Al meer dan veertig jaar is Luigi Prins actief in het vastgoed. Hij begon met een uitgeleefd pand in Haarlem, kocht later de Vondelkerk om haar van de sloop te redden, en bouwde zijn onderneming uit tot een gevestigde naam met projecten als SugarCity en het prestigieuze Hotel Palazzo. Als oprichter en eigenaar van Cobraspen Groep kiest hij bewust niet voor de snelste weg naar rendement. ‘Wij zijn geen handelaren, wij zijn bouwers aan de tijd. We ontwikkelen om een gebouw betekenis te geven, voor nu en voor later.’
Van Braziliaans avontuur tot Haarlemse fundering
De naam Cobraspen klinkt mysterieus – en dat is precies de bedoeling. Prins kwam ermee in aanraking tijdens een verblijf bij zijn broer in Brazilië, waar hij als twintiger op zoek was naar richting. ‘Ik zag daar Comercial Brasileira de Especulação op een gevel staan. Die naam bleef hangen. Terug in Nederland schreef ik me in bij de Kamer van Koophandel als ‘Cobraspen Handelsonderneming’. Later werd dat Cobraspen Groep. Maar de naam bleef. En het mysterie werkte: mensen stelden er vragen over, het zette aan tot gesprek.’ Zijn eerste stap in vastgoed deed hij kort daarna. Hij kocht een woning op de veiling voor 36.000 gulden, knapte het op en verkocht het met winst. Geen businessplan, wel ondernemingszin. ‘Dat was het begin. Maar ik had toen al door: gebouwen hebben een verhaal. En wij kunnen dat verhaal voortzetten, of het wissen. Wij kiezen voor het eerste.’
Erfgoed als strategie en overtuiging
In het vastgoed draait veel om meters, rendement en exitstrategieën. Prins vaart een andere koers. ‘Je hebt snelle jongens, en je hebt de langzame bouwers. Wij zijn van de tweede soort.’ Cobraspen richt zich op herontwikkeling van karakteristiek vastgoed – bij voorkeur monumenten met een geschiedenis. ‘Gebouwen worden vaak vanuit luxe ontworpen, maar degraderen in functie. Het is aan ons om ze opnieuw hun waarde te geven.’
Dat is geen vrijblijvende missie. De restauratie van de Vondelkerk (1979) in Amsterdam, die Prins op zijn 26e redde van de sloop, markeert een belangrijk ijkpunt. ‘Ik had geen geld, maar wel de overtuiging dat deze kerk moest blijven bestaan. Ik kocht de mede-eigenaren uit, verkocht het gebouw aan Monumentenzorg en zorgde zo dat het behouden bleef. Financieel leverde het me niets op, maar het was een overwinning voor de stad.’
Duurzaamheid zonder cliches
Duurzaamheid is een containerbegrip, maar voor Prins heeft het een heldere betekenis. ‘Duurzaam is: hergebruiken wat waarde heeft. Oude deuren, kerkbanken, ornamenten – die gooien wij niet weg. We bewaren ze, knappen ze op en geven ze een nieuwe bestemming. Mensen stappen dan een appartement binnen en denken: wauw, wat een sfeer.’ Ook in zijn hospitalityprojecten – zoals Htel-Serviced Apartments in Amstelveen – zijn deze principes zichtbaar. Duurzaamheid is hier geen eindproduct maar een proces: van materiaalkeuze tot energieverbruik, van inrichting tot service. ‘Kwaliteit is de enige garantie voor overleving, zeker in de hotelmarkt.’
