Urban Interest behoort inmiddels tot de meest actieve particuliere vastgoedbeleggers van Nederland. Onder leiding van commercieel directeur Barbara Westrik groeit de portefeuille richting 7.000 woningen, aangevuld met een robuuste retailtak van circa 350.000 m². ‘We willen een betrouwbare koper zijn die snel schakelt, diep in de materie duikt en vervolgens niet terugonderhandelt. Dat maakt ons een betrouwbare zakenpartner,’ zegt ze in gesprek met Vastgoeddata.
Van makelaarskantoor tot topbelegger
Na haar studie Vastgoed & Makelaardij in Amsterdam begon Barbara Westrik haar loopbaan bij Boer Hartog Hooft – het huidige Colliers. ‘Ik dacht: ik word bedrijfsmakelaar. Zeven jaar lang werkte ik in Amsterdam aan verhuur- en verkoop- en aanhuur- en aankooptrajecten van kantoren en winkels, van de grachtengordel tot IJburg.’ Daarna stapte ze over naar Cobraspen, een family office waar ze precies tijdens de financiële crisis actief was. ‘Daar leerde ik omgaan met een stilvallende markt en onzekerheid. Hoe houd je koers als de markt instort? Bovendien was het mijn eerste leidinggevende functie hetgeen ook enorm leerzaam was.’ In 2015 volgde Ahold Delhaize, eerst als asset manager en later als expansiemanager. ‘Ik zocht nieuwe locaties voor Albert Heijn, Etos en Gall & Gall — van eerste schets tot openingsdag. Die periode leerde me hoe een retailer denkt en werkt en hoe belangrijk de locatiestrategie hieraan bijdraagt.’ In 2022 maakte ze de overstap naar Urban Interest. ‘Ik werd benaderd voor de functie van commercieel directeur. Het bedrijf was toen nog relatief gesloten als het gaat om communicatie naar buiten toe, maar had al een flinke portefeuille. Vanaf het eerste gesprek voelde ik: dit klopt. Mijn taak werd om de organisatie meer naar buiten te openen en de acquisitie opnieuw aan te jagen. Inmiddels werken we met zo’n zeventig mensen, en groeit de portefeuille hard.’
‘Commercieel succes is meer dan rendement’
Urban Interest richt zich nadrukkelijk op langetermijnwaardecreatie. ‘We hebben dit jaar en met de aankomende verbouwingen per eind 2026 meer dan 1.000 woningen verduurzaamd, vaak van label D of slechter naar A. Dat is minstens zo belangrijk als een nieuwe aankoop,’ zegt Westrik. Toch is acquisitie de motor. ‘2025 wordt opnieuw een topjaar. We hebben diverse grote deals afgerond, waaronder de aankoop van de Niro-portefeuille van Catella met complexen in Nijmegen en Rotterdam, de Delta-portefeuille van DWS – 500 woningen in Rijswijk, Voorburg en Zoetermeer – voor circa €95 mln, en recent de Grand Portefeuille van Amvest, met complexen in Den Haag, Krommenie, Voorschoten en twee in Groningen.’ De leidraad: ‘Een aankoop moet zowel financieel als maatschappelijk kloppen. We kopen doorgaans niet voor de korte winst, maar om langdurig te exploiteren en te verbeteren.’
Snel schakelen en due diligence tot op detailniveau
Wat Urban Interest onderscheidt van andere partijen? ‘Snelheid en diepgang,’ stelt Westrik. ‘Als we een propositie krijgen, hebben we voor de bieding vaak al het volledige dossier uitgeplozen: technisch onderhoud, VvE-reserves, huurcontracten, asbestrapporten, noem maar op. Daardoor kunnen wij vaak met zo min mogelijk voorbehouden bieden. Dat geeft verkopers dealzekerheid. En bij ons geldt: er wordt niet achteruit onderhandeld. Wat we afspreken, doen we.’ Die aanpak leverde het bedrijf de afgelopen jaren een solide reputatie op bij verkopers en adviseurs. ‘Het is eigenlijk heel simpel: geen gedoe en op een plezierige wijze samenwerken met respect voor elkaars belangen. Daardoor komen partijen graag bij ons terug.’
