In gesprek met Ingeborg de Jong over betaalbare koop, risico’s, houtbouw en de lange adem van gebiedsontwikkeling
Timpaan profileert zich nadrukkelijk als een ‘andere gebiedsontwikkelaar’. Geen aandeelhouder met winstoogmerk, geen beursnotering, geen private equity-structuur – maar een stichting als eigenaar. Winst wordt niet uitgekeerd, maar opnieuw geïnvesteerd in betaalbare woningbouw en maatschappelijke vastgoedprojecten. Algemeen directeur Ingeborg de Jong bevindt zich daarmee op een bijzondere positie in de vastgoedsector. Zij is niet alleen algemeen directeur van de werkmaatschappij, maar ook uitvoerend bestuurder van Stichting Timpaan, de aandeelhouder. Met een Stichting als aandeelhouder is er een andere focus en ook een andere afweging in de besluiten die Timpaan neemt, hoe risico’s worden afgewogen en aan welke projecten wordt gewerkt. In dit gesprek vertelt De Jong over governance en grondposities, over betaalbare koop onder druk, over houtbouw en over de unieke bedrijfsstructuur van Timpaan en wat dat betekent voor haar visie op gebiedsontwikkeling.
Een stichting als aandeelhouder: sturen op missie en lange termijn
De governance-structuur van Timpaan wijkt af van wat in de markt gebruikelijk is. De stichting is aandeelhouder en neemt strategische besluiten. In het one-tier boardmodel zijn daarnaast ook toezicht en werkgeverschap belegd. De werkmaatschappij zorgt vervolgens voor de uitvoering van projecten. Volgens De Jong zit het wezenlijke verschil in wat er met de winst gebeurt. “We maken gewoon winst – want zonder winst heb je een kort bestaan – maar we bepalen zelf waar die winst weer wordt ingezet.” Ongeveer de helft vloeit terug naar nieuwe projecten met betaalbare koopwoningen, de andere helft naar maatschappelijke vastgoedprojecten.
Dat zijn geen abstracte ambities. Zo verwierf Timpaan in oktober 2025 de Pastorie aan de Hoofdweg in Hoofddorp en dat pand is inmiddels getransformeerd tot een praktijkruimte voor psychologen. En ‘zorg’ past bij de functie die Timpaan nu ontwikkelt op het achterterrein, namelijk woonruimte voor mensen met dementie. Het is een project dat niet primair is ingestoken op maximale financiële optimalisatie, maar op maatschappelijke waarde binnen het domein van vastgoed. Hoewel Timpaan zijn wortels heeft in de corporatiesector, ligt die oorsprong inmiddels ruim dertig jaar achter ons. Het huidige team heeft die fase niet actief meegemaakt, maar de maatschappelijke oriëntatie is gebleven. Waar corporaties zich richten op sociale huur, ziet Timpaan een duidelijke opgave in betaalbare koop voor vergelijkbare doelgroepen. “Wij hebben een groot deel van onze opgave voor diezelfde doelgroep, maar dan aan de koopkant,” zegt De Jong. Dat vertaalt zich in een ontwikkelpraktijk waarin niet alleen wordt gekeken naar aantallen en rendement, maar ook naar verbinding met de bestaande omgeving.
Bouwen met de buurt: geen enclave, maar aansluiting
Een concreet voorbeeld is Tuindorp Hillegom, een gebiedsontwikkeling van in totaal circa 283 woningen met een uitgesproken tuindorps karakter, passend bij de naastgelegen wijk Patrimonium. Het plan werd ontwikkeld samen met de lokale partner UBA en omvat 136 prijsgebonden koopwoningen van 40 tot 100 m² gebruiksoppervlak en circa 147 eengezinswoningen in de vrije sector, die gefaseerd worden verkocht en gebouwd. Met behoud van bestaande groenstructuren en de aanleg van een sterke parkstrook is ecologie nadrukkelijk verweven in het plan; groen vormt de verbindende factor en draagt bij aan klimaatadaptatie. Het plan grenst aan een bestaande corporatiewijk en Timpaan koos er bewust voor niet alleen woningen toe te voegen, maar ook te investeren in de kwaliteit van de buurt. Zo werd speeltuin ‘De Kapertjes’ vernieuwd, zijn met corporatie Stek afspraken gemaakt over voorrang voor sociale huurders die willen doorstromen naar koop, en is een huurblok opgenomen met social-returnafspraken.