Hotel Palazzo: het hart van Haarlem wordt vijfsterren
Een recent paradepaardje is Hotel Palazzo in Haarlem, dat medio 2025 de deuren opent. Cobraspen kocht het monumentale pand – ooit een meisjesschool uit 1883 – al ruim dertig jaar geleden. Het gebouw deed jaren dienst als kantoor, maar krijgt nu een nieuwe toekomst als het eerste officiële vijfsterrenhotel van Haarlem. Het project telt 47 kamers, een rooftop pool en een uitgesproken Italiaans concept. ‘Je kunt geen beter gebouw vinden voor dit idee dan dit,’ stelt Prins. ‘Alles klopt: de ligging aan het water, de allure van de gevel, de historische binnenstad als decor. Haarlem is volwassen geworden – nu is het moment.’ De relatie met de gemeente Haarlem noemt hij respectvol. ‘Ze zijn meer behoudend, net als wij. En dat zorgt soms voor vertraging, maar ook voor kwaliteit. Iedereen wil uiteindelijk hetzelfde: dat de stad mooier wordt.’
SugarCity: een nieuwe stad in de Randstad
Wie Cobraspen zegt, zegt ook SugarCity. De herontwikkeling van het elf hectare grote terrein van de voormalige suikerfabriek in Halfweg is een project van de lange adem – en van grote ambitie. ‘We zijn hier al jaren bezig en nog maar op de helft,’ zegt Prins. ‘Maar dat is niet erg. SugarCity groeit met de tijd mee.’ Tot nu toe is 50% van de geplande 108.000 m² gerealiseerd, waaronder 21.000 m² outlet retail (verkocht aan Neinver), de evenementenlocatie SugarFactory en meerdere kantoor- en leisurefuncties. De volgende fase bestaat onder meer uit een hotel met 500 kamers, met 20.000 m² aan congresruimtes, horeca en een versmarkt. ‘Het wordt een volledig leisuredistrict met internationale uitstraling.’
De industriële architectuur van de oude fabriek – uitzonderlijk verticaal gebouwd – geeft het gebied een onderscheidend karakter. ‘Je ruikt er nog de suiker, je voelt de historie. Zo’n plek bestaat nergens anders in de Randstad. En daarom moet je het behouden.’
Geen spreadsheet-onderneming
Prins heeft in zijn carrière honderden panden aangekocht, gerestaureerd en ontwikkeld. Maar wie hem vraagt hoeveel gebouwen er in de portefeuille zitten, krijgt geen getal. ‘Wat zegt het? Veertig, zestig, honderd? Veel belangrijker is: hoeveel monumenten hebben we behouden? Hoeveel betekenisvolle plekken hebben we gemaakt?’
Een deel van de monumentale portefeuille is ondergebracht in de Stichting Nederlands Monumentenbezit, waarin onder meer het Moco Museum op het Museumplein is ondergebracht. ‘Zo zorgen we voor continuïteit, los van marktcycli. Vastgoed is geen spreadsheet – het is iets waar mensen in leven, werken, ontmoeten.’
Hotelmarkt: ‘Alleen kwaliteit overleeft’
Over de Nederlandse hotelmarkt buiten Amsterdam is Prins helder. ‘Je kunt alleen overleven als je iets toevoegt. Massa is kansloos, copy-paste werkt niet. Je moet onderscheidend zijn – in sfeer, service en locatie.’
Die visie vertaalt zich in zijn Highlight Hotel Group, het moederbedrijf boven Cobraspens hospitalitytak. ‘We zijn geen formulebedrijf. We maken unieke plekken, met een ziel. En ja, mensen willen daarvoor betalen. La dolce vita is geen loze kreet, het is een verdienmodel – mits je het goed doet.’
Terugblik en toekomst
Als hij wordt gevraagd naar het project waar hij het meest trots op is, hoeft Prins niet lang na te denken. ‘SugarCity. Omdat het alles bevat: visie, historie, complexiteit en toekomstwaarde. Het is geen gebouw, het is een gebied. En het is nog lang niet af. Dat vind ik mooi: blijven bouwen aan iets dat groter is dan jezelf.’
Zijn grootste les in veertig jaar ondernemerschap? Geduld. ‘Soms staat een pand vijftien jaar leeg. Dan is dat zo. Je wacht tot de tijd rijp is. Liever dat, dan iets doen wat het gebouw niet verdient.’