, maar de factor tijd. Ontwikkeltrajecten duren vrijwel altijd langer dan gedacht. Dat heeft te maken met vergunningen, gemeentelijke capaciteit, bezwaarprocedures, regelgeving, inflatie en geopolitieke onzekerheid. In een markt waarin bouwkosten kunnen stijgen door oorlogen, schaarste of hogere staalprijzen, kan vertraging direct de businesscase raken.
‘Het grootste risico is tijd in wat we doen. Als je kijkt naar de portefeuille die we hebben ontwikkeld en nu ontwikkelen, dan zie je één ding: de doorlooptijd is altijd langer dan je denkt. Je vijand is eigenlijk tijd.’
Daarom moet het resultaat volgens Meijer al bij aankoop, inkoop of tenderwinst zo goed mogelijk worden doorgerekend. Te optimistische aannames over planning, bouwkosten of regelgeving zijn gevaarlijk. ‘Eigenlijk moet je grondprijs zodanig gezond zijn dat je zelfs met vertraging, hogere bouwprijzen en alles wat erbij komt, nog steeds redelijk break-even kan werken.’
Die discipline is volgens Meijer minstens zo belangrijk als creativiteit. AMST in Amsterdam noemt hij als voorbeeld. Het project omvat 200 middenhuurappartementen, waarvan sommige tot 180 m² groot zijn. MRP wist de deal rond te krijgen, maar verdiende er volgens Meijer geen geld aan. Het project werd wel gerealiseerd zonder verlies. Dat typeert volgens hem de ontwikkelpraktijk van de afgelopen jaren: niet elk project levert een hoge marge op, maar de kunst is om ingewikkelde opgaven alsnog uitvoerbaar te maken. Bij AMST werd onder meer gewerkt met modulaire units voor wc’s en badkamers. Die werden kant-en-klaar in het gebouw gehesen, wat volgens Meijer tijd en geld bespaarde. Zulke oplossingen passen bij de manier waarop MRP naar schaal kijkt. Ondanks een portefeuille van circa 800.000 m² wil het bedrijf niet werken met één standaardmodus. Elk project vraagt volgens Meijer om maatwerk.
MRP betrekt bouwpartners daarom vroeg in het proces. Met partijen als Ballast Nedam wordt intensief samengewerkt. De bouwer wordt al vóór het voorlopig ontwerp betrokken, zodat ontwerp, bouwbaarheid en prijs eerder op elkaar worden afgestemd. Dat verkleint volgens Meijer de kans op dure verrassingen later in het traject.
‘Bouwen doen we niet, dus dat besteden we sowieso uit. Je betrekt de bouwer eigenlijk al vóór je voorlopig ontwerp erbij, zodat hij kan meedenken. Dat maakt het veel makkelijker om tot een realistische prijs te komen.’
De regelgeving vormt daarnaast een terugkerend thema. Meijer is kritisch op de ingrepen in de woningmarkt van de afgelopen jaren, omdat die volgens hem de gebruikers niet zichtbaar hebben geholpen en tegelijkertijd beleggers en ontwikkelaars raken. Vooral voor internationale beleggers maakt het veranderlijke Nederlandse regelgevingslandschap de markt minder voorspelbaar. Waar Nederland voorheen als stabiel investeringsland gold, wordt het volgens Meijer ingewikkelder om buitenlandse kapitaalverschaffers uit te leggen wat lokaal gebeurt.
Transacties, exits en de volgende stap
De transacties rond MRP laten zien hoe het bedrijf opereert: ontwikkelen, opdelen naar product en afnemer, en vervolgens verkopen aan de partij die het beste past bij het segment. De aankoop van het NS Vastgoed-cluster in Cartesius in Utrecht eind 2024, voor circa €17,4 miljoen, past volgens Meijer binnen de bredere gebiedsontwikkeling die MRP samen met Ballast Nedam Development realiseert. Gezondheid, leefbaarheid en community stonden al centraal in de oorspronkelijke uitvraag van NS en de gemeente. MRP en Ballast Nedam Development wonnen de tender omdat zij de gezonde leefomgeving centraal stelde en het Cartesius Concept met 8 verschillende thema’s, geïnspireerd op de Blue Zones, overtuigend vertaalden naar het plan.
In februari 2024 vond daarnaast een interne transactie plaats tussen MRP en Ballast Nedam Development rond Cartesius. Volgens Meijer lag daar geen zware strategische koerswijziging onder: de samenwerking is praktisch ingericht, met duidelijke rollen en wekelijks overleg. Corporaties zoals Portaal spelen in zulke projecten een belangrijke rol als afnemer van specifieke woonproducten. NS is grondeigenaar, corporaties nemen bepaalde segmenten af en institutionele beleggers richten zich op andere onderdelen.
Meijer benadrukt dat MRP geen portefeuilledeals nastreeft waarin verschillende gebiedsontwikkelingen tegelijk worden gebundeld. MIX Amsterdam en Cartesius worden niet als één pakket verkocht. Elk product vraagt volgens hem om een eigen koper. Nieuwbouwwoningen in het ene segment passen bij een corporatie, terwijl andere delen juist passen bij institutionele partijen zoals Union Investment.
Die lijn is zichtbaar bij eerdere exits. MRP verkocht in de afgelopen jaren meerdere assets aan Union Investment, waaronder onderdelen rond AMST en MIX Amsterdam. Volgens Meijer is dat geen toevallige portefeuillerotatie, maar een logische exit voor institutionele producten. MRP wil geen partij zijn die honderden huurappartementen langdurig op de balans houdt.
