In de voormalige Kauwgomballenfabriek aan de Willem Fenengastraat in Amsterdam-Oost huist een van de meest eigenzinnige ontwikkelaars van Nederland: Lingotto. Waar ooit zoetgeurende kauwgom van de band rolde, worden nu binnenstedelijke gebiedsconcepten bedacht die steden nieuw leven inblazen. Het Amsterdamse ontwikkelbedrijf Lingotto bestaat volgend jaar 25 jaar en geldt als een van de meest eigenzinnige spelers in de Nederlandse vastgoedwereld. Waar veel ontwikkelaars zich alleen laten leiden door rendement en schaal, kiest Lingotto voor complexiteit, karakter en maatschappelijke meerwaarde. ‘Wij doen geen doorsnee projecten,’ zegt ontwikkelaar Annet Elzenaar. ‘Alles wat we doen, moet bruikbaar zijn, iets toevoegen en mensen verbinden.’ Met een team van 25 mensen – waarvan zestien ontwikkelaars en twee vastgoedbeheerders – opereert Lingotto als een collectief van zelfstandige denkers. Eric-Jan de Rooij noemt het een bewuste keuze: ‘We willen klein blijven, zonder lagen van managers of risk officers. Iedereen is projectontwikkelaar, met eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid van begin tot eind.’
Ontwikkelen met karakter
Wie Lingotto spreekt, krijgt al snel drie begrippen te horen die typerend zijn voor de manier van werken: bruikdienstig, futumorfant en restructief. De eerste staat voor gebouwen die functioneel en uitnodigend zijn – plekken waar mensen graag verblijven. De tweede verwijst naar toekomstbestendig, flexibel bouwen. En restructief betekent kortgezegd hergebruik: ‘Wat er al is, moet je niet afbreken, maar slimmer gebruiken,’ aldus De Rooij. Die visie is zichtbaar in uiteenlopende projecten: van het houten kantoorgebouw The Circle tot de herontwikkeling van het industriële Haarlemmer Stroom, waar een mooie functiemix in de bewaard gebleven monumenten zorgt voor een levendige dynamiek met de (rijks)monumentale Lichtfabriek (evenementenlocatie) als stralend middelpunt. ‘We vinden het belangrijk dat een plek nooit zijn ziel verliest,’ zegt Elzenaar.
Een platte organisatie met scherpe randen
Lingotto kent geen klassieke hiërarchie. Alle medewerkers zijn ontwikkelaars, ook de partners. ‘Dat maakt ons wendbaar,’ zegt De Rooij. ‘We kunnen snel beslissen en risico’s nemen wat ons maximale flexibiliteit geeft.’ De sfeer wordt door de twee omschreven als open en ‘scherp maar veilig’: ruimte voor feedback, maar zonder interne politiek. ‘In een onveilige organisatie voelt elke correctie als een aanval,’ zegt Elzenaar. ‘Bij ons is scherpte juist bedoeld om beter te worden.’ Financieel is Lingotto sinds 2016 sterker geworden door samenwerking met externe investeerders. Daardoor kan zij ook grotere gebiedsontwikkelingen aan, zonder de autonomie te verliezen. ‘We investeren bijna altijd met eigen vermogen,’ zegt De Rooij. ‘Dat maakt ons een risicodragende ontwikkelaar. Pas als de contouren stevig staan, haken we beleggers en andere externe financiers aan.’
Smakkelaarspark Utrecht: het oog van de orkaan
Een van de meest besproken projecten van de afgelopen jaren is Smakkelaarspark (Spark) in Utrecht, direct naast het Centraal Station. Het complex – met twee woongebouwen, een kantoorpand en een horeca gelegenheid – bevindt zich letterlijk in ‘het oog van de orkaan’: het drukste kruispunt van Nederland met 200 bussen per uur, trams, treinen en duizenden fietsers. De bouw hiervan is niet zonder obstakels. ‘Vergunningen, bouwkosten, ProRail, de Provincie – alles kwam samen,’ zegt De Rooij. Toen de rente steeg en de oorlog in Oekraïne uitbrak, moest het plan halverwege worden omgegooid. ‘De huurblokken voor beleggers hebben we omgezet naar koopwoningen, deels in samenwerking met woningcorporatie Woonin. Maar ook de goede samenwerking met de gemeente heeft hierin een belangrijke rol gespeeld’ In de zomer van 2025 verkocht Lingotto het Kadegebouw aan Creative Valley, de naastgelegen verhuurder van kantoorunits die het als uitbreiding gebruikt. Het woondeel ging al eerder deels naar Woonin en deels in de verkoop aan particulieren. ‘De functiemix blijft leidend bij elke ontwikkeling,’ benadrukt Elzenaar. ‘We willen plekken die 24/7 leven, waar wonen, werken en horeca elkaar versterken.’
The Circle: hout, zuurstof en circulariteit
Duurzaamheid zit diep in het DNA van Lingotto. Al in 2016 experimenteerde zij met houtbouw, in het HAUT-project in Amsterdam – destijds de hoogste houten woontoren van Nederland. ‘We wilden laten zien dat houtbouw niet alleen duurzaam is, maar ook schoonheid en comfort brengt,’ zegt De Rooij. Die lijn is doorgezet in The Circle, een volledig circulair houten gebouw aan de Weespertrekvaart. Het gebouw, met horeca en een auditorium, werd in 2025 verkocht aan Team Rockstars IT. De onderneming gebruikt het als ‘clubhuis’ voor haar werknemers. ‘Een ideale match,’ zegt De Rooij. ‘Ze wilden een plek die innovatie en gemeenschap uitstraalt – precies waar The Circle voor staat.’
Waalfront Nijmegen: fabriek met toekomst
Samen met BPD ontwikkelt Lingotto de laatste fase van Waalfront in Nijmegen, goed voor circa 440 woningen. De samenwerking ontstond toen beide partijen merkten dat hun percelen in elkaar grepen. ‘We hadden elkaar nodig om het gebied verder te trekken,’ zegt De Rooij. Binnen het project neemt Lingotto de herontwikkeling van de historische Honig-fabriek op zich – inmiddels bekend als De Nieuwe Honig. De fabriek wordt getransformeerd tot een multifunctionele hotspot met horeca, ambachten en culturele functies. ‘We proberen dit met lokale partijen te doen om zo ook de identiteit te behouden,’ vertelt Elzenaar. ‘Dat is soms niet de makkelijkste weg, maar wel de weg die karakter toevoegt.’ De combinatie van herbestemming en nieuwbouw in Nijmegen vraagt een uitgekiende fasering: eerst de fabriek, dan pas de woningen erachter. ‘Anders kom je er letterlijk niet meer bij,’ aldus De Rooij.
Haarlemmer Stroom: gebied met ziel
Het project Haarlemmer Stroom omvat de herontwikkeling van het voormalige energiebedrijfsterrein aan het Spaarne, inclusief drie (rijks)monumenten: het Meterhuis, de Lichtfabriek en het Directiekantoor. Het Meterhuis is inmiddels volledig gerenoveerd en huisvest Mooie Boules en diverse creatieve bedrijven. De Lichtfabriek – deels rijksmonument – is verbouwd tot high-end evenementenlocatie, geëxploiteerd door Lingotto zelf. Het Directiekantoor wordt gerestaureerd en krijgt een short-stay-functie. Rondom de gebouwen wordt nieuwbouw en publieke ruimte toegevoegd, met heringerichte kades, groen en wandelroutes. De totale gebiedsinvestering loopt op tot enkele tientallen miljoenen euro’s wat binnen de gebiedsontwikkeling als geheel moet worden gefinancierd, wat soms best een puzzel is. ‘We ontwikkelen en beheren het terrein als geheel,’ zegt Elzenaar. ‘Het is particulier eigendom, maar publiek toegankelijk. We maken letterlijk ruimte voor ontmoeting.’
Van Paradiso tot Bio Science Park Leiden
Niet elk project van Lingotto draait om directe opbrengst. Soms gaat het om maatschappelijke impact – zoals bij de uitbreiding van Paradiso in Amsterdam, waar Lingotto als adviseur optreedt. ‘Het is een ongelooflijk complexe opgave in beschermd stadsgezicht en met een rijksmonument,’ vertelt De Rooij. ‘We adviseren hier omdat het belangrijk is voor de stad.’ In Leiden ontwikkelde Lingotto het woongebouw MORE5 op het Bio Science Park, samen met bouwpartner Heddes. Het project omvat betaalbare, duurzame woningen voor jonge onderzoekers en medewerkers van de universiteit. De ontwikkeling werd verkocht aan M&G Real Estate, een Britse institutionele belegger. ‘Een goed voorbeeld van hoe betaalbaarheid en duurzaamheid wordt gecombineerd zonder concessies aan kwaliteit,’ aldus Elzenaar.
Ontwikkelaar met lange adem
Lingotto noemt zichzelf een developer-trader: ontwikkelaar-verkoper. De meeste projecten van Lingotto worden voor start bouw verkocht om kapitaal vrij te maken voor nieuwe ontwikkelingen. Toch houdt Lingotto soms panden langer aan, zoals in Haarlemmer Stroom, om het gebied de gelegenheid te geven zich te ontwikkelen. ‘Zolang er ontwikkelpotentie is, blijven we betrokken,’ zegt De Rooij. ‘We verkopen pas als de bal is gaan rollen.’ Die aanpak stelt Lingotto in staat om projecten te doen die voor institutionele beleggers te complex zijn. ‘Wij laten eerst zien dat het werkt,’ zegt Elzenaar. ‘Pas daarna stappen anderen in.’
Eigen vermogen als motor van onafhankelijkheid
Sinds 2016 werkt Lingotto met een klein aantal particuliere investeerders die via aparte vehikels mee-investeren. ‘Dat geeft slagkracht in de vroege fase, als banken nog niet instappen,’ legt Elzenaar uit. ‘Maar het betekent ook verantwoordelijkheid: We moeten bewijzen dat het vertrouwen terecht is.’ De eigen investeringen variëren per project, maar Lingotto financiert standaard de risicodragende fase zelf. Pas bij start bouw of verkoop wordt externe financiering ingezet. ‘Zo houden we controle over de inhoud,’ aldus De Rooij. ‘De financiële discipline hoort bij ons ondernemerschap.’
Duurzaamheid zonder dogma’s
Duurzaamheid is voor Lingotto geen lijstje met eisen, maar een zoektocht naar het optimum. ‘We geloven in gezond verstand,’ zegt De Rooij. ‘De helft van onze portefeuille bestaat uit hergebruik van bestaande gebouwen – dat is de meest duurzame vorm van bouwen.’ Het bureau is ook betrokken bij het Merwede-Lab in Utrecht, een langlopend onderzoeksprogramma van ontwikkelaars in de nieuwe autoluwe stadswijk. Daar wordt gedurende tien jaar getest wat het effect is van diverse duurzaamheidsmaatregelen. ‘Soms is triple glas te zwaar voor een duurzame constructie,’ zegt Elzenaar. ‘Je hebt dan meer staal, beton en palen nodig – dus meer CO₂-uitstoot. Het gaat om de balans binnen het totaal.’
Publiek-private samenwerking als kans
Volgens Elzenaar staat of valt samenwerking met gemeenten met een gedeelde ambitie. ‘In Utrecht werkt het geweldig. Daar is de Gemeente echt partner in de ontwikkeling van Spark. Als de overheid constructief meedenkt, kun je samen enorme meerwaarde creëren en oplossingen bedenken voor onverwachte ontwikkelingen die zich in elk project voordoen.’ Die benadering verklaart ook waarom Lingotto vaak opduikt bij complexe binnenstedelijke herontwikkelingen waar anderen afhaken. ‘We zoeken de moeilijkheid bewust op,’ zegt De Rooij. ‘Juist daar kun je het verschil maken.’
Toekomst: klein blijven, groot denken
Voor de komende vijf jaar wil Lingotto zijn koers vasthouden: focus op binnenstedelijke transformatie en nieuwbouw en op functiemix. ‘We ontwikkelen niet in uitleglocaties,’ zegt Elzenaar. ‘We verdichten, hergebruiken en optimaliseren wat er al is.’ Nieuwe projecten richten zich vooral op stedelijke knooppunten – van Amsterdam Amstel tot Utrecht Centraal en Eindhoven Strijp-S – plekken waar wonen, werken en mobiliteit samenkomen. ‘Dat zijn de plekken die 24 uur per dag leven,’ zegt Elzenaar. ‘Daar ligt onze kracht.’ Financieel blijft Lingotto bewust compact. ‘Met 25 mensen is de schaal precies goed,’ vindt De Rooij. ‘Groot genoeg om impact te maken, klein genoeg om persoonlijk te blijven.’ Hij besluit: ‘We zijn geen ontwikkelaar van spreadsheets, maar van plekken. Plekken met karakter, ziel en toekomst.’