Een vastgoedwaarde beoordelen vraagt om kennis van het gebouw en van de markt waarin het staat. Voor de taxatieafdeling van Handelsbanken is die beoordeling een doorlopend proces: ook na het verstrekken van een financiering blijft de bank haar vastgoedonderpanden volgen. Vastgoeddata helpt het team om objectinformatie en marktgegevens toegankelijk te maken voor dat onderzoek. Vastgoeddata sprak hierover met Addie Koekkoek, waarnemend hoofd van de afdeling.
Handelsbanken stelt de langetermijnrelatie met de klant centraal. De bank wil begrijpen wat een klant doet, welke activiteiten achter het vastgoed schuilgaan en welke risico’s daarbij horen. Binnen die aanpak ondersteunt de taxatieafdeling de organisatie met vastgoedinhoudelijke beoordelingen en marktinzichten. Het team bestaat uit zeven medewerkers: een manager, drie taxateurs, twee vastgoedspecialisten en een medewerker taxatie support. De afdeling is primair verantwoordelijk voor de coördinatie en kwaliteitscheck van alle externe taxaties voor de bank. Daarnaast heeft het de verantwoordelijkheid voor regelmatige monitoring en review van al het gefinancierde vastgoed op grond van Europese wet en regelgeving die voor banken gelden. Tot slot vervult de taxatieafdeling ook de rol van expertise centrum op het gebied van vastgoed en vastgoedwaarderingen. Koekkoek brengt een lange bancaire ervaring mee. Voordat hij naar Handelsbanken overstapte en de taxatieafdeling in 2014 opstartte, was hij sinds 2000 werkzaam op de taxatieafdelingen van onder meer ING Real Estate Finance en de Duitse vastgoedfinancier Eurohypo.
De opgave
Bij de start van een vastgoedfinanciering ontvangt Handelsbanken een externe taxatie. Het taxatieteam controleert of de taxatie consistent is, goed volgbaar, goed onderbouwt en vooral accuraat is in relatie tot de huidige marktomstandigheden. Grootzakelijk vastgoed en grote portefeuilles worden vaak door de taxatieafdeling ook nog van een ‘interne opinie’ voorzien waarbij het vooral om analyse van de risico’s gaat. Daarna is de bank verplicht om van alle onderpanden minimaal jaarlijks de waarde te monitoren. Indien nodig moet de waardering gereviewed worden en bij grote waardedalingen dient er opnieuw getaxeerd te worden.
Voor al haar taken beschikt de afdeling al over een brede informatiebasis. Jaarlijks ontvangt zij duizenden taxaties, afkomstig van grote adviesorganisaties en lokale taxatiebureaus. De marktanalyses en referenties in die rapporten geven inzicht in uiteenlopende vastgoedtypen en regio’s. Het team gebruikt daarnaast intern onderzoek, ook vanuit Zweden, en externe markt- en sectorrapportages. Voor een beoordeling van een specifiek taxatie kan aanvullende object-, locatie en/of marktinformatie nodig zijn. Referenties, gebouwgegevens en omgevingsfactoren zijn vaak wel beschikbaar, maar veelal in afzonderlijke bronnen waardoor het verzamelen daarvan relatief inefficiënt is. De behoefte was daarom om deze bronnen gemakkelijker bij elkaar te brengen en gericht te kunnen raadplegen. Vastgoeddata biedt daarin een goede oplossing.
De oplossing
Handelsbanken gebruikt Vastgoeddata als aanvullende researchbron bij de onderbouwing van beoordelingen, opinies en bij de monitoring en review van bestaande taxaties. Via de objectfactsheets krijgt het team toegang tot uiteenlopende gegevens over een gebouw en zijn omgeving. Naast transacties noemt de afdeling onder meer bestemmings- en huurdersinformatie als voorbeelden van gegevens die in het platform samenkomen en van toegevoegde waarde zijn. Ook de zoekmogelijkheden ondersteunen het onderzoek. Het team kan zoeken op vastgoedtype en locatie en gebieden afbakenen met polygonen. Daarmee kan het bijvoorbeeld een selectie maken van een bepaald type vastgoed binnen een regio. Vervolgens kunnen relevante gegevens worden geselecteerd en samengebracht in een overzicht voor een intern stuk. Een concrete toepassing is het analyseren van objecten die bij de bank ter financiering worden aangeboden en waarvan op dat moment nog (te) weinig informatie is. Vastgoeddata is een goede bron om efficiënt een dossier op te bouwen over het object, de locatie en de gebruikssituatie. De ervaringen wijzen vooral op tijdwinst bij het verzamelen van objectinformatie. Koekkoek licht toe:
“Als je op objectniveau de factsheet raadpleegt, dan heb je behoorlijk wat informatie over het betreffende object. Daar was je in het verleden meer tijd mee kwijt om dat te verzamelen.”
Daarnaast kan Vastgoeddata helpen bij vragen over objecten die minder gebruikelijk zijn voor de bank. De afdeling verzamelt dan informatie om een inhoudelijke opinie of advies te kunnen geven. De beslissing om een financiering te verstrekken ligt altijd elders binnen de organisatie; het taxatieteam levert daarvoor de vastgoedinhoudelijke inzichten. Het team waardeert de mogelijkheid om informatie gericht te zoeken, te selecteren en te bundelen. De overzichten kunnen als extra bijlage worden toegevoegd aan interne stukken. Daarmee wordt het gemakkelijker om de marktgegevens waarop een beoordeling steunt inzichtelijk te maken. Koekkoek omschrijft het platform als “gebruiksvriendelijk”.
Verdere verdieping
Handelsbanken is een decentrale organisatie met een regionaal georiënteerd kantorennetwerk. Het taxatieteam van Handelsbanken ziet nog ruimte om meer uit Vastgoeddata te halen, met name bij het onderzoeken van de regionale en lokale markten waarin de kantoren werkzaam zijn. De eerste ervaringen laten zien waar de meerwaarde zit: minder tijd besteden aan het verzamelen van gegevens en relevante marktinformatie gemakkelijker beschikbaar hebben voor gebruik. De volgende stap blijft het vakwerk van de taxateur. Wat vertelt een transactie over de markt en welke omstandigheden verklaren de prijs? Door gegevens uit Vastgoeddata te combineren met informatie uit taxatierapporten en de ervaring en expertise van het team, krijgt Handelsbanken meer zicht op het verhaal achter de cijfers. Dat helpt de afdeling bij haar dagelijkse opgave: beoordelen of de waardering van het vastgoed dat de bank financiert accuraat is en aansluit bij het huidige marktbeeld.