Groeien zonder groeistuipen
De snelle expansie – van 5.500 naar 7.000 woningen in twee jaar – brengt ook organisatorische uitdagingen. ‘Processen moesten opnieuw worden ingericht. Zaken als verzekeringen, servicekostenafrekeningen en de check op onderhoudscertificaten vragen nu meer coördinatie tussen afdelingen. Dat hoort bij professionalisering. We hebben net een MT-sessie gehad om precies dat te bespreken en te optimaliseren.’
Woningportefeuille als fundament
Hoewel Urban Interest ook winkels en kantoren bezit, ligt de nadruk duidelijk op wonen. ‘De woningportefeuille vormt samen met de retail de ruggengraat. We kopen alleen als het rendement goed is – en dat geldt net zo goed voor panden in Den Haag als voor Groningen.’ De regionale spreiding is groot: ‘Onze portefeuille loopt van Alkmaar tot Heerlen en van Groningen tot Vlissingen. Den Haag heeft een streepje voor – het is onze thuismarkt – maar uiteindelijk gaat het om de kwaliteit van de deal.’ Een voorbeeld is Amsterdam-Buitenveldert, waar Urban Interest in 2025 vier wooncomplexen met 87 appartementen kocht van een particuliere familie. ‘We hebben afgesproken dat deze panden de komende 15 jaar niet worden verkocht. De huurders kunnen met een gerust hart blijven zitten. Tegelijk investeren we fors in verduurzaming – van label F naar A – om de waarde structureel te verhogen.’
Winkelhof Leiderdorp: van jaren-’90-centrum naar toekomstbestendige mix
Een van de meest in het oog springende aankopen van 2025 is winkelcentrum Winkelhof in Leiderdorp, gekocht van Wereldhave voor €55,5 mln. ‘We zagen een kans om dit centrum met 20.000 m² retail, een parkeergarage en circa 75 huurders nieuw leven in te blazen,’ zegt Westrik. ‘De uitstraling is wat verouderd en we hebben kritisch gekeken naar de huurdersmix. Het plan is om in 2026 te investeren in een moderne look-and-feel en daarbij bespreken we met de gemeente de wens om ongeveer 120 woningen toe te voegen aan het complex. Dat is precies het type transformatie waarin wij geloven: verduurzaming en verdichting van bestaand stedelijk weefsel.’ Daarnaast wordt gewerkt aan optimalisatie van het parkeren en het verhogen van de verblijfsduur. ‘We voegen meer horeca en ontmoetingsplekken toe en organiseren evenementen voor de buurt. Zo hadden we recent een Lange-Tafel-dag voor ouderen om eenzaamheid tegen te gaan en binnenkort is er een speciale winkeldag voor mensen met een beperking. Dat zijn geen marketingtrucs maar structurele investeringen in binding met de gemeenschap. Dat vertaalt zich terug in omzet en bezettingsgraad.’
Retail als stabiele kasstroom en motor voor ontwikkeling
Terwijl veel institutionele beleggers hun retail afbouwen, ziet Urban Interest juist kansen. ‘Onze winkelportefeuille van circa 350.000 m² – inclusief centra als Nova Utrecht-Kanaleneiland, De Burcht Breda, AA-Landen Zwolle en ’t Savornin Lohmanplein Den Haag – is goed verhuurd en levert een stabiele cashflow op. Nova wordt bovendien uitgebreid met 500 nieuwe woningen in drie torens. We gebruiken onze winkelgronden steeds vaker als motor voor binnenstedelijke woningbouw.’ ‘Ontwikkelen doen we voor de eigen portefeuille en vanuit bestaande posities die al in ons bezit zijn. Onze afdeling ontwikkeling heeft nu zo’n 2.000 woningen in ontwikkeling. Ook in Leiden ontwikkelen we op twee eigen posities circa 850 woningen: het betreft een transformatie van een kantoorpand aan de Plesmanlaan naar wonen en een sloop/nieuwbouwproject tegenover het station.’
