In gebiedsontwikkeling draait veel om vertrouwen: tussen publieke en private partijen, tussen ambities en financiële haalbaarheid, en tussen plannen op papier en de werkelijkheid van de markt. Voor Akro Consult, onafhankelijk adviesbureau in vastgoed- en gebiedsontwikkeling op het snijvlak van financiën, procesmanagement en juridische vraagstukken, speelt betrouwbare marktinformatie daarbij een belangrijke rol. Akro Consult werkt voor onder meer gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars en bedrijven met een vastgoedopgave. Het bureau is vooral actief in de initiatief- haalbaarheidsfase van gebiedsontwikkelingen. Juist in die fase moeten ambities, financiële kaders en marktconforme uitgangspunten bij elkaar worden gebracht. Vastgoeddata ging in gesprek met Jochem Verweij, adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling, en Maurice Schenk, partner bij Akro Consult, over de rol van data in hun werk en de manier waarop Vastgoeddata helpt bij het toetsen en hard maken van financiële uitgangspunten.
De opgave
Voor Akro Consult ligt een van de uitdagingen in het cijfermatig onderbouwen van gebiedsontwikkelingen. Het bureau stelt grondexploitaties op, controleert financiële modellen en adviseert over tenderstrategieën, ontwikkelstrategieën en marktbenaderingen. Daarbij is actuele en betrouwbare marktinformatie onmisbaar. “Marktinformatie is altijd lastig te vinden in de vastgoedmarkt. Het is super versnipperd en over verschillende partijen verdeeld”, zegt Maurice Schenk. “Wij willen met name onze financiële berekeningen goed onderbouwen met market evidence. Daar misten wij eigenlijk een goede bron, vooral als het gaat over commercieel vastgoed.” In de praktijk gaat het bij Akro niet alleen om woningen, maar ook om voorzieningen in gebiedsontwikkelingen. Denk aan commerciële plinten, maatschappelijke voorzieningen, gezondheidscentra of andere product-marktcombinaties. Voor zulke onderdelen moeten huurprijzen, rendementen en marktconforme uitgangspunten worden gevalideerd. Die gegevens zijn nodig om te bepalen welke opbrengsten realistisch zijn en welke residuele grondwaarde daaruit volgt.
De oplossing
Akro Consult gebruikt Vastgoeddata sinds begin 2025. Het platform wordt vooral ingezet voor het financiële onderdeel van gebiedsontwikkeling, met name bij vastgoedexploitaties binnen grondexploitaties. Daarbij gebruikt Akro Vastgoeddata om huurprijzen en, waar relevant, bruto aanvangsrendementen te toetsen. Jochem Verweij licht toe: “Als je een grondexploitatie opstelt, kijk je of een gebiedsontwikkeling financieel haalbaar is. Een onderdeel daarvan zijn de opbrengsten. Die beredeneer je weer vanuit de vastgoedexploitatie. Voor het onderdeel voorzieningen gebruiken we Vastgoeddata, vooral om huurprijzen te checken en goed onderbouwd in onze berekeningen op te nemen.” Volgens Verweij helpt Vastgoeddata aan zowel de opstellende als de controlerende kant. Akro gebruikt het platform om eigen berekeningen te maken, maar ook om plannen of modellen van andere partijen te toetsen. “Uiteindelijk wil je achter je berekening kunnen staan. Dan is het fijn als je kunt laten zien dat je cijfers zijn onderbouwd met actuele referenties.”
Sneller zoeken, beter onderbouwen
De belangrijkste meerwaarde van Vastgoeddata zit volgens Akro in snelheid en transparantie. Waar de adviseurs voorheen zelf de markt moesten afstruinen naar vergelijkbare huurprijzen en transacties, kunnen zij nu sneller relevante referenties vinden. “De manier van werken is niet wezenlijk veranderd”, zegt Verweij. “We zijn nog steeds op zoek naar de grondwaarde en daarvoor heb je die huurprijs nodig. Maar Vastgoeddata zorgt wel voor versnelling. Eerder deed je eigenlijk zelf wat Vastgoeddata nu doet: zoeken naar huurprijzen in de omgeving en beoordelen wat past bij de categorie die je nodig hebt. Nu kan dat sneller en transparanter.” Die transparantie zit vooral in de referenties achter de cijfers. Vastgoeddata toont bij huurprijzen meerdere referentietransacties, waardoor Akro kan zien waarop een uitgangspunt is gebaseerd. “Dat vind ik heel fijn”, aldus Verweij. “Als je een huurprijs eruit haalt, zie je vaak ook vijf verschillende referentietransacties in de nabije omgeving. Deze actuele referenties helpen heel erg in gesprekken met zowel publieke als private partijen om de grondwaarde te bepalen."
