Vastgoeddata in gesprek met Otto Rompelman en Julia Strijp-Mulder van Catella IM Benelux
Catella IM Benelux wil de komende jaren nadrukkelijker doorgroeien in Nederland en België. De investment manager heeft in de Benelux een stevige basis opgebouwd in woningvastgoed, maar wil die positie verbreden met nieuwe fondsinitiatieven, value-add-kansen, ontwikkelingssamenwerkingen en verdere groei in België. Hoewel Catella onderdeel is van het in Zweden beursgenoteerde Catella AB, worden de vastgoedbeleggingsactiviteiten van Catella Investment Management in belangrijke mate vanuit Duitsland georganiseerd. Na een periode waarin vooral Duitse institutionele beleggers voorzichtiger werden door fiscale en regulatoire onzekerheid, ziet Managing Director Otto Rompelman de belangstelling voor de Nederlandse markt weer toenemen. Catella beheert in de Benelux circa €2 miljard aan vastgoedvermogen. Het zwaartepunt ligt in Nederland, goed voor naar schatting 75 tot 80 procent van de Benelux-portefeuille. Daarmee vormt Nederland de basis onder de verdere uitbouw van het Benelux-platform.
Nieuwe fase voor het Benelux-platform
Rompelman trad in april 2025 aan als managing director van Catella IM Benelux. Hij vormt samen met Julia Strijp-Mulder, Director Finance & Operations, de kern van het managementteam in de Benelux. Waar Rompelman zich richt op de strategische uitbouw van het platform, bewaakt Strijp-Mulder de operationele en financiële basis onder die groei. Voor Rompelman kwam de overstap naar Catella op een logisch moment in zijn loopbaan. Na tien jaar aan de financieringskant bij onder meer ABN Amro Bouwfonds en SNS Property Finance en bijna vijftien jaar business development bij Immo Finance, zocht hij rond zijn vijftigste naar een nieuwe uitdaging.
Bij Catella vond hij die in een Europees platform met Scandinavische wortels en een relatief klein, maar ervaren Benelux-team. ‘Het is een mooie brand, met een goede vertegenwoordiging in Europa’, zegt Rompelman. De uitdaging zit voor hem in het verder uitbouwen van ‘het eigen winkeltje’ in de Benelux, binnen een grotere Europese organisatie. Zijn achtergrond in financiering en business development speelt daarbij een belangrijke rol. Binnen Catella Benelux lag de focus traditioneel sterk op de assetkant van de balans. De liabilitykant — het ophalen en structureren van kapitaal — wordt grotendeels vanuit Duitsland georganiseerd. Juist het begrijpen van beide kanten is nodig om tot goede acquisitiebesluiten te komen. Zijn komst moet bijdragen aan meer balans tussen kapitaal, vastgoed en nieuwe initiatieven.
Duits kapitaal kijkt weer naar Nederland
Catella heeft de afgelopen jaren relatief terughoudend geïnvesteerd in Nederland. Dat had vooral te maken met de aard van het Duitse kapitaal waarmee de investment manager werkt. Duitse beleggers zijn van nature conservatief. De Nederlandse markt werd geconfronteerd met nieuwbouwrisico, fiscale wijzigingen, huurregulering en stapeling van overheidsmaatregelen. Daardoor weken beleggers deels uit naar andere markten, zoals Duitsland zelf of Spanje. Dat beeld begint te kantelen. Nederland blijft voor internationale beleggers aantrekkelijk door zijn economische stabiliteit, betrouwbare rechtsstaat en lange termijn voorspelbaarheid. ‘Nederland is, net als de Scandinavische landen, een betrouwbare jurisdictie om zaken in te doen’, zegt Rompelman. Die hernieuwde belangstelling betekent niet dat Catella minder kritisch naar Nederland kijkt. De uitdagingen rond betaalbaarheid, regulering, bouwkosten en beschikbaarheid van product blijven aanwezig. Maar juist doordat Nederland op lange termijn voorspelbaar blijft, ziet Catella ruimte om de bestaande positie verder uit te bouwen.