Doorstroming van sociale huur naar koop is in de praktijk vaak beperkt. Toch bleek in Hillegom dat het wél mogelijk is als je daar bewust op stuurt in de begeleiding van de geinteresseerden. Timpaan hecht aan Verbonden Wonen en integratie binnen een nieuwe wijk: “Het gaat erom dat je geen vesting bouwt die naar binnen is gekeerd,” aldus De Jong. “Je moet aantakken op de buurt.” Ook in andere projecten is herontwikkeling de kern. In Heemstede werd een locatie met verouderde kassen aangekocht aan de Manpadslaan, die plaatsmaken voor woningbouw tegen de dorpskern aan. De Gemeente had deze plek al langer in het vizier als toekomstige woningbouwlocatie. In Lisse werd voormalige bollengrond verworven met een reeds voorziene woonbestemming, wat planologische zekerheid gaf. In Almere werd bij Villapark BOSS een andere benadering gekozen. Daar werd eerst een bos aangelegd – bomen, struiken, landschappelijke structuur – voordat de ontwikkeling werd uitgegeven. Het idee was simpel maar fundamenteel: wie zegt dat hij in een bos woont, moet ook daadwerkelijk in een bos wonen en niet in een kale zandvlakte die nog moet uitgroeien. Timpaan ontwikkelde er 67 vrijstaande woningen, in een aantal verschillende woningtypen.
In Zaandam startte Timpaan al in 2014, in de nasleep van de financiële crisis, met de ontwikkeling van Oostzijderpark op voormalige sportvelden. Samen met haar partner Ontwikkeladviseur werd gekozen werd gekozen voor co-creatie: gezamenlijk werd een stedenbouwer geselecteerd en met de gemeente werden de grondprijsafspraken gemaakt naar woningcategorie. Inmiddels zijn circa vijfhonderd van de 900 woningen gerealiseerd of in aanbouw. Binnen het plan zijn verschillende beleggers en corporaties actief: Rochdale verhuurt sociale huurappartementen ‘kamers met kansen’, Parteon neemt sociale huur voor haar rekening, MN (Nu NLV) investeert in middeldure en vrije sector huurwoningen en Green Real Estate verwierf duurzame middeldure huurwoningen.
Idealen, risicobesluiten en betaalbare koop onder druk
Gebiedsontwikkeling is per definitie onzeker. Programma’s schuiven, bouwkosten stijgen, marktprijzen bewegen. “Je bent altijd bezig met iets waarvan je nog niet weet wat het gaat worden, wat het gaat kosten en wat het gaat opbrengen,” zegt De Jong. Soms gaat een project niet door. Zo herinnert zij zich een locatie waar in een vroeg stadium bleek dat de risico’s rond bodemvervuiling aanzienlijk groter waren dan gedacht. De risicopot zou vrijwel volledig in de beginfase worden aangesproken. In zo’n situatie moet de vraag worden gesteld of het project financieel en organisatorisch nog verantwoord is. De locatie werd uiteindelijk niet verworven. “Dat zijn geen makkelijke besluiten,” zegt De Jong, “zeker niet als collega’s al enthousiast zijn over een plan.”
Formeel treedt Timpaan in transacties vaak op als koper van ontwikkellocaties, met het doel deze te verkopen aan particulieren, beleggers of corporaties. Alhoewel er een bescheiden beleggingsportefeuille is, ziet het bedrijf ziet zichzelf nadrukkelijk niet als belegger. “We kopen geen vastgoed of locaties om het aan te houden, maar om het te ontwikkelen.” De investering varieert per project, waarbij niet het bedrag doorslaggevend is, maar de verhouding tussen investering, risico en ontwikkelpotentie. En natuurlijk de mate waarin wordt bijgedragen aan de missie van Timpaan als ontwikkelaar. Betaalbare koop vormt een belangrijk onderdeel van de portefeuille, en in het algemeen zijn de stijgende bouwkosten van invloed op de woning(grootte) en de woningkwaliteit. Volgens De Jong is het verkleinen van woningen niet de oplossing. “Dan lever je uiteindelijk in op kwaliteit.” Timpaan ontwikkelde daarom het Smart-woningconcept: een rug-aan-rug woningtypologie waarmee efficiënter ruimtegebruik mogelijk wordt. Door meer woningen per hectare te realiseren, verschuift de financiële rekensom zonder dat de woonkwaliteit wordt uitgehold.
