APG gaat namens pensioenfonds ABP fors meer investeren in betaalbare Nederlandse huurwoningen. Portfoliomanager Steve Goossens vertelt over rendementseisen, klimaatrisico's en samenwerkingen in uitdagende marktomstandigheden.
Van een opleiding tot commercieel piloot naar het beleggen van pensioengeld in vastgoed: de loopbaan van Steve Goossens verliep niet volgens een vooropgezet plan. Inmiddels werkt hij sinds 2019 bij APG en is hij medeverantwoordelijk voor het Nederlandse woningmandaat van ABP. Dat mandaat groeit snel, maar de marktomstandigheden blijven uitdagend. Hogere rente, hoge bouw- en grondkosten en strengere regulering maken volgens hem het merendeel van de projecten onhaalbaar. 'Voor ieder project dat we hebben verworven, hebben we er makkelijk tien afgekeurd.'
Van cockpit naar vastgoed
Goossens begon zijn loopbaan met een opleiding tot commercieel piloot. Hij behaalde zijn PPL, CPL en instrument-rating in Nederland, de Verenigde Staten en Duitsland, maar moest om redenen afzien van een carrière in de luchtvaart. Daarna koos hij voor International Business en Finance, met masters in Strategic Corporate Finance en Sustainable Finance in Maastricht. Een vak Real Estate Finance bracht hem bij het vastgoed. Ook zijn vader, die jarenlang zorgvastgoed ontwikkelde, speelde daarin een rol. Goossens schreef zijn scriptie bij Hartelt Fund Management, beheerder van het Apollo Zorgvastgoedfonds, en bleef er na zijn studie werken. Hij hield zich bezig met duurzaamheidsrapportages en de acquisitie van gezondheidscentra, verpleegcomplexen en seniorenhuisvesting. 'Ik heb altijd op het snijvlak van ESG en beleggen gezeten', zegt Goossens. APG gold voor hem als een voorloper op het gebied van verantwoord beleggen. In 2019 maakte hij de overstap. Binnen het Europese vastgoedteam werkte hij onder meer aan outlets, zorgvastgoed, hospitality en extended stay. Toen ABP in 2023 de ambitie uitsprak om meer in Nederland te beleggen, kwamen zijn Nederlandse vastgoedachtergrond en duurzaamheidservaring samen. Zijn grootste bijdrage ziet Goossens niet in één afzonderlijke aankoop, maar in het opbouwen van het nieuwe ABP-woningmandaat en de samenwerkingen daaromheen. In Europees verband noemt hij daarnaast de zorgvastgoedbeleggingen waarbij hij betrokken was. De internationale functie vraagt flexibiliteit.
Tien procent vastgoed, lange horizon
Vastgoed maakt volgens Goossens ongeveer 10% uit van de totale beleggingsstrategie. Het APG-vastgoedteam beheert wereldwijd circa 55 miljard euro. Vanuit Amsterdam wordt de Europese portefeuille aangestuurd. APG is daarbij in beginsel een indirecte belegger. 'Wij zijn niet georganiseerd om alles zelf in huis te doen.' APG werkt daarom met best-in-class lokale investment managers en platforms. In de Nederlandse woningstrategieën heeft APG als grote aandeelhouder wel vergaande zeggenschap: individuele acquisities, verkopen en businessplannen worden goedgekeurd, terwijl externe managers de projecten vinden, verwerven en dagelijks beheren. Voor het woningmandaat werkt APG onder meer met CBRE Investment Management, Greystar, Vesteda en Rockfield. De samenstelling van deze groep is langjarig van aard maar niet statisch: samenwerkingen worden periodiek beoordeeld aan de hand van de strategie, prestaties en doelstellingen van het mandaat.
De lange horizon van pensioenfondsen verandert de beoordeling van vastgoed. APG kijkt niet alleen naar de opbrengst van vandaag, maar ook naar risico's die zich pas veel later kunnen manifesteren. Goossens noemt overstromingen, hittestress, bosbranden en verzakking als fysieke klimaatrisico's. Daarnaast zijn er transitierisico's: strengere wetgeving en de investeringen die nodig zijn om gebouwen in lijn te brengen met het Klimaatakkoord van Parijs. Nieuwe projecten moeten onder meer BREEAM In-Use Excellent zijn en aansluiten op het verduurzamingspad van de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Het uitgangspunt is dat een nieuw gebouw na oplevering ongeveer vijftien jaar geen aanvullende verduurzamingsingreep nodig heeft. Ook demografie weegt zwaar. Vergrijzing maakt seniorenwoningen en zorgvastgoed volgens Goossens wereldwijd aantrekkelijker.
Tegenover die lange horizon staat een harde rendementseis. Voor een relatief laagrisico-middenhuurproject in Amsterdam noemt Goossens een passend minimaal tienjaars-IRR van meer dan 6%. Voor reguliere Nederlandse woonprojecten acht hij grofweg 6% tot 7% realistisch. Studenten- en seniorenhuisvesting moeten meer opleveren vanwege het operationele profiel en de beperktere trackrecord van seniorenhuisvesting in Nederland. Ontwikkelrisico wordt zoveel mogelijk beperkt door vergunde turnkey- en forward funding projecten, met vaste prijsafspraken, een zekere energieaansluiting en de gebruikelijke garanties (bijvoorbeeld SWK- of Woningborg-garanties), en compensatie bij vertraging. De transacties van de afgelopen jaren laten zien hoe die kaders in de praktijk werken. Een voorbeeld is Cartesius in Utrecht, een grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met in totaal ongeveer 3.000 woningen. Eind 2025 verwierf ABP samen met MRP Development en Ballast Nedam grond en bestaand vastgoed aan de Spoordijk 17 en omliggende adressen. Het gaat daarmee om ontwikkelgrond en bestaand vastgoed dat wordt ingezet voor woningbouw. Binnen verschillende fasen van Cartesius zijn via het Nederlandse woningmandaat inmiddels circa 1.000 nog te bouwen huurwoningen en 250 parkeerplaatsen verworven door APG ten behoeve van ABP, voornamelijk in het betaalbare en middeldure segment. 'Het is een fantastische locatie: centraal, goed ontsloten en met veel betaalbare woningen. Dit is echt een voorbeeld van wat we graag willen doen.'