Fondsstructuur bepaalt de ruimte voor groei
Die groei loopt bij Catella via een brede Europese fondsenstructuur. Catella beheert verspreid over meerdere fondsen een omvangrijke Europese vastgoedportefeuille. Die fondsen hebben uiteenlopende mandaten, variërend van residential en mixed-use tot logistiek en parkeren. Binnen de Benelux ligt het zwaartepunt op woningvastgoed, maar via specifieke fondsen kan Catella ook in andere segmenten actief zijn. Er is dus niet één uniforme Catella-strategie voor alle fondsen. Ieder fonds heeft zijn eigen mandaat, risicoprofiel en beleggingsdoelstelling. Dat vraagt om een zorgvuldig intern afwegingsproces wanneer meerdere fondsen interesse kunnen hebben in dezelfde acquisitiekans. Wanneer kansen overlappen, bepaalt een conflict of interest test welk fonds het beste past. Fondsmanagers kunnen daarbij aangeven of een acquisitiekans wel of niet binnen hun strategie valt. Binnen die fondsenstructuur kijkt Catella ook naar nieuwe productinitiatieven. Een van de ambities is het initiëren van een nieuw, volledig op de Nederlandse woningmarkt gericht fonds: Catella Dutch Residential 3. Daarmee zou Catella zijn positie als vertegenwoordiger van buitenlands kapitaal op de Nederlandse woningmarkt verder kunnen verstevigen. Tegelijkertijd wil de investment manager de Belgische portefeuille verder uitbreiden.
Van core en core+ naar bredere strategie
De huidige beleggingsstrategie van Catella Benelux is sterk gericht op core en core+ woningvastgoed. De portefeuille bestaat grotendeels uit turn-key en relatief stabiele woningassets. Die basis blijft overeind, maar Rompelman wil de strategie verbreden. Catella wil vaker eerder in het ontwikkelproces aan tafel komen bij projectontwikkelaars. Niet door zelf ontwikkelaar te worden, maar door strategische partnerships aan te gaan. Daarbij denkt Rompelman aan samenwerkingen waarin Catella vanaf een vroeg stadium betrokken raakt, bijvoorbeeld vanaf voorlopig ontwerp of definitief ontwerp. Ook value-add-investeringen moeten nadrukkelijker onderdeel worden van de portefeuille. De basis blijft woningvastgoed, maar de organisatie wil meer mogelijkheden creëren om waarde toe te voegen via herpositionering, verduurzaming of ontwikkelingsgerichte strategieën. In Duitsland en Denemarken zijn er binnen de bredere Catella-organisatie al voorbeelden waarbij collega’s met kapitaal van investeerders ontwikkeltrajecten begeleiden en als spin in het web optreden. Rompelman ziet ruimte om een vergelijkbare werkwijze in de Benelux verder te ontwikkelen.
Randsteden en B-locaties als logische uitwerking
Die strategische verbreding vertaalt zich in de locatiekeuze. In de markt ziet Catella vooral kansen buiten de allerduurste prime locaties. Op de G4-markten is de concurrentie met Nederlandse institutionele beleggers groot. Daardoor is het lastig om op prime locaties tegen de juiste prijs aan de bal te komen. Catella kijkt daarom al langer naar randsteden en zogenoemde B-locaties. Strijp-Mulder benadrukt dat dit geen nieuwe koers is, maar juist altijd al onderdeel is geweest van de primaire strategie van Catella Benelux. Locaties als Zoetermeer, Nieuwegein, Rijswijk, Breda en Rijsbergen passen in die benadering: markten met structurele vraag, maar minder concurrentie dan in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam of Den Haag. Daarmee gaat de strategie niet alleen over lagere instapprijzen. Het gaat vooral om markten waar structurele woningvraag, betaalbaarheid en rendement nog beter met elkaar te combineren zijn.
Die benadering komt terug in recente transacties. Catella kocht in 2025 het Sea Tower-project in Zoetermeer, een woningproject gericht op jonge huurders in het middensegment. De compacte appartementen, gemiddeld circa 44 vierkante meter, sluiten aan bij de demografische ontwikkeling richting meer één- en tweepersoonshuishoudens. De oplevering wordt in september verwacht. Sea Tower laat ook zien hoe Catella naar productstrategie kijkt. Het project wordt modulair gebouwd. Strijp-Mulder ziet industrialisatie van de bouw als een structurele oplossing voor een deel van de uitdagingen in de woningmarkt.
‘Modulaire bouw is goedkoper, sneller en vaak duurzamer’
In Nederland is deze bouwmethode volgens haar te lang onderbelicht gebleven en te weinig gestimuleerd door de overheid. Voor Catella past modulaire bouw goed bij de behoefte aan betaalbare, compacte en snel realiseerbare huurwoningen. Ook voorzieningen spelen een rol in die woonstrategie. Catella kijkt bij verschillende assets naar gedeelde faciliteiten en communityvorming, waarbij bijvoorbeeld jongeren en seniors samenwonen binnen een complex, zoals Living-Inn in Nijmegen, Koningsoord in Tilburg en Gerlachus in Maastricht.
ESG en sociale impact als onderdeel van het product
Duurzaamheid is voor Catella geen apart thema meer, maar een structureel onderdeel van de beleggingsstrategie. Het flagship-fonds CER3, Catella European Residential 3, is een zogenoemd artikel 9-fonds onder de Europese SFDR-regelgeving. Dat is de zwaarste duurzaamheidsclassificatie voor beleggingsfondsen: zulke fondsen hebben duurzame en/of social impact beleggingen expliciet als doelstelling, in plaats van deze aspecten alleen mee te wegen in het beleggingsproces. Voor Catella betekent dit dat duurzaamheid en impact niet als bijlage bij de strategie worden gezien, maar onderdeel zijn van het fondsprofiel. Daarbij gaat het niet alleen om ecologische prestaties, zoals energieverbruik en verduurzaming van woningen, maar ook om sociale doelstellingen, zoals betaalbaarheid en langetermijnkoopkracht van huurders. Daarmee raakt ESG direct aan de productstrategie. Betaalbare huurwoningen, compacte plattegronden, gedeelde voorzieningen, verduurzaming en langjarige exploitatie zijn voor Catella geen losse thema’s, maar onderdelen van hetzelfde beleggingskader.
Actief portfoliomanagement als kapitaaldiscipline
Naast acquisities verkoopt Catella ook actief assets uit de portefeuille. Zo werd de NIRO-portefeuille, bestaande uit 124 appartementen in Nijmegen en Rotterdam, in december 2024 geleverd aan Urban Interest. Ook verkocht Catella in 2025 onder meer De IX Rhijnhuysen in Nieuwegein voor circa €34 miljoen en 354 woningen aan de Van Heenvlietlaan in Amsterdam voor €50,6 miljoen. Die laatste transactie vond plaats in het derde kwartaal van 2024. De verkopen passen binnen actief portfoliomanagement, waarbij Catella per fonds kijkt naar het juiste moment om assets te behouden, te verkopen of kapitaal opnieuw in te zetten. Daarmee spelen de desinvesteringen niet alleen in op de strategie van afzonderlijke fondsen, maar tonen ze ook dat de portefeuille, zelfs in een veranderde rentemarkt, liquide en courant blijft.
Bij verkopen zoals De IX Rhijnhuysen en Van Heenvlietlaan ging het om fondsspecifieke keuzes. De desinvesteringen kwamen voort uit de wensen en strategie van de betreffende fondsen, niet uit een generieke terugtrekkende beweging uit de Nederlandse markt. Bij verkoopprocessen kijkt Catella vooral naar drie harde criteria: met wie doet men zaken, hoe zeker is de bieding en hoe groot is het executierisico. Daarnaast telt uiteraard de prijs. Know Your Customer, due diligence, zekerheid van afname en betrouwbaarheid van afspraken zijn doorslaggevend. Het type koper is dus minder belangrijk dan de kwaliteit van de bieding en de uitvoerbaarheid van de transactie.
Operationele basis moet groei mogelijk maken
De strategische verbreding vraagt ook iets van de organisatie zelf. Aan de operationele kant speelt Strijp-Mulder daarin een belangrijke rol. Als Director Finance & Operations is zij verantwoordelijk voor de financiële en organisatorische basis onder het Benelux-platform. Haar taak omschrijft zij als het ontlasten van de business, zodat het team zich kan richten op transacties, assetmanagement en verdere groei. Die achterkant van de organisatie wordt steeds belangrijker. Catella Benelux werkt voor een groot aantal voornamelijk Duitse fondsen. De rapportageverplichtingen zijn de afgelopen jaren fors toegenomen. Mede daardoor is het operationele team verdubbeld.
De uitdaging is om te voorkomen dat rapportage een doel op zich wordt. Catella moet professioneel en compliant blijven, maar zonder dat bureaucratie de commerciële slagkracht belemmert.
‘We moeten niet gaan reporten om te reporten’
Positie behouden en nieuwe initiatieven najagen
Catella IM Benelux staat daarmee op een kantelpunt. De basis in Nederlandse huurwoningen blijft overeind, maar de manier waarop het kapitaal wordt ingezet, wordt breder en selectiever. Nieuwe fondsinitiatieven, value-add, ontwikkelingssamenwerkingen, modulaire bouw, ESG en verdere groei in de regio moeten samen zorgen voor de volgende fase van het Benelux-platform. Voor Rompelman ligt de uitdaging in het benutten van de Europese merknaam en het aantrekken van zowel binnenlands als buitenlands kapitaal naar een Nederlandse markt die opnieuw aan vertrouwen wint. Voor Strijp-Mulder ligt de opdracht aan de achterkant: zorgen dat de organisatie professioneel genoeg is om te groeien, zonder dat rapportage en governance de ondernemingskracht verstikken.
‘De komende jaren moeten we niet alleen onze positie behouden, maar ook nieuwe initiatieven najagen’, vat Rompelman samen. Daarmee wil Catella zijn rol als brug tussen kapitaal en de Nederlandse vastgoedmarkt verder versterken.