Toepassing in gebiedsontwikkeling
Akro Consult gebruikt Vastgoeddata niet primair voor aan- en verkooptrajecten of acquisitie, zoals veel beleggers of makelaars dat wel doen. De toepassing ligt eerder in het ontwikkelproces: wanneer nog moet worden bepaald of een programma financieel en ruimtelijk logisch is. Een concreet voorbeeld is de beoordeling van plintinvulling of maatschappelijke voorzieningen. Via de interactieve kaartfunctie kan Akro snel toetsen welk aanbod al in de omgeving aanwezig is. Maurice Schenk: “Wij gebruiken het ook om te kijken naar plintinvulling. Als er bijvoorbeeld wordt gezegd: we willen een gezondheidscentrum, dan kunnen we op de kaart maatschappelijke voorzieningen aanvinken en snel zien wat er in de omgeving al zit. Zo kunnen we beoordelen of de product-marktcombinatie logisch is.” Ook bij commerciële functies biedt het platform praktische ondersteuning. Schenk noemt een voorbeeld waarbij Akro voor een mogelijke horeca-invulling referenties nodig had. “Dan kun je zo’n voorbeeld erbij pakken en heb je de gegevens en de actuele huurprijs. Dat is prettig.”
Onderscheidend vermogen
Volgens Akro onderscheidt Vastgoeddata zich doordat het platform harde, historische transactiegegevens inzichtelijk maakt. Waar veel andere markttools vooral ondersteunen bij kostenramingen, planning, programmering of prognoses, biedt Vastgoeddata juist concrete referentiedata op basis van gerealiseerde vastgoedtransacties die zijn onderzocht door het researchteam. Daarmee vult het systeem een complete en betrouwbare informatiebehoefte in die in andere databronnen vaak minder goed wordt afgedekt. “Waar Vastgoeddata zich in onderscheidt, is echt in de transactiegegevens”, zegt Schenk. “Je hebt ook inzicht in wie de kopende partij is. Daardoor krijg je een beeld van wat voor type partijen actief zijn.”
De resultaten
In de praktijk levert Vastgoeddata Akro vooral tijdwinst en meer zekerheid op bij het bepalen van marktconforme uitgangspunten. Referenties, huurprijzen en aannames zijn sneller te toetsen en daardoor beter te verdedigen in gesprekken met opdrachtgevers. Daarmee is Vastgoeddata voor Akro een researchtool die waarde toevoegt. “Het is heel fijn dat het er is”, zegt Verweij. “Het zorgt ervoor dat je niet alles zelf hoeft uit te zoeken en dat het werk makkelijker wordt.” Voor een adviesbureau dat veel opereert in complexe gebiedsontwikkelingen is die versnelling belangrijk. De financiële haalbaarheid van voorzieningen, commerciële functies en maatschappelijke programma’s kan sneller worden getoetst. Aannames zijn daardoor niet alleen gebaseerd op ervaring of losse bronnen, maar op concrete marktdata.
Een toekomst met data
Akro Consult wil de komende jaren rustig en stabiel doorgroeien. Het bureau heeft recent de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling geactualiseerd en wil de nieuwste inzichten rond tenderstrategie, partnerselecties en ontwikkelstrategieën verder in de praktijk brengen. Daarnaast groeit de organisatie geografisch. Naast de bestaande locatie in Leidschendam heeft Akro een kantoor in Eindhoven geopend, mede vanwege de vele opdrachten in Brabant en Limburg. Ook op financieel vlak kijkt Akro vooruit. Het bureau experimenteert met AI om stedenbouwkundige plannen, Excel-modellen en databronnen zoals Vastgoeddata sneller met elkaar te verbinden. Schenk ziet daarin een ontwikkeling waarbij data-analyse en advisering steeds dichter bij elkaar komen. ‘’Er lijkt veel mogelijk als het gaat om een snelle scan, maar echt werkende Excelmodellen inclusief formules opleveren, en snappen waar welke onderbouwing is gekozen is vooralsnog mensenwerk.’’ Voor Akro bewijst Vastgoeddata zijn waarde niet alleen als alomvattend strategisch systeem, maar ook als praktische versneller voor betrouwbare financiële analyses. Zoals Maurice Schenk het samenvat: “Vastgoeddata is een betrouwbaar hulpmiddel om vastgoedtransacties in beeld te brengen.”