De markt voor kamerverhuurpanden kent in 2025 uitzonderlijke waardeschommelingen. Taxateur Patrick Haavekost ziet verschillen tot wel 60%, afhankelijk van vergunningen, huurderstype en regio. ‘Een huurstroom van vandaag is niet automatisch keer tien de waarde van morgen.’
Waardesprongen tot 60% bij kamerwoningen
Volgens Haavekost hangt de waarde van een kamerverhuurpand nauw samen met onder meer:
• het al dan niet beschikken over een kamerverhuurvergunning;
• het type huurder(s);
• en de ligging van het pand.
Exploitatie bepaalt de uitkomst
Panden die worden verhuurd aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten via uitzendbureaus of tussenpartijen genereren vaak veel hogere huurinkomsten dan reguliere bewoning. Dat leidt tot hogere beleggingswaarden – op papier.
‘De huur die via bemiddelaars voor dergelijke bewoning wordt betaald, ligt soms twee tot drie keer boven de reguliere markthuur,’ aldus Haavekost. ‘Maar zo’n huuropbrengst is kwetsbaar: het contract, de vergunning en het beleid moeten wel standhouden.’
Amsterdam en Utrecht: vergunningverlies halveert waarde
Een voorbeeld uit Amsterdam-West, aan de Admiraal de Ruijterweg 355, laat het effect van een vergunning zien. Een woning van 120 m² met zes vergunde kamers levert bij € 650 per kamer een maandelijkse huuropbrengst van € 3.900, en daarmee een beleggingswaarde van circa € 700.000. Vervalt de vergunning – bijvoorbeeld door wijziging van samenstelling of overbewoning – dan zakt de waarde direct naar € 385.000: een verlies van 45%.
Een vergelijkbare situatie deed zich voor in Utrecht aan de Laan van Nieuw-Guinea 108. Daar daalde de waarde van € 520.000 naar € 325.000 (-37%) na het intrekken van de kamerverhuurvergunning.
Provinciale rendementen trekken beleggers
Ook buiten de grote steden zien taxateurs forse waardestijgingen. In regio’s als Zeeland, West-Brabant en Noord-Limburg wordt kamerverhuur aan tijdelijke arbeidskrachten grootschalig toegepast. Haavekost: ‘Je ziet dat panden met vier tot zes kamers daar soms € 30.000 tot € 40.000 per jaar aan huur opleveren. In leegstand is zo’n pand € 250.000 waard; in exploitatie met een langjarig contract kan dat oplopen tot boven de € 400.000.’
Plaatsen als Middelburg, Goes en Terneuzen zien daardoor een stijgende interesse van investeerders – maar ook meer toezicht van gemeenten.
Fiscale en commerciële waarde lopen uiteen
Volgens Haavekost spelen beleggers soms bewust met waardebegrippen. ‘Een pand dat € 3.500 per maand oplevert, wordt in box 3 vaak opgegeven op WOZ-waarde. Dat levert fiscaal voordeel op. Tegelijkertijd rekenen banken of accountants juist met de exploitatie-opbrengst. Die spagaat leidt tot verwarring – en tot meer druk op de taxateur.’ In die context wordt de taxateur meer dan alleen waardebepaler: ‘Je moet onderbouwen, afwegen, adviseren. Dat is geen neutrale rol meer.’
Drie waardes per pand
Haavekost pleit voor realisme in de waardering van kamerverhuurpanden: ‘Een pand heeft geen vaste waarde. Er is een fiscale leegwaarde, een marktwaarde bij reguliere verhuur, en een beleggingswaarde op basis van een exploitatiecontract. Dat verschil kan oplopen tot 60%.’ De praktijk is daardoor complexer dan spreadsheets doen vermoeden. Gemeenten handhaven actiever, vergunningen zijn kwetsbaar en juridische wijzigingen kunnen tonnen aan waarde laten verdampen. ‘Wie puur op rendement stuurt, vergeet het risico dat onder de oppervlakte schuilt.’ De markt voor kamerverhuur is in korte tijd veranderd van eenvoudige beleggingscategorie tot een juridisch en beleidsmatig ingewikkeld speelveld. ‘Als je alleen naar de cijfers kijkt, lijkt het een aantrekkelijke investering,’ besluit Haavekost. ‘Maar zodra een huurder vertrekt of een vergunning vervalt, blijken die cijfers ineens minder hard dan gedacht.’