Vastgoeddata in gesprek met de provincie Noord-Brabant
De provincie Noord-Brabant en gemeenten Roosendaal, Tilburg en Meierijstad willen hun gezamenlijke monumentenbedrijf Monumenten Beheer Brabant (MBB) verkopen aan erfgoedorganisatie BOEi. De deal, die nog politieke goedkeuring moet krijgen, omvat oorspronkelijk elf monumentale panden verspreid over de provincie – waaronder Kasteel Dussen, een rijksmonument in de gemeente Altena. Inmiddels gaat het bij de overdracht om negen panden. Bij Kasteel Maurick geldt namelijk een eerste recht van koop voor de huurders, terwijl de Gemeente Roosendaal als mede-aandeelhouder eerder al heeft aangegeven de Sint-Jan in Roosendaal te willen kopen. Dat verkooptraject loopt nog. Aandeelhouders hebben besloten om de portefeuille als geheel, dus inclusief Kasteel Dussen, te verkopen aan BOEi, zodat alle objecten duurzaam beheerd kunnen worden door deze professionele organisatie. Het overeengekomen bedrag is € 5,2 mln voor de elf monumenten. In dat ogenschijnlijk lage bedrag zijn de kosten voor het langjarig beheer en onderhoud van het erfgoed meegenomen. Ondernemer Lodewijk Timmermans (47) uit Veen, die Kasteel Dussen graag wilde kopen, zegt in het AD dat hij € 500.000 wilde bieden voor het kasteel, maar geen gehoor kreeg bij eigenaar MBB: ‘Als het echt voor dat bedrag van € 280.000 wordt verkocht, dan bied ik morgen een half mln. Ik krijg alleen niemand te pakken, ze bellen niet terug,’ aldus Timmermans. De kwestie werpt vragen op over waardering, transparantie en governance bij de verkoop van provinciaal erfgoed.
Achtergrond: kleine portefeuille, grote onderhoudslasten
Monumenten Beheer Brabant (MBB) werd in december 2002 gestart als NV Monumenten Fonds Brabant, een private organisatie met een maatschappelijk doel. De portefeuille omvat elf gebouwen, waaronder kerken, landhuizen en Kasteel Dussen. Volgens een woordvoerder van de provincie is de portefeuille inmiddels te klein om financieel gezond te blijven. ‘Wanneer één van de grotere monumenten een grote onderhoudsbeurt nodig heeft, geeft dat direct een fikse uitdaging,’ zegt de woordvoerder in antwoord op vragen van Vastgoeddata. ‘Daarom zijn de aandeelhouders op zoek gegaan naar één partij die de gehele portefeuille wil overnemen. Zo voorkomen we dat minder populaire monumenten achterblijven of wegkwijnen.’
Verkoop zonder openbare biedingsronde
De aandeelhouders hebben gekozen voor een onderhandse verkoop van de aandelen in MBB aan BOEi, een organisatie die sinds 1995 meer dan 500 monumenten heeft gerestaureerd of herbestemd. BOEi beheert de Brabantse monumenten al bijna tien jaar namens MBB. De woordvoerder licht toe: ‘Uit het vooraf uitgevoerde marktonderzoek blijkt dat er geen andere partijen zijn die een dergelijke lastige monumentenportefeuille kunnen en willen overnemen. BOEi kwam als enige serieuze gegadigde naar voren. Dat blijkt ook uit het feit dat er zich na de publicatie slechts één andere partij heeft gemeld, die zich vervolgens heeft neergelegd bij onze motivatie om niet met hen in zee te gaan.’ Op 20 februari 2025 publiceerde de provincie het voornemen tot verkoop op grond van het Didam-arrest, dat overheden verplicht tot gelijke behandeling van gegadigden. ‘Het Didam-arrest maakt een duidelijke uitzondering voor verkopen waarbij slechts één serieuze gegadigde is,’ vervolgt hij. ‘Daarvan is sprake bij de verkoop van de aandelen van MBB. Het voornemen tot verkoop en de motivatie om BOEi als enige serieuze gegadigde aan te wijzen, zijn conform het Didam-arrest gepubliceerd.’
Waardering: boekwaarde, geen marktwaarde
De € 280.000 die genoemd wordt in de jaarrekening 2023 is volgens de provincie de boekwaarde van Kasteel Dussen, vastgesteld door een taxateur. Dat bedrag vertegenwoordigt niet de actuele verkoopwaarde van de monumenten. ‘De genoemde waarde is bepaald voor de jaarrekening en betreft geen verkoopwaarde zoals deze nu op de markt zou gelden,’ zegt de woordvoerder. Omdat MBB in zijn geheel wordt verkocht, is er geen afzonderlijk biedingsproces per object.
Behoud boven opbrengst
Volgens de woordvoerder staat niet de hoogste prijs, maar het duurzaam behoud van het erfgoed voorop. ‘Het belangrijkste uitgangspunt is dat het Brabants erfgoed behouden blijft,’ zegt hij. ‘BOEi heeft bewezen dat het monumentale gebouwen toekomstbestendig kan beheren, onder meer bij de Dongecentrale in Geertruidenberg.’
Reactie op bod van ondernemer
De woordvoerder bevestigt dat de provincie bekend is met de uitlatingen van Timmermans, maar benadrukt dat de verkoop via de vennootschap loopt en niet via afzonderlijke objecten. ‘De provincie is slechts één van de aandeelhouders van MBB en niet de partij die losse objecten kan verkopen. De insteek is om MBB, inclusief de portefeuille, als geheel over te dragen,’ aldus de provinciewoordvoerder.
Besluitvorming loopt tot 2026
Omdat het om een verkoop van aandelen in een ‘verbonden partij’ gaat, is een meerstapsbesluit nodig bij zowel provincie als gemeenten. Na besluiten van Gedeputeerde Staten en betrokken colleges van B&W volgen consultaties van Provinciale Staten en gemeentelijke raden. De aandeelhouders verwachten de overdracht in de loop van 2026 af te ronden. Met de verkoop wordt BOEi eigenaar van de volledige Brabantse monumentenportefeuille, inclusief Kasteel Dussen.
Waarom de verkoop van MBB verder reikt dan de boekwaarde
De verkoop van de aandelen van Monumenten Beheer Brabant (MBB) zonder openbare marktuitvraag lijkt op het eerste gezicht spanning op te roepen tussen publieke erfgoedzorg en marktconforme vastgoedpraktijk. Uit het vooraf uitgevoerde marktonderzoek blijkt echter dat er geen andere partijen waren die bereid en in staat waren om een dergelijke complexe monumentenportefeuille over te nemen. BOEi kwam als enige serieuze gegadigde naar voren. Dat beeld wordt bevestigd doordat zich na publicatie slechts één andere geïnteresseerde partij meldde, die zich vervolgens neerlegde bij de gemotiveerde keuze van de provincie om niet met hen in zee te gaan. Volgens de interpretatie van het Didam-arrest is in dat geval sprake van één serieuze gegadigde, waardoor een onderhandse verkoop is toegestaan. De provincie heeft het voornemen tot verkoop en de motivatie om BOEi als enige serieuze gegadigde aan te wijzen, conform het Didam-arrest in februari van dit jaar gepubliceerd. De discussie over marktwaarde blijft echter relevant. De boekwaarde uit de jaarrekening 2023 is niet één-op-één gelijk aan de uiteindelijke verkoopwaarde, en bovendien heeft geen van de afzonderlijke kastelen – zoals Kasteel Maurick – ooit als los object te koop gestaan. Dat een particuliere partij destijds bereid was fors meer te betalen voor één afzonderlijk object, benadrukt de complexiteit van het waarderen van erfgoedportefeuilles, waarin publieke belangen, onderhoudsplicht en exploitatieperspectief zwaarder kunnen wegen dan de maximale opbrengst op de vrije markt.