Ook de transactie aan de Prins Johan Friso Promenade 40 en omliggende adressen in Rijswijk past in die strategie. In februari 2025 verwierven ABP en bpfBOUW via forward funding van Reshape Properties een mixed-useproject met winkels en betaalbare huurwoningen. Het betreft dus geen bestaande woningbelegging, maar een gemengde herontwikkeling waarbij het kapitaal tijdens de bouw beschikbaar wordt gesteld. De transactiedata wijzen op een bedrag van naar schatting 50 miljoen tot 60 miljoen euro. Volgens Goossens kon het project mede worden gerealiseerd doordat de vergunningverlening onder eerdere regelgeving had plaatsgevonden. De combinatie van huurwoningen, retail en aanvullende voorzieningen moet niet alleen rendement opleveren, maar ook het bestaande winkelgebied en de omgeving een impuls geven.
Een nog grotere woningbelegging is Waldorp Four in Den Haag. ABP stapte in december 2024 via forward funding in dit omvangrijke nieuwbouwproject van naar schatting 130 miljoen. Het onderliggende assettype is grootschalig residentieel vastgoed: een woningontwikkeling waarvan de bouw- en opleveringsrisico's contractueel zoveel mogelijk bij de ontwikkelende partijen worden gelegd. Voor een investering van deze omvang analyseert APG per gemeente de huidige en toekomstige woningvraag, het geplande aanbod, de inkomensontwikkeling en de benodigde woningtypen. Op portefeuilleniveau moet minimaal de helft van de woningen betaalbaar zijn. Daarnaast gelden eisen als BREEAM Excellent en CRREM-alignment, zodat het project niet alleen financieel, maar ook voor de lange termijn technisch en energetisch binnen de portefeuille past. Een voorbeeld van de verschillende samenwerkingsstructuren is de aankoop van woonproject De Bison aan het Bisonpad in Maarssen. Het Dutch Social Impact Real Estate Partnership kocht het project voor circa € 20 miljoen van Dura Vermeer Bouw Midden West. Het gaat om 75 nieuwbouwappartementen: bestaande uit 21 sociale huurwoningen, 38 middenhuurwoningen en 16 vrijesectorhuurwoningen.
'De businesscase moet uit kunnen'
Begin 2026 maakte APG bekend namens ABP nog eens 550 miljoen euro toe te wijzen aan Nederlandse huurwoningen via CBRE Investment Management. Daarmee groeide het mandaat van 350 miljoen naar 900 miljoen euro. De uitbreiding volgde volgens Goossens uit een concrete pijplijn waarvoor nieuw kapitaal nodig was. Het platform kan op korte termijn doorgroeien naar 1 miljard euro en mogelijk ook daarboven. De eerste investeringen omvatten bijna 1.200 woningen: circa 1.000 woningen en 250 parkeerplaatsen in Cartesius en 174 appartementen met 27 parkeerplaatsen in Noordhof in Amsterdam. De doorslag gaf een combinatie van een passend risico-rendementsprofiel, hoge vraag, duurzaamheidscriteria en de mogelijkheid om betaalbare woningen toe te voegen.
Toch valt het merendeel van de onderzochte projecten af. Betaalbaarheid en pensioenrendement worden volgens Goossens 'aan de poort' met elkaar verenigd: voordat APG investeert, moeten grondprijs, bouwkosten, schaal en bouwmethode samen een haalbare businesscase opleveren. 'Voor ieder project dat we hebben verworven, hebben we er makkelijk tien niet gedaan. Niet omdat de locatie slecht is, er geen vraag is of de duurzaamheid niet klopt, maar omdat we het niet rond kunnen rekenen.' De stapeling van rente, fiscaliteit, grondprijzen, gereguleerde huren en gemeentelijke programma-eisen maakt Nederland volgens hem overgereguleerd. ‘Dogmatische percentages - bijvoorbeeld twee derde betaalbaar - kunnen ertoe leiden dat er in absolute aantallen juist minder sociale en middenhuurwoningen worden gebouwd.’ Met iets meer flexibiliteit zou volgens Goossens mogelijk twee keer zoveel woningbouw van de grond komen.
Dat betekent niet dat APG geen investeringen meer zal vinden. Door de omvang van zijn kapitaal kan het fonds ook grote projecten afnemen waarvoor weinig andere partijen beschikbaar zijn. Maar alleen Nederlands pensioengeld is onvoldoende om de nationale woningbouwambitie te dragen. 'Nederland kan niet alleen met Nederlands pensioenkapitaal. Er is echt meer nodig.' Over vijf jaar wil Goossens kunnen terugkijken op goed renderende woningprojecten die aantoonbaar hebben bijgedragen aan betaalbare huisvesting. Daarnaast hoopt hij dat Nederland dan weer aantrekkelijker is voor buitenlands en particulier kapitaal. Meer concurrentie maakt het APG misschien niet eenvoudiger, erkent hij, maar voor de woningmarkt is het noodzakelijk. 'Als we ons kapitaal succesvol aan het werk hebben gezet, mooie projecten hebben gerealiseerd en ook een tastbare bijdrage aan beter beleid hebben geleverd, dan ben ik daar enorm trots op.'