De Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt is competitief en kapitaal is beschikbaar, maar transacties komen moeizaam tot stand. Volgens Wouter de Bever, Head of Benelux bij Deutsche Hypo, en Martijn Turenhout, Senior Director bij Deutsche Hypo, ligt dat niet aan een gebrek aan geld, maar aan rente-onzekerheid, fiscale maatregelen, toezicht en steeds langere besluitvormingsprocessen. In gesprek met Vastgoeddata leggen zij uit waarom de bank actief blijft in Nederland, waarom kantoren op goede locaties nog altijd financierbaar zijn en waarom vastgoedpartijen in deze markt vooral moeten kiezen voor zekerheid.
Lokale basis, Duitse funding
Deutsche Hypo, onderdeel van NORD/LB, is sinds begin jaren negentig actief op de Nederlandse vastgoedmarkt. Vanuit Amsterdam werkt de vastgoedfinancier met een lokaal team van negen mensen, ondersteund door ongeveer tien collega’s in Duitsland die specifiek op Nederland zijn ingericht. De Nederlandse financieringsportefeuille beweegt inmiddels richting de 4 miljard euro. Wouter de Bever is sinds 1991 actief in vastgoedfinanciering en werkt sinds 2007 bij Deutsche Hypo. Martijn Turenhout komt uit de taxatiepraktijk, met een specialisatie in hotelvastgoed en exploitatiegebonden vastgoed. Die combinatie van financieringservaring en vastgoedinhoudelijke kennis is volgens Deutsche Hypo belangrijk in een markt waarin deals steeds complexer worden. Volgens De Bever onderscheidt de bank zich door de combinatie van Duitse funding en lokale marktkennis: “Wij hebben mensen zitten die over Nederland lezen en schrijven. We hebben Nederlandse leningdocumentatie met Nederlandse algemene voorwaarden. Dat is waarin we ons onderscheiden van veel buitenlandse collega’s: we kunnen echt lokaal aanbieden.” Deutsche Hypo financiert in Nederland onder meer woningen, kantoren, winkels, retail, hotels en logistiek. De ondergrens ligt grofweg bij tickets van 10 miljoen tot 15 miljoen euro. Bij grotere financieringen, vanaf circa 100 miljoen euro, werkt de bank geregeld samen met Nederlandse grootbanken en Duitse collega-financiers.
Veel kapitaal, maar trage processen
De financieringsmarkt is volgens Deutsche Hypo niet stilgevallen. Er is veel vraag, er zijn veel aanvragen en er is kapitaal beschikbaar. Toch duren processen langer dan voorheen. Deutsche Hypo ziet dat financieringstrajecten langer duren dan voorheen. Als voorbeeld noemt de bank een financiering in Amsterdam Noord die in juni 2025 werd opgestart en pas in mei 2026 werd afgerond. Dat lag volgens Deutsche Hypo niet aan een gebrek aan interesse, maar aan aanvullende vragen, partnerschappen en interne afwegingen. Turenhout noemt de Nederlandse markt nog altijd competitief. “Wat ik zelf verrassend vind, is dat het eigenlijk een hele competitieve markt is. Dat is best gek als je kijkt naar alle maatregelen die we hebben gehad waardoor ons land minder aantrekkelijk is geworden voor buitenlands kapitaal, daarmee gepaard zou je ook verwachten dat financiers terughoudender zijn. Er is heel veel geld beschikbaar in de markt.” Dat geld komt niet alleen van banken, maar ook van debt funds, alternative lenders en andere non-bancaire financiers. Toch sluiten vraag en aanbod minder goed op elkaar aan. De Bever: “Het product is er, alleen vraag en aanbod matchen alsnog niet. Dat zie je ook terug in het aantal transacties. Als je kijkt naar wat wij het afgelopen jaar hebben gedaan, dan zijn het met name herfinancieringen.” Bij goede objecten met bestaande kasstromen en sterke sponsors blijft de markt scherp. Nieuwe aankopen en ontwikkeltrajecten zijn lastiger, zeker wanneer rente, fiscaliteit en regulering de businesscase onder druk zetten.
‘De kern is basaal’
Volgens De Bever is vastgoedfinanciering in de kern veel minder complex dan de sector er soms van maakt: “Ik vind dat we dingen heel erg moeilijk maken. In mijn beleving kijk je bij een financiering (in ons geval als vastgoedbank) naar; met name hét gebouw en de kwaliteit daarvan, de locatie, de kwaliteit van de huurders en de kwaliteit van de sponsor. Dat is heel basaal wat wij doen.” Daarom stoort hij zich aan de stapeling van processen. Toezicht, compliance, interne besluitvorming, fiscaliteit, ESG-regels, juridische trajecten en politieke onzekerheid maken financieringen trager: “Anno 2026 wordt er van alles bijgehaald, ook in beslissingen en in toezicht. Dan denk je soms: hoe moeilijk wil je een proces met elkaar maken? Het draagt allemaal niet bij aan de snelheid van de markt.” Die vertraging is extra problematisch in een beweeglijke rentemarkt. Een financieringsindicatie kan na enkele maanden alweer achterhaald zijn. Zeker bij nieuw- en woningprojecten heeft dat grote impact.