Langs de Zwarteweg in Aalsmeer werd dit concept concreet toegepast met de realisatie van 24 Smart-woningen, verdeeld over drie woonblokken: één blok van vier woningen en twee blokken van tien woningen. De rug-aan-rugwoningen hebben een gebruiksoppervlak van circa 68 m², beschikken over een ruime woonkamer met open keuken, één slaapkamer en een eigen tuin. De woningen zijn met prijzen vanaf circa € 199.950 vrij op naam specifiek gericht op kleine huishoudens en starters en laten zien hoe betaalbare koop binnen de huidige marktomstandigheden tóch haalbaar kan blijven. Industrieel bouwen wordt vaak genoemd als oplossing, maar volgens De Jong is dat niet per definitie goedkoper. De bouwtijd kan korter zijn, maar de prijs is niet automatisch lager. De echte winst zit volgens haar eerder in slimme conceptontwikkeling en efficiënte inrichting van ruimte.
Houtbouw, complexiteit en de blik vooruit
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in de projecten van Timpaan. In Vlaardingen en in het project De Erven in Lincolnpark Hoofddorp wordt gewerkt met houtbouw en biobased materialen. Toch ziet De Jong houtbouw niet als standaardoplossing. “Je moet doen wat past bij de plek.” Voor specialistische kennis wordt samengewerkt met partijen uit Scandinavië en Oostenrijk, waar houtbouw een lange traditie kent. Tegelijkertijd is Nederlandse expertise nodig om te voldoen aan regelgeving en bouwbesluit. Het is een combinatie van buitenlandse ervaring en lokale verankering. In het nieuwe woningbouwproject in Soesterberg spreekt Timpaan zelfs over een ‘100-jaar-belofte’: een wijk die meer teruggeeft dan zij verbruikt. Dat vraagt om vooruitdenken in materiaalgebruik, klimaatadaptatie, energievoorziening en beheer. Netcongestie, wateropvang en veranderende regelgeving zijn daarbij actuele thema’s. “Je probeert met de kennis van nu zo min mogelijk belastend te zijn voor natuur en omgeving,” aldus De Jong.
De grootste uitdaging ligt volgens haar momenteel niet zozeer in het vinden van locaties, maar in het daadwerkelijk realiseren van projecten. Stikstofproblematiek, netcongestie, wateropgaven en infrastructuurvraagstukken maken gebiedsontwikkeling complexer dan ooit. Veel vraagstukken zijn niet meer door één partij op te lossen. Samenwerking met gemeenten, corporaties, zorgpartijen en soms het Rijk is essentieel. Voor de komende vijf jaar verwacht Timpaan een lichte geografische verbreding richting de regio Utrecht-Gelderland, naast de traditionele focus op de Randstad. Inhoudelijk zal de nadruk op woonomgeving en gemeenschappelijkheid verder toenemen. Het concept ‘verbonden wonen’ – waarin ontmoeting, sociale cohesie en gedeelde voorzieningen een expliciete rol spelen – krijgt meer gewicht in de portefeuille.
Tot slot is er het hardnekkige misverstand dat Timpaan een corporatie zou zijn. “Dat zijn we niet,” benadrukt De Jong. Timpaan is een ontwikkelaar die opereert in de markt, maar met een stichting als aandeelhouder. De aandelen worden niet verhandeld, er is geen dividenddruk van buitenaf. Die structuur is in de markt nog relatief onbekend. Misschien is dat precies wat Timpaan onderscheidt: een ontwikkelaar met marktinstrumentarium, maar met een governance die maatschappelijke continuïteit boven korte termijn rendement plaatst.