'Dit zijn projecten die institutioneel zijn en daarvoor verkocht worden aan institutionele beleggers. We zijn geen partij die zomaar 600 of 700 huurappartementen vasthoudt. Dat is niet onze business.’
MIX Amsterdam in het Stadscentrum Osdorpplein geldt daarbij als een belangrijke referentie. Het project combineert midden- en vrije sector huur, sociale huur, vrije sector koop, commerciële functies, cultuur en voorzieningen. Union Investment en Ymere zijn betrokken bij verschillende delen van het project. Volgens Meijer ligt de waarde van MIX Amsterdam niet alleen in het vastgoed zelf, maar ook in de sociale impact. De ontwikkeling heeft volgens hem de buurt vernieuwd en goede huurders aangetrokken.
‘Je merkt gewoon dat je een enorme sociale impact hebt door een buurt te vernieuwen.’
Naast Amsterdam en Utrecht blijft ook Den Haag belangrijk. Op DE ZUID in Scheveningen ontwikkelt MRP ruim 400 woningen met commerciële ruimtes die grotendeels een maritieme bestemming hebben. ZuidHaven en ZuidKade zijn al gerealiseerd, op dit moment is de bouw van Mares Den Haag aan zee, een high-end kustproject volop aan de gang. Volgens Meijer is de vraag naar dat type luxe wonen robuust, juist omdat de locatie uniek is. Tegelijk spreekt hij van een blend tussen betaalbare onderdelen en woningen aan de absolute bovenkant van de markt. Daarmee past ook Mares in de bredere MRP-benadering: complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met meerdere doelgroepen en functies.
Ook de bandbreedtes in kleinere transacties komen in de voorbereide stukken terug, waaronder koopsommen van circa €4,5 miljoen tot €5 miljoen en €14 miljoen tot €16 miljoen. Meijer plaatst die transacties vooral in het core-profiel wanneer het gaat om nieuw product, zoals woningen in Stadscentrum Osdorpplein. Het gaat dan niet om speculatieve value-add, maar om nieuw gerealiseerde, courante producten met specifieke afnemers.
De verkoop van MegaStores Den Haag in 2020 plaatst Meijer in een ander licht. Dat was volgens hem geen grote strategische draai weg van retail, maar een pragmatische beslissing. MRP werkte destijds met ING en een Engelse financieringspartner. Herontwikkeling vroeg om kapitaal en tegelijkertijd wilde MRP niet concurreren met The Mall of the Netherlands. Toen de financieringspartner, een hedgefonds, in zwaar weer kwam, besloten partijen gezamenlijk tot verkoop.
‘Zonder geld lukt herontwikkelen niet. Toen ging het bij het hedgefonds slecht en hebben we samen bepaald dat het verkocht zou worden.’
Het World Fashion Centre (WFC) in Amsterdam laat zien hoe MRP naar bestaande assets kijkt. Het complex van circa 118.000 m² werd in 2018 gekocht als verhuurd multitenantgebouw met directe kasstroom, maar met herontwikkeling als doel. Inmiddels wordt gewerkt aan een transformatie naar een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen. De grootste uitdaging is volgens Meijer dat het gebouw tijdens die transformatie deels blijft functioneren. Ongeveer de helft staat leeg om ingrepen mogelijk te maken, terwijl de andere helft nog in gebruik is. Dat vraagt om financiering, fasering en intensieve communicatie met huurders.
‘De grootste uitdaging is: hoe betaal je dat allemaal en hoe breng je huurders terug? Communicatie is ontzettend belangrijk, we kennen iedereen.’
Bij het WFC ziet Meijer bovendien een bredere verschuiving in de kantorenmarkt. Door thuiswerken, AI en veranderende bedrijfsstructuren neemt de behoefte aan flexibiliteit toe. In Azië ziet hij volgens eigen zeggen al veel flexibelere kantoorconcepten. Die kant gaat Europa volgens hem ook op. Bedrijven willen kunnen op- en afschalen, bijvoorbeeld wanneer piekperiodes tijdelijk om meer ruimte vragen.
Complexe plekken en creatief ontwikkelen
Voor de komende vijf tot tien jaar voorziet Meijer geen radicale koerswijziging. MRP wil niet primair internationaliseren of veranderen in een belegger. De focus blijft liggen op complexe binnenstedelijke ontwikkelingen in Nederland, met ruimte voor specialisatie, flexibiliteit en innovatie. Daarbij wordt snelheid steeds belangrijker. Omdat bestemmingswijzigingen veel tijd en risico kosten, kijkt MRP nadrukkelijk naar mogelijkheden om binnen bestaande planologische bandbreedtes te ontwikkelen.
‘Een bestemmingswijziging kost ontzettend veel tijd en brengt risico met zich mee. Je kunt vaak beter kijken hoe je een project kunt realiseren zonder tijdrovende bestemmingswijziging, en proberen binnen de bandbreedte te blijven van wat al mag.’
Het slot van Meijer is daarmee even nuchter als zijn ontwikkelstrategie. De wereld verandert te snel om precies te voorspellen waar MRP over vijf jaar staat. Maar de kern blijft volgens hem hetzelfde: lokaal opereren, ingewikkelde plekken vinden, creatief ontwikkelen, scherp rekenen en het eindproduct onderbrengen bij partijen die het langjarig kunnen dragen. In een markt waarin tijd de grootste vijand is, lijkt juist die combinatie van creativiteit en discipline de belangrijkste constante van MRP.