Vastgoeddata in gesprek met Jeroen Gerritsen, managing director Panattoni Nederland en België
Sinds 2019 is Panattoni actief op de Nederlandse markt, en in korte tijd groeide het bedrijf uit tot een belangrijke ontwikkelaar van industrieel en logistiek vastgoed. Het gesprek gaat over de loopbaan van Jeroen Gerritsen, Panattoni’s strategie en projecten, de uitdagingen van deze tijd en de ambities voor de toekomst.
Gerritsen is sinds 2001 actief in het vastgoed. Na zijn studie Civiele Techniek en Management aan de Hanzehogeschool in Groningen en een masteropleiding Projectmanagement in Amsterdam, werkte hij onder meer bij Segro en Goodman. Bij Segro was hij tussen 2012 en 2016 verantwoordelijk voor de beheer- en ontwikkelportefeuille in de Benelux. Naast zijn werk in de vastgoedsector was Gerritsen ook één termijn gemeenteraadslid in Amsterdam-Oost. ‘Die ervaring helpt me nog elke dag. Je leert hoe overheden werken, hoe besluitvorming loopt, en dat komt van pas bij vergunningsprocedures en publieke samenwerking. Je kunt daar wel op mopperen, maar op veel plekken wordt ook gewoon professioneel gewerkt. Als je dat begrijpt, weet je hoe je effectief kunt schakelen.’
Snel gegroeid, en met reden
Toen Gerritsen in 2019 aantrad als algemeen directeur van Panattoni Nederland, begon hij met een klein team. Inmiddels telt het Nederlandse kantoor 26 medewerkers. ‘Het is wat harder gegaan dan ik had verwacht. Maar het is ook nodig, want ontwikkelen is ingewikkelder dan ooit. Stikstof, netcongestie, saneringen van brownfields – het zijn allemaal serieuze uitdagingen.’ De keuze om te focussen op brownfields is bewust. ‘We slopen oude, vervallen gebouwen en zetten er hypermoderne distributiecentra voor terug. Altijd gasloos, met zonnepanelen, warmtepompen en LED-verlichting. We ontwikkelen standaard volgens BREEAM-NL 'Excellent en waar mogelijk hergebruiken we materiaal uit de sloop.’ Binnenvaart speelt een grote rol in Panattoni’s duurzaamheidsstrategie. ‘Nederland heeft veel inland terminals. Op het XL Businesspark in Almelo bijvoorbeeld kunnen we containers direct vanaf het schip naar het dock van Panattoni Park Twente brengen. Daarmee haal je met één binnenvaartschip vijftig vrachtwagens van de weg.’
Ontwikkelen, verhuren, verkopen – en opnieuw
Panattoni staat bekend als ontwikkelaar die projecten na oplevering verkoopt. Anders dan sommige concurrenten houdt het bedrijf geen gebouwen in eigen portefeuille. Gerritsen: ‘Wat nog in beheer is, staat in de pijplijn: in aanbouw of nog te verhuren. Maar als het verhuurd is, verkopen we het. Dat is ons model.’ Wel blijft Panattoni vaak betrokken na de verkoop. ‘We bieden property- en assetmanagement aan voor fondsen die zelf geen beheerorganisatie hebben. Dat kunnen wij goed, omdat we het gebouw hebben ontwikkeld, gebouwd en de huurder hebben aangetrokken.’ Waarom het bedrijf bewust geen belegger is? ‘We willen het ondernemerschap behouden. Als je ook belegt, verschuift de focus in je organisatie. Wij leven van transactie naar transactie. Dat dwingt je om continu te blijven bewegen.’
Over pieken, dalen en discipline
De jaren 2020-2022 waren topjaren voor Panattoni, met een enorme piek in opname. Volgens een analyse van Vastgoeddata nam het aantal acquisities van Panattoni in 2023 en 2024 af. Gerritsen verklaart: ‘Dat heeft vooral met rente en inflatie te maken. Prijzen zijn gecorrigeerd, projecten werden duurder. Sommige plannen hebben we daarom even geparkeerd.’ Maar het model blijft standvastig: ontwikkelen, verhuren, verkopen. En als het tijdelijk wat langer duurt om een pand te verhuren? ‘Geduld. We bouwen alleen topkwaliteit. Huurders komen uiteindelijk wel voor het juiste product op de juiste plaats, zeker nu ESG-criteria steeds belangrijker worden.’
Waalwijk, Wessem en Twente
Panattoni ontwikkelt door heel Nederland. In 2024 kocht het bedrijf een locatie in Waalwijk voor €8 mln. ‘Triple A locatie, maar verouderd pand. Dat hebben we gesloopt. Nu bouwen we iets nieuws.’ In Wessem werd een ontwikkeling verkocht aan Cabot voor bijna € 30 mln. ‘Typisch voorbeeld van ons model. Bouwen, verhuren, verkopen. Altijd single asset-transacties. Geen portefeuilles.’ Een van de recent opgeleverde projecten is Panattoni Park Twente in Almelo: 55.000 m², strategisch gelegen bij een binnenvaartterminal op het XL Businesspark Gerritsen: ‘De containers komen direct vanaf het schip het warehouse in, zonder extra overslag. Snelheid, kostenvoordeel én duurzaamheid.’
