Aan de Generaal Vetterstraat 74 in Amsterdam, in het voormalige tandtechnisch laboratorium van de Vrije Universiteit Amsterdam, hangt nog altijd een merkwaardig soort precisie. Waar vroeger bruggen en kronen werden vervaardigd op metalen werktafels, staan nu analisten, investeringsprofessionals en dataspecialisten gebogen over schermen waarop woningportefeuilles van honderden miljoenen euro’s worden doorgerekend. Het pand ademt nog steeds vakmanschap — maar de grondstoffen zijn veranderd. Geen porselein en polijstmachines meer, maar algoritmes, marktdata en internationale vastgoedstrategieën. Hier huist Orange Capital Partners (OCP), het private vastgoedplatform dat in tien jaar tijd is uitgegroeid tot een van de meest ondernemende en datagedreven spelers in Europa. Oprichter Victor van Bommel leidt het bedrijf sinds dag één. Wat begon als een soloproject is uitgegroeid tot een met 90 medewerkers in vijf landen, een portefeuille van €5 mrd en een ambitie die verder reikt dan vastgoed alleen: ‘We bouwen aan een Europees woonmerk.’
Beginjaren: deals onder hoge druk, maar met absolute overtuiging
Van Bommel herinnert de beginjaren goed — en vooral het gevoel erbij. ‘De eerste deals waren het moeilijkst. Ik had geen track record en ik kwam niet uit vastgoed. Ineens moest ik grote transacties structureren, advocaten managen, financiering rondkrijgen — dat was compleet nieuw.’ Zijn allereerste deal tekende hij zelfs zonder dat het kapitaal al volledig verzekerd was. Het jaar is 2013 en Nederland zit in de nasleep van de kredietcrisis: banken financieren niet, liquiditeit is verdampt, woningprijzen liggen twintig procent onder niveau — maar de vraag, zeker in Amsterdam, is enorm. ‘Ik zag dat markten in de VS en Duitsland al aan het herstellen waren. De mismatch tussen waarde en liquiditeit in Nederland was extreem. Ik wist: dit gaat terugveren.’ Die analyse vormde de basis van het bedrijf: contrair, analytisch en met een lange adem.
Het OCP-DNA: internationaal, divers en gebouwd voor groei
Het team van OCP bestaat uit vijftien nationaliteiten en meer dan een derde is vrouw. ‘De oude vastgoedwereld was een mannenbolwerk. Dat wilde ik niet bouwen. Ik wilde een internationale cultuur, fris, energiek — een plek waar talent wil blijven.’ Die mentaliteit zie je terug in hoe OCP investeert. Het bedrijf koopt nooit iets dat ‘af’ is. Elk object heeft een businessplan.‘We kopen niets dat we niet beter kunnen maken. Dat is onze kern.’
Portefeuille van €5 mrd: strategisch bouwen door gerichte aan- en verkopen
De groei van de €5 mrd portefeuille van OCP is het resultaat van een duidelijke en langjarige acquisitiestrategie. Een belangrijk fundament werd gelegd met twee grote portefeuilles: de Randstad- en Brabantportefeuille (“Aspire”), die in december 2020 voor €140 mln werd aangekocht, en de Randstadportefeuille (“Brandon”) uit 2019 met een waarde van €130 mln. Deze aankopen boden forse optimalisatiepotentie, mede doordat delen van de portefeuille under-managed waren en groeimogelijkheden beperkter waren dan in de rest van OCP’s bezit. In 2024 zette OCP een volgende strategische stap met de lancering van Orange Prime Street (OPS), de high-street propositie gericht op compacte winkelpanden op A1-locaties in sterke stadscentra. In circa achttien maanden werden 14 winkels verworven in dertien steden, met een totale waarde van ongeveer €60 mln. Hiermee verstevigt OCP zijn positie in kernsteden zoals Amersfoort, Arnhem en Zwolle, zonder dat het nodig is om individuele kleinere transacties uit te lichten. Gezamenlijk vormen deze portefeuilles de basis onder een groeiende en gediversifieerde vastgoedpositie in Nederland, waarin OCP via gerichte acquisities waarde toevoegt en kansen benut binnen wonen en retail.