Wonen blijft kansrijk, maar nieuwbouw rekent moeilijker rond
Wonen was lange tijd een belangrijk onderdeel van de Nederlandse portefeuille van Deutsche Hypo. Volgens Turenhout bestond die op enig moment voor bijna twee derde uit woningfinancieringen, vooral voor institutionele beleggers en grote family offices. Inmiddels verschuift de groei meer naar logistiek, kantoren en retail. Niet omdat de vraag naar woningen afneemt, maar omdat nieuwbouw door hogere rente, fiscale maatregelen en huurregulering moeilijker rond te rekenen is. De Bever: “In het verleden hadden we gemiddeld vier of vijf bouwputjes in wonen per jaar. Toevallig krijgen we er nu weer eentje binnen, maar echt wonen nieuwbouw: ik heb er nu één. En dat is het.” Volgens Deutsche Hypo maken vooral de regulering van de middenhuur, het afschaffen van tijdelijke huurcontracten en bredere onzekerheid rond huurwetgeving Nederland minder vanzelfsprekend voor internationale institutionele beleggers. Kapitaal wijkt daardoor sneller uit naar markten die als stabieler worden ervaren, zoals de Nordics.
Kantoren blijven financierbaar op de juiste plek
Op kantoren is Deutsche Hypo positiever dan sommige Nederlandse grootbanken. Volgens De Bever zijn er banken die zelfs op de Zuidas terughoudend zijn geworden. Deutsche Hypo kijkt anders naar het segment: “Wij geloven nog steeds in het kantoor als ontmoetingsplek. Dat is wel echt een onderscheid ten opzichte van Nederlandse banken, die daar kritischer op zijn.” Locatie is daarbij doorslaggevend. Voor kantoren richt Deutsche Hypo zich vooral op de G4 plus Eindhoven. In andere steden kan financiering ook, maar alleen als de economische basis, locatiekwaliteit en huurdersvraag overtuigend zijn. De bank kijkt onder meer naar steden als Arnhem, Nijmegen, Tilburg, Breda, Den Bosch, Enschede, Maastricht en Groningen, afhankelijk van assettype en lokale marktdynamiek. Voor logistiek ligt de focus op de bekende logistieke hotspots. Bij retail maakt Deutsche Hypo een scherp onderscheid tussen dagelijkse boodschappen en reguliere winkelmeters. Supermarkten kunnen ook buiten de grote steden interessant zijn, omdat foodretail lokaal sterk en relatief voorspelbaar is. De Bever: “Als je praat over food, dan kijken we vaak wat verder. Een kledingzaak in Goes doen we niet.”
Serviced offices: interessant, maar niet zonder risico
Ook serviced offices en flexibele kantoorconcepten kwamen aan bod. Deutsche Hypo ziet dat de kwaliteit van dit segment is verbeterd. Volgens Turenhout schuiven flexkantoren steeds vaker op richting boutique offices en hospitality: “De kwaliteit daarvan is heel erg toegenomen. Het gaat veel meer naar een boetiekstijl toe. Daar geloof ik op zich wel in, zeker voor buitenlandse bedrijven die tijdelijk iets moeten huren.” Toch blijft de bank voorzichtig bij volledig exploitatiegedreven kantoorconcepten. Een gebouw waarin een serviced-officepartij een beperkt deel huurt, is iets anders dan een object dat volledig op één flexoperator draait. Volgens De Bever blijft locatie daarbij doorslaggevend: “Als de plek goed is en het kantoor staat op de goede stek, dan maakt het uiteindelijk minder uit of er Regus in zit of acht andere huurders. Het gaat om de kwaliteit van de plek en de huur die je daar kunt realiseren.” Het formele mandaat blijft echter terughoudend volgens De Bever: “Op dit moment is het mandaat heel simpel: wij willen geen 100 procent leisure-based kantoren financieren. Dat is niet waar we naar op zoek zijn. Wat wij wel proberen, is intern met onze risicostraat te kijken of we daar nuance in kunnen aanbrengen.”
In dat kader kwam ook de Amsterdamse serviced-officeportefeuille van HighBrook/REB ter sprake, die in 2023 voor circa 250 miljoen euro in de markt zou zijn gezet. Deutsche Hypo bevestigt niet als financier betrokken te zijn geweest. Volgens Turenhout heeft de bank wel naar dergelijke portefeuilles gekeken, maar is de betreffende financiering niet bij hen geland. Bij zulke objecten speelt volgens hem de vraag of het nog reguliere vastgoedfinanciering is, of eerder lijkt op hotelfinanciering in een owner-operatorstructuur.
Arnhem, Catella en transformatie
Een concrete casus die wel binnen de strategie past, is de financiering voor Holland Immo Group in Arnhem. Het gaat om een getransformeerd kantoor naar 201 appartementen, grotendeels in de middenhuur. Volgens Deutsche Hypo past zo’n project binnen de bredere vraag naar transformatie, mits het gebouw daar geschikt voor is. Turenhout: “Als je naar dat pand kijkt, is het natuurlijk eigenlijk geen klassiek kantoor. Het is een gebouw dat zich heel goed leent om te transformeren naar wonen en het heeft ook niet meer die typische uitstraling van een kantoor.” Ook met Catella heeft Deutsche Hypo meerdere woning- en transformatieprojecten gedaan. Catella wordt door de bank gezien als een bekende speler die Nederland opnieuw nadrukkelijker op de kaart zet. Daarnaast werd in een eerder gesprek Max & Moore in Amsterdam-Noord genoemd als recente financiering waarbij Deutsche Hypo betrokken was. Publiciteit rond concrete financieringen wordt volgens de bank zorgvuldig afgestemd met klanten, omdat veel relaties liever low profile blijven en bedragen niet altijd willen communiceren.
Rente: vaker Euribor met cap
Een belangrijke verandering zit in de financieringsstructuur. Door rentevolatiliteit en geopolitieke onzekerheid kiezen partijen vaker voor leningen op basis van Euribor, de Euro Interbank Offered Rate, gecombineerd met een rentecap in plaats van langdurig vaste rentes. Turenhout noemt voorbeelden van term sheets die eind vorig jaar waren getekend op basis van een bepaald renteniveau. Richting closing bleek de businesscase niet meer sluitend. Een Euribor-structuur bood dan meer lucht aan de voorkant: “We hadden een aantal getekende term sheets waarbij we op een bepaald renteniveau naar closing zouden gaan. Dan kom je erachter dat je de businesscase niet meer rond kunt rekenen. Dan kun je in plaats van een vaste rente naar Euribor gaan, waardoor je aan de voorkant goedkoper begint.” Volgens Turenhout lag Euribor op het moment van het gesprek rond 2,1 procent tot 2,2 procent, terwijl vaste rentes voor vijf- en zevenjarige leningen eerder richting 2,8 procent, 2,9 procent of hoger gingen. Een cap blijft belangrijk om het renterisico te begrenzen: “Je spreekt met elkaar af dat de kasstroom het uiteindelijk ook moet kunnen dragen. Maar rentetechnisch moet je op dit moment creatiever zijn, omdat het geopolitieke klimaat onstabiel is wat zich vertaalt in een volatile markt.”
Duurzaamheid is onderdeel van de basis Duurzaamheid speelt nog altijd een rol, maar minder als losstaand pluspunt. Bij nieuwbouw is veel al wettelijk verankerd. Wie nu bouwt, komt automatisch op een hoog duurzaamheidsniveau uit. Bij bestaande gebouwen ziet Deutsche Hypo dat institutionele beleggers en family offices hun portefeuilles verder verbeteren. Volgens Turenhout gaat duurzaamheid niet alleen over labels, maar ook over verblijfskwaliteit: “Als je gebouw op orde is en het is een prettig verblijfsklimaat, dan zie je dat terug. Het vertaalt zich ook in huurprijzen.” Deutsche Hypo werkt zelf vanuit een Paris Proof-kantoorgebouw en ziet dat als ‘practice what you preach’.
Conservatief financieren
Deutsche Hypo positioneert zich nadrukkelijk als conservatieve financier. De bank zoekt niet de hoogste leverage en wil ook in onzekere markten rust in de portefeuille houden. “Je zult ons niet in de 70 procent LTV-sfeer zien. Bij ons is 65 procent al een zeldzaamheid. Gewogen gemiddeld zit onze portefeuille rond de 40/45% procent LTV.” Dat past bij klanten die niet alleen kijken naar maximale leverage, maar naar zekerheid, voorspelbaarheid en een financier die ook in moeilijke markten meedenkt.
Kies zekerheid boven het laatste voordeel
Voor de komende twaalf maanden wijzen De Bever en Turenhout vooral op geopolitieke onzekerheid en rentevolatiliteit. Vastgoedpartijen moeten volgens hen sneller duidelijkheid creëren in financieringstrajecten en voldoende ruimte inbouwen. Turenhout vat het advies samen: “Ga voor zekerheid. Ga met een partij die creatief met renterisico kan omgaan en probeer snel duidelijkheid te creëren, ook voor jezelf naar de toekomst toe.” Volgens De Bever blijven sommige partijen te lang zoeken naar het optimale moment of het laatste voordeel. In een beweeglijke markt kan dat juist tegenwerken. Een financiering die vandaag past, kan over enkele maanden door rente, waardering of regelgeving opnieuw onder druk staan: “Soms is het handig om te zeggen: dit is hem, en dan weet je dat je zoveel jaar rust hebt.” Zijn slotboodschap is daarom eenvoudig: bouw buffers in, voorkom stress bij beperkte leegstand en kies voor rust in de kapitaalstructuur: “Wie het onderste uit de kan wil, krijgt soms de deksel op de neus. Zorg dat je het netjes op orde hebt en dat je niet meteen stress hebt als er een meter leeg komt. Bouw lucht en ruimte voor jezelf in.”