Het gaat snel in de zorgvastgoedmarkt, maar bij CAPITALISERS gaat het nog sneller. Met het nieuwe zorgfonds CARE IV zet de investeerder opnieuw een stevige stap in een sector waar de vraag toeneemt maar het aanbod achterblijft. In gesprek met Vastgoeddata licht mededirecteur Olivier Alberts de strategie toe. Het resultaat: een fonds met een fondsinvestering van €18,2 mln, twee volledig verhuurde woonzorglocaties in Huis ter Heide (Utrecht) en Oudemirdum (Friesland) met een directe waardestijging op beide objecten door een taxatiewaarde van ruim 11% boven de aankoopprijs. ‘De demografische trend is duidelijk,’ zegt hij. ‘Als je kijkt naar de vergrijzing, het tekort aan verpleeghuisplekken en de enorme behoefte aan particuliere woonzorg, dan moet je op dit soort plekken zitten.’ CAPITALISERS CARE IV bestaat uit 83 zorgwoningen, verdeeld over twee locaties die op het eerste gezicht niet meer van elkaar zouden kunnen verschillen. Toch vormen ze samen precies het type portefeuille waarop CAPITALISERS wil bouwen: langjarige huurcontracten, stabiele exploitanten, hoge bezettingsgraden, stabiele kasstromen en directe waardecreatie bij aankoop.
Residentie De Horst
In Huis ter Heide gaat het om Residentie De Horst, aan de Ruysdaellaan 12 in Huis ter Heide. Het 5.919 m² grote complex – waarvan 1.200 m² aan algemene ruimten – telt vijftig zorgappartementen en wordt geëxploiteerd door Senior Living, onderdeel van het Europese zorgconglomeraat Korian (Clariane SE). De locatie geldt binnen CAPITALISERS als een voorbeeld van stabiel presterend zorgvastgoed. De bezettingsgraad ligt structureel tussen de 96 en 98 procent. Het energielabel is gemengd: 74% label B, 26% label C en label A voor de 1.200 m² algemene ruimte. ‘Het pand is goed onderhouden, de exploitatie draait stabiel en het huurcontract loopt nog ruim veertien jaar door,’ zegt Alberts.
Bos & Meerzicht
Bos & Meerzicht in Oudemirdum, gelegen aan de Jan Schotanuswei 102, betreft een karaktervolle, groene woonzorglocatie van 1.937 m² bruto vloeroppervlakte. De locatie bestaat uit drie gebouwen met in totaal 33 zorgappartementen, waarvan één volledig gasloos en voorzien van zonnepanelen. Het energielabel is A+. Hier werkt CAPITALISERS nauw samen met Domus Valuas, een groeiende zorgexploitant die zowel via nieuwbouw als overnames uitbreidt. Domus Valuas kocht de exploitatie van de particuliere eigenaar-oprichter, terwijl CAPITALISERS het vastgoed via een share deal verwierf — een structuur die direct voordeel oplevert, omdat geen overdrachtsbelasting van 10,4 procent hoeft te worden betaald. Tegelijkertijd werd bij aankoop een nieuw huurcontract van 25 jaar afgesloten. ‘Dat creëert direct waarde,’ aldus Alberts.
Solide huurders binnen het fonds
Met Korian (Clariane) en Domus Valuas heeft het fonds twee van de krachtigste namen binnen de particuliere woonzorg in portefeuille. Beide exploitanten opereren landelijk, kennen wachtlijsten en draaien structureel bezettingen boven de 95 procent. Volgens Alberts is dat de belangrijkste pijler van CARE IV: ‘Wij willen huurders met slagkracht, landelijke dekking en een bewezen trackrecord. Voor een fonds met een looptijd van zeven tot tien jaar is dat cruciaal.’
ABN AMRO financiert: 57% LTV
De volledige financiering van het fonds is ondergebracht bij ABN AMRO, tegen een gecombineerde rente van 4,56 procent en een Loan-to-Value van circa 57 procent. De looptijd bedraagt zeven jaar. CAPITALISERS kiest bewust voor een solide basis: niet maximaal lenen en genoeg ruimte houden voor verbeteringen. Het fonds keert een direct rendement van 5,6 procent uit in kwartaaltermijnen, waarbij een totaalrendement van 8,5 procent wordt voorzien.
Verduurzaming als waardeaanjager
Op beide locaties wordt de komende jaren geïnvesteerd in energieprestatie en comfort. Bij De Horst gaat het om WTW-systemen en isolatieverbeteringen. In Oudemirdum ligt de focus op verdere verbetering van isolatie en verdere verduurzaming van het al deels gasloze complex. ‘Comfort en daadwerkelijke energieprestatie worden steeds belangrijker,’ zegt Alberts. ‘Dat is echter geen kostenpost, maar waardecreatie.’
CAPITALISERS CARE IV nagenoeg voltekend, doorgroeien met Grow with CARE
Met de lancering van CARE IV groet ook de totale zorgvastgoedportefeuille van CAPITALISERS onder het dakfonds ‘Grow with CARE’ naar ruim €88,6 mln, verspreid over 256 zorgappartementen op zeven locaties. De belangstelling onder beleggers is groot. De closing van CAPITALISERS CARE IV staat gepland op 31 december en het fonds is voltekend. Alberts: alleen wanneer participanten hun vrijblijvende reservering laten vervallen ontstaat nog ruimte om deel te nemen. Grow with CARE biedt vanwege het groeikarakter van dit dakfonds echter voortdurend ruimte voor nieuwe beleggers om toe te treden. Grow with CARE belegt in alle onderliggende CARE fondsen van CAPITALISERS en in direct zorgvastgoed op termijn.
Zorgvastgoed als voorspelbare groeimarkt
Het gesprek eindigt waar het begon: bij de demografie. Nederland telt inmiddels bijna 300.000 mensen met dementie; in 2050 zijn dat er naar verwachting meer dan 620.000. Het aantal 80-plussers zal in die periode verdubbelen naar circa 1,8 mln. De focus wordt verlegd van traditionele verpleeghuizen naar de particuliere woonzorgsector. Een ontwikkeling waar de Nederlandse overheid ook bewust op inzet. ‘Wij zien zorgvastgoed al lang niet meer als een niche,’ besluit Alberts. ‘Het is een van de meest voorspelbare groeimarkten van Nederland. CAPITALISERS CARE IV laat zien hoe je daar als belegger zorgvuldig op kunt inspelen.