Waarom Saman Mohammadi De Pier ziet als een lakmoesproef voor vastgoed met betekenis
Op een plek waar wind, zout en geschiedenis elkaar al decennia lang tarten, staat een van de meest beladen vastgoedprojecten van Nederland aan de vooravond van een nieuwe fase. De Pier in Scheveningen – icoon, zorgenkind en toeristische magneet tegelijk – wordt herontwikkeld door RE:BORN. Voor mede-oprichter Saman Mohammadi is het project veel meer dan een complexe vastgoedopgave. “Als we dit níet hadden gedaan,” zegt hij, “dan had ik daar slapeloze nachten van gehad.” "Wij komen ons bed uit om te werken aan iets dat groter is dan wijzelf — projecten die niemand anders durft aan te raken, maar van onschatbare maatschappelijke waarde." Die uitspraak is tekenend voor de manier waarop RE:BORN opereert. Niet rendement als startpunt, maar impact. Niet het maximale volume uit het bestemmingsplan persen, maar bewust kiezen voor minder meters en meer snelheid. En niet ontwikkelen om te verkopen, maar bouwen om (van) te houden – als belegger, exploitant en beheerder dus volledig betrokkenheid. De herontwikkeling van De Pier, met een investeringsomvang die in de tientallen miljoenen loopt, vormt daarmee een geconcentreerde samenvatting van de filosofie van het bedrijf.
Impact boven gemak
Mohammadi groeide op in Zoetermeer, maar De Pier was altijd nabij. “Ik kom al mijn hele leven naar de noord zee wegens mijn heimwee naar de zee waaraan ik geboren ben maar Ik zag de Pier jaar na jaar verder verloederen. En op een gegeven moment ben je sterk genoeg om te zeggen: nu kunnen we dit dragen.” Dat moment viel samen met de fase waarin RE:BORN zich ontwikkelde van een klassieke herontwikkelaar tot wat het zelf een ‘ontwikkelende belegger’ noemt: een partij die de volledige keten beheerst – van initiatief en ontwerp tot exploitatie en onderhoud. Die keuze is geen toeval. “Ik geloof niet in open systemen in vastgoed,” zegt Mohammadi. “Zodra je ontwikkelt, verkoopt en het vervolgens loslaat aan een huurder of exploitant, verwatert de kwaliteit. Dan wint altijd de businesscase, nooit de beautycase.” Juist door alles in één hand te houden, ontstaat volgens hem ruimte om beide te balanceren.
De harde randvoorwaarde van de businesscase
Dat idealisme kent echter harde grenzen. “Zolang de businesscase onderaan de streep negatief is, wint die altijd,” stelt Mohammadi onomwonden. Voor De Pier betekent dat een duidelijke financiële randvoorwaarde: minimaal 191 hotelkamers, waaronder 33 familiekamers die bestaan uit geschakelde hotelkamers. Die hotelcomponent vormt het economische fundament onder de bredere publieke en esthetische ambities van het project. Subsidies zijn daarbij geen optie. “Ik houd niet van overheidsinfusen. Een project moet zijn eigen broek kunnen ophouden.” De hotelkamers maken het mogelijk om te investeren in publieke ruimte, hoogwaardige architectuur en een breed programma, zonder afhankelijk te worden van tijdelijke staatsteun.
Minder bouwen om sneller te zijn
Opvallend is dat RE:BORN bewust niet het maximale bouwvolume benut. Binnen het geldende bestemmingsplan mag circa 45.000 m² worden gerealiseerd. RE:BORN kiest voor ongeveer 25.000 m². Die keuze is strategisch. “Snelheid is voor mij belangrijker dan die laatste meters,” zegt Mohammadi. “Ik bouw liever minder, binnen de kaders, zonder weerstand, dan eindeloos procederen voor extra volume en rendement.” In een markt waarin veel ontwikkelaars juist proberen te optimaliseren op meters, is dat een afwijkende benadering. Volgens Mohammadi leidt het ‘stampen van meters’ vaak tot maatschappelijke weerstand, vertraging en uiteindelijk waardeverlies. “Dat noem ik armoede.”
Techniek op de grens van land en zee
De technische complexiteit van De Pier is uitzonderlijk. Bouwen in de branding vraagt om een andere aanpak dan een reguliere binnenstedelijke ontwikkeling. Geen enkele aannemer wilde het project in eerste instantie aannemen. De oplossing werd gevonden in een scherpe knip tussen onder- en bovenbouw. Een maritieme aannemer realiseert eerst de onderbouw: het droogleggen van de pier, het slaan van palen om bestaande palen heen. Pas daarna komt de reguliere bovenbouwaannemer in beeld. “Voor hem is het dan een gespreid bedje,” aldus Mohammadi. “Een droge bouwkuip, alsof hij op land bouwt.” Een tweede cruciale doorbraak zat in het opstalrecht. Dat liep oorspronkelijk tot 2048. Zonder verlenging was de businesscase niet haalbaar. In overleg met Rijkswaterstaat is er een positieve grondhouding dit te verlengen tot 2075 – een uitzonderlijke stap. “Zonder die zekerheid was het project financieel onmogelijk geweest.” Ik heb mogen ervaren dat elke mislukking je een stap dichterbij succes brengt.”
Functievrij bouwen als strategie
De Pier wordt ontworpen als een volledig functievrij gebouw. Horeca, zorg, onderwijs, cultuur, co-working: het programma kan in de tijd veranderen zonder dat de draagstructuur hoeft te worden aangepast. “Negentig procent van de massa is constructie,” legt Mohammadi uit. “Als die klopt, kan de functie over dertig jaar iets heel anders zijn. Wij treffen voorzieningen voor hetgeen we niet kunnen voorzien.” Die flexibiliteit is geen theoretisch uitgangspunt. Volgens RE:BORN is inmiddels circa 80 procent van het programma voorverhuurd aan uiteenlopende partijen. Tegelijk blijft de mogelijkheid bestaan om functies aan te passen als marktomstandigheden of maatschappelijke behoeften veranderen. De maatschappelijke vraag mag veranderen, maar het gebouw moet blijven.
Den Haag als thuisbasis, Amsterdam in aantocht
Hoewel De Pier het meest zichtbare project is, past het in een bredere strategie. RE:BORN was de afgelopen jaren actief in Den Haag met aankopen aan onder meer het Lange Voorhout (€6,5 mln), de Paleisstraat (€4,1 mln) en eerder het Westeinde (Het Spaansche Hof). De koopsommen liggen veelal tussen €4 mln en €10 mln – een bewuste sweet spot waar complexiteit, schaal en impact samenkomen. Den Haag is geen toevallige keuze. Mohammadi en zijn compagnon Raouf kennen de stad door en door. “Als je de politiek, de markt en de cultuur kent, kun je jezelf verdedigen. Dan kun je ook echt impact maken.” Tegelijkertijd kondigt hij aan dat Amsterdam weer nadrukkelijker in beeld komt. “Q3 en Q4 zullen actiever worden.” Veel transacties van RE:BORN vinden off-market plaats. Niet om exclusiviteit, maar om ruimte te creëren. “In biedingstrajecten komt alleen commercie bovendrijven. Dan is er geen plek meer voor een beautycase.” Een eerlijke prijs tussen twee partijen, zonder cowboys, biedt volgens Mohammadi juist de mogelijkheid om maatschappelijke waarde toe te voegen. Die benadering verklaart ook de diversiteit aan verkopers: van institutioneel tot particulier en kerkelijk. “Wij zien kansen waar vastgoed loskomt uit niet-strategisch bezit.”
Financial engineering en obligaties
De financiering van projecten als De Pier is complex. RE:BORN werkt met obligatiefinanciering en een gemengde investeerdersgroep: partijen met een korte horizon en hoger risico, naast beleggers met een lange termijn en lager risicoprofiel. “We kijken per fase welk kapitaal past,” zegt Mohammadi. “Je zou ons bijna financial engineers kunnen noemen.” Die engineering is geen doel op zich, maar een middel om kwaliteit te borgen. Door financiering, ontwikkeling en exploitatie te koppelen, kan RE:BORN sturen op tempo én langetermijnwaarde.
Wij zijn buurman van de stad
Binnen RE:BORN werken circa 35 mensen in management en ontwikkeling; inclusief exploitatie en operatie gaat het om bijna 200 medewerkers. Alleen al op De Pier zijn ongeveer 80 mensen actief. De bedrijfscultuur wordt gestuurd op zeven principes, waarvan “gezond, gelukkig en grappig” de meest opvallende is. Werkgeluk wordt daadwerkelijk gemeten en telt mee in beoordelingen en bonussen. Het past bij een organisatie die vastgoed niet ziet als anoniem product, maar als maatschappelijke infrastructuur. “We noemen onszelf liever buurman van de stad dan placemaker,” zegt Mohammadi. “We willen iets toevoegen wat er nog niet is.”
Wanneer is De Pier geslaagd?
Voor Mohammadi is het antwoord helder, maar gelaagd. De businesscase moet staan “als een huis”. Zonder dat geen bestaansrecht. Maar het echte succes ligt elders: in vrij toegankelijkheid voor iedereen, duurzaamheid en publieke waarde. In een park op zee dat niet alleen voor toeristen is, maar voor de stad. In een gebouw dat laat zien dat commercieel succes en maatschappelijke schoonheid geen tegenpolen zijn. “Als niemand zich straks meer kan voorstellen hoe het ooit níet werkte en als vrij toegankelijk blijft, meest bijzondere park op zee wordt, functievrij is, meest duurzame pier ter wereld wordt… en de beautycase en business case hand in hand gaan. zegt hij, “dan zijn we geslaagd.”