De Delta-deal: 500 woningen en forse verduurzaming
De aankoop van de Delta-portefeuille van DWS in Rijswijk, Voorburg en Zoetermeer is volgens Westrik ‘een schoolvoorbeeld van een goede match tussen rendement en maatschappelijke meerwaarde’. ‘Het gaat om 500 huurwoningen verspreid over meerdere complexen, met veel verbeterpotentieel. In Rijswijk – bij winkelcentrum In de Bogaard – lopen nu al plannen voor grote verduurzamingsslagen. We kunnen bij deze aankoop direct impact maken op het leefcomfort van de bewoners.’
Wanneer Urban Interest ‘nee’ zegt
Niet elke deal wordt omarmd. ‘We hebben recent afgezien van het uitbrengen van een bieding omdat er al jaren een conflict liep tussen de eigenaar en de huurdersvereniging. Zulke dossiers brengen reputatierisico’s mee – dan doen we het niet. We willen geen vastgoed waar al een publieke strijd omheen hangt.’ Ook geografisch is Urban Interest selectief. ‘We toetsen elke nieuwe stad via lokale makelaars: hoe verkoopt een 80 m²-appartement hier? In welke staat loopt de verkoop het meest soepel? Hoe is de verhuurbaarheid van de woning? Als het beeld negatief is, slaan we over. En als er binnen de portefeuille sociale problemen zijn – zoals veiligheidsissues in winkelgebieden – gaan we eerst met de gemeente aan tafel voor we verder investeren.’
Financiering: lage LTV en lange adem
Urban Interest investeert hoofdzakelijk met eigen vermogen. ‘Onze loan-to-value ligt laag. Dat is gezond en geeft ruimte om snel te handelen als zich kansen voordoen. We lossen structureel af, doen geen onttrekkingen uit het bedrijf en laten winsten binnen de onderneming om onze positie verder te versterken. Grote delen van de kasstromen worden bovendien gebruikt voor extra aflossingen bij de banken, zodat we de LTV structureel laag houden. Joint ventures of zware debt-financiering passen niet bij onze langetermijnfilosofie.’
‘We profiteren van het vertrek van veel buitenlandse beleggers’
De stijgende rente en strengere regelgeving hebben institutionele investeerders terughoudend gemaakt, constateert Westrik. ‘Toen in 2023 de rente hard steeg en de middenhuurregulering werd aangekondigd, trokken veel buitenlandse partijen zich terug. Wij konden toen doorpakken. De wind stond qua aankoop vol in de zeilen. We verwachten dat de markt nu weer iets competitiever wordt, maar ons fundament blijft sterk.’
Langetermijnvisie: stabiliteit boven alles
Westrik pleit voor voorspelbaar beleid. ‘De vastgoedmarkt is een van de meest gereguleerde markten van Nederland. Dat is op zich niet erg, maar het beleid verandert te vaak. Elke nieuwe minister draait weer aan de knoppen. Daardoor schrikken investeerders af. Wat wij nodig hebben, is consistentie: duidelijkheid voor de komende tien jaar. Dan komt kapitaal vanzelf terug.’
‘We willen vastgoed beter achterlaten dan we het kochten’
De rode draad door alle activiteiten is verduurzaming. ‘Of het nu woningen, kantoren of winkelcentra zijn: we investeren alleen als we het object kunnen verbeteren. Dat doen we niet voor de bühne maar omdat het waardevastheid garandeert en huurders tevreden maakt.’ Een mooie illustratie vindt ze Buitenveldert. ‘Daar verbeteren we net aangekochte woningen uit de jaