Gisteren werd bekend dat de Europese zorgvastgoedsector een ingrijpende verandering te wachten staat. De Belgische fondsen Aedifica en Cofinimmo kondigden namelijk een fusie aan, die leidt tot het grootste beursgenoteerde zorgvastgoedbedrijf van Europa. Reden genoeg voor Vastgoeddata om deze historische ontwikkeling onder de loep te nemen en te analyseren wat deze megadeal betekent, met name voor Nederland.
Een fusie van formaat
De fusie volgt op maanden van intensief overleg. Aedifica stelde aanvankelijk een aandelenruil voor van 1,16 eigen aandelen voor één Cofinimmo-aandeel – goed voor € 80,91 per aandeel Cofinimmo, gebaseerd op de koers vóór het bod. Na verdere onderhandelingen kwamen de partijen uit op een definitieve verhouding van 1,185 Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel. De boards van beide fondsen steunen de fusie unaniem. De gecombineerde onderneming krijgt een notering op Euronext Brussel en wordt opgenomen in de Belgische blue chip-index. Jean Hilgers (Cofinimmo) treedt aan als voorzitter.
Waarom nu? Druk op de sector en nieuwe verhoudingen
De Europese zorgvastgoedmarkt groeit stevig door vergrijzing en toenemende zorgbehoefte. Schaalvergroting is volgens beide partijen essentieel om efficiënt te blijven investeren en te kunnen concurreren in een consoliderende markt. De bundeling levert naar verwachting jaarlijks € 16 mln aan synergievoordelen op. De verwachte EPRA-winst per aandeel stijgt voor alle aandeelhouders.
Toch is de deal nog niet helemaal rond. Het bod is voorwaardelijk: ‘Er is geen zekerheid dat Cofinimmo in gesprek zal gaan met Aedifica, noch dat Aedifica een bod zal uitbrengen’, stelt Cofinimmo. Omdat het om een aandelenruil gaat, fluctueert de waarde mee met de koers van Aedifica. Na bekendmaking daalde de koers met 4 procent, maar aandeelhouders van Cofinimmo zagen hun aandelen juist met 10 procent in waarde stijgen. Beleggers geloven duidelijk in de kans van slagen.
Impact voor Nederland: bijna € 1,2 mrd aan zorgvastgoed
Wat betekent deze fusie voor Nederland? Aedifica bezit momenteel 70 zorglocaties in Nederland met 3.200 bewoners en een totale oppervlakte van ruim 350.000 m². De reële waarde van deze portefeuille bedraagt circa € 670 mln. Cofinimmo heeft een Nederlandse portefeuille van 47 locaties, goed voor een totale oppervlakte van 212.000 m² met een waarde van circa € 500 mln – 11 procent van de totale Cofinimmo-zorgportefeuille. In totaal groeit het Nederlandse zorgvastgoedbezit van de fusiegroep naar bijna € 1,2 mrd.
Recente Nederlandse investeringen van Aedifica zijn onder andere Biltseweg 14 te Bosch en Duin (€ 6,8 mln, mei 2022) en Het Retraitehuis te Uden (€ 11,4 mln, dec 2020). Cofinimmo voegde recent Veilingdreef in Bergen op Zoom (€ 43,5 mln, juli 2020) en Woonzorgcentrum Nebo in Den Haag (€ 21,4 mln, juni 2019) toe aan de portefeuille.
Nederlandse zorgvastgoedmarkt in transitie
De fusie komt op een spannend moment voor de sector. In 2024 werd in Nederland € 724 mln geïnvesteerd in zorgvastgoed – een groei van 11 procent ten opzichte van 2023 (bron: Capital Value, Marketview Zorgvastgoed 2024). Dit is echter nog altijd lager dan in de recordjaren 2019-2022. Opvallend is de terugval in nieuwbouw: slechts € 270 mln ging naar nieuwe zorgwoningen, een daling van 40 procent. Dit is fors minder dan de landelijke ambitie van 35.000 nieuwe ouderenwoningen per jaar.
Private fondsen als Aedifica en Cofinimmo krijgen meer invloed: hun aandeel in het totale transactievolume groeit, terwijl institutionele beleggers minder dominant zijn. Buitenlandse investeerders – waaronder de fusiepartners – traden in 2024 opvallend vaak op als verkoper.
Blik op de toekomst: Europese schaal, lokale slagkracht
De fusiegroep wordt actief in negen landen en beheert een totaal vastgoedvermogen van € 12,1 mrd. In België krijgt Aedifica er ook € 900 mln aan kantoren bij (vooral Brussel), plus nog eens € 500 mln aan horecapanden in België, Nederland en verzekeringsagentschappen in Frankrijk. Door schaalgrootte en internationale spreiding hopen de bedrijven betere toegang tot kapitaal te krijgen, grotere aanbestedingen te winnen en de sector verder te professionaliseren.
Met deze mega-overname ontstaat een nieuwe Europese marktleider die de lat hoger legt voor de rest van de sector – ook in Nederland. De acceptatieperiode voor het aandelenruilbod start naar verwachting in september 2025. Later dit jaar wordt duidelijk of aandeelhouders definitief akkoord gaan.