Nieuwe hubs buiten de hotspots
Venlo, Tilburg en andere logistieke hotspots in Nederland zitten vaak vol. Gerritsen: ‘Daarom kijken wij breder. Alles wat je over Venlo kunt zeggen, geldt ook voor Almelo, Heerlen of Sas van Gent. Dicht bij Duitsland, België of Frankrijk, goede bereikbaarheid, sterke binnenvaartverbindingen.’ Die strategische flexibiliteit is belangrijk. ‘Klanten willen zitten waar hun vervoerszwaartepunt ligt.
Dan maakt het niet uit of dat nou in Groningen of Limburg is.’
Automatisering en de magie van distributie
Wat vindt Gerritsen zelf het mooiste aan zijn werk? ‘Dat we iets bouwen waar mensen echt iets aan hebben. Bestel jij een paar sneakers bij JD Sports? Die komen waarschijnlijk uit één van onze distributiecentra. GXO, Reebok, Cooper Surgical – het zijn stuk voor stuk bedrijven die relevant zijn.’ En dan is er nog de technologie. ‘De processen in moderne distributiecentra zijn gigantisch complex. Robots die kratjes ophalen, meerdere verdiepingen, mezzaninevloeren, alles is geautomatiseerd. Mensen realiseren zich vaak niet hoe geavanceerd dit is.’ Toch blijft Panattoni pragmatisch. ‘We bouwen casco met gebouwgebonden installaties. De huurder bouwt het daarna vol met automatisaties, stellingen, alles wat ze nodig hebben om hun proces zo optimaal mogelijk in te richten waardoor ze kosten efficiënt voor de consument zijn.’
Duurzaam is de standaard
Duurzaamheid is geen marketinginstrument, maar een basisvereiste. ‘We ontwikkelen altijd met BREEAM 'Excellent'. Outstanding kan, maar onze standaard ligt al hoog. Zonnepanelen, warmtepompen, LED, sensoren – het zit er allemaal in.’ Volgens Gerritsen zijn huurders steeds vaker bereid om extra te betalen voor duurzame panden. ‘Dat komt ook door de energielasten. Nieuwe, goed geïsoleerde gebouwen zijn simpelweg efficiënter.’ Samen met Savills deed Panattoni onderzoek naar de bereidheid van huurders om bij te dragen aan duurzame huisvesting. ‘Dat zien wij in de praktijk bevestigd. Het scheelt echt in de total cost of ownership.’
Uitbreiding van het team
Het team in Nederland is recent uitgebreid, onder meer met specialisten op het gebied van netcongestie en off-grid oplossingen (een off-grid systeem is een energiesysteem dat volledig onafhankelijk is van het elektriciteitsnet. Het betekent dat je zelf elektriciteit opwekt, meestal met zonnepanelen of een kleine windmolen). ‘Sommige locaties krijgen geen stroomaansluiting. Dan werken we met zonnepanelen, batterijen en soms zelfs een generator.’ Nieuwe medewerkers worden vooral aangenomen als er nieuwe transacties zijn. ‘Het groeit organisch. We zijn geen bedrijf van grote strategische plannen. We volgen de transacties.’
Stedelijke logistiek? Zeker, maar lastig
Ziet Panattoni kansen voor stedelijke logistiek en mixed-use projecten? ‘Absoluut. Maar het is moeilijk. In Frankrijk en Duitsland hebben we CityDock-concepten, in Nederland kijken we daar ook naar. Alleen: locaties zijn schaars, duur en vaak concurrerend met andere functies zoals self-storage.’ En de discussie over verdozing? ‘Die is wat rustiger geworden. Maar we moeten niet vergeten dat distributie bij Nederland hoort. Dit is een logistiek land. En in die centra werken mensen: van heftruckchauffeurs tot ICT'ers.’ Lachend: ‘Ik zeg weleens: de doos, dat ben je zelf. Iedereen die iets bestelt is onderdeel van die keten.’
Tot slot: de toekomst
Op de vraag wat Gerritsen het mooiste project vindt, antwoordt hij: ‘De hele ontwikkeling van Panattoni in Nederland. Elk project heeft z’n eigen karakter. Je kunt moeilijk zeggen of je je dochter of je zoon leuker vindt, toch?’ Voor de toekomst blijft Panattoni focussen op waar het goed in is. ‘Wij zijn simpel. We kunnen één ding: ontwikkelen. Transactie na transactie. En als we daarmee de grootste worden, dan is dat mooi meegenomen. Maar het is geen doel op zich.’