Duitsland als speerpunt: 7.000 woningen en een perfect marktvenster
De grootste verschuiving van OCP ligt tegenwoordig in Duitsland. Begin 2025 kocht het bedrijf er 7.000 woningen voor ruim €400 mln. Dat is geen toevallige beweging, maar een strategische keuze. ‘De prijzen zijn gedaald, private equity-fondsen moeten verkopen door aflopende looptijden, en de woningvoorraad is verouderd. Dat past perfect bij onze brown-to-green strategie.’ Daarnaast prijst Van Bommel de voorspelbaarheid van het Duitse reguleringsklimaat. ‘Het is een gereguleerde markt, maar alles is helder. Dat is voor investeerders het allerbelangrijkste.’ OCP verwacht de komende drie jaar €2 mrd aan extra woningen te kopen, waarvan het grootste deel in Duitsland en Scandinavië.
Nederland: enorme potentie, maar verstopt door beleid
Over Nederland is Van Bommel duidelijk. ‘De fundamentals van de woningmarkt zijn fantastisch, maar de regelgeving is een chaos.’ De overregulering van de afgelopen jaren heeft investeerders weggejaagd. Toch is hij optimistisch. ‘Iedereen ziet inmiddels dat het zo niet werkt. Ik verwacht dat Nederland weer aantrekkelijk wordt zodra het beleid voorspelbaar wordt.’
High Street-retail: een stille herwaardering van A1-locaties
Naast woningen investeert OCP via een apart fonds in A1-winkels in de dertien grootste steden van Nederland. In achttien maanden kocht het bedrijf voor ongeveer € 60 mln aan High Street-panden, met een langetermijndoel van € 100 mln. ‘De huren en prijzen zijn gedaald, maar de footfall op de beste plekken is stabiel gebleven. Dat maakt yields van vijf procent cash extreem aantrekkelijk.’ Acquisities in Amersfoort, Maastricht en Zwolle passen allemaal binnen deze strategie.
Financiering: conservatief, internationaal en schaalbaar
OCP werkt met een gemiddelde loan-to-value van vijftig procent. Valutarisico’s zijn minimaal, omdat OCP vooral in euro- of eurogepeggde markten opereert. De afgelopen achttien maanden herfinancierde het bedrijf ruim één mrd euro, grotendeels via internationale banken. Investeerders zijn staatsfondsen, pensioenfondsen, family offices en banken — vrijwel altijd in joint ventures zonder vaste looptijd. ‘Onze partnerships lopen vaak tien jaar of langer. Dat geeft rust en slagkracht.’
Technologie: property managers eruit, data erin
Een van OCP’s meest vooruitstrevende keuzes is de technologische stap om property managers grotendeels te elimineren. OCP investeerde meer dan €8 mln in een digitaal platform waarin huurders rechtstreeks met OCP communiceren. ‘Property managers zitten onder zware margedruk, dus de kwaliteit is laag en de data versnipperd. Wij wilden volledige controle.’ Huurders gebruiken inmiddels een app waarin meldingen, betalingen en communicatie verlopen; onderhoudspartners worden automatisch aangestuurd en afgerekend op basis van Service Level Agreements; AI-modellen detecteren patronen in gebreken. Het uiteindelijke doel is nog groter: een pan-Europees woonmerk, met één serviceplatform en mogelijk zelfs een loyaliteitssysteem à la luchtvaartmaatschappijen.
‘Er bestaat geen Europees woonmerk. Wij willen dat bouwen.’
Van Bommel ziet drie grote trends in de komende jaren. Ten eerste een sterke consolidatie in de woningsector, gedreven door technologie. Ten tweede een trend richting deregulering in Europa, omdat overregulering zijn grenzen heeft bereikt. En ten derde de verdere opkomst van gespecialiseerde woningsegmenten: ouderen, studenten, starters en eengezinswoningen. ‘Heel Europa ziet nu dat de woningmarkt zal opsplitsen in duidelijke categorieën. Daar liggen enorme kansen.’
Eenvoud als kracht
Aan het eind van het gesprek vraag ik Van Bommel hoe hij OCP in één zin zou pitchen aan een jonge starter. Hij glimlacht en zegt: ‘Mooi bedrijf.’ Na dit gesprek voelt dat allesbehalve een understatement. Vanuit een oud tandtechnisch laboratorium in Amsterdam bouwt Orange Capital Partners aan een Europese vastgoedorganisatie die durft te investeren in technologie, schaal, data en waardecreatie — met een ambitie die nog lang niet is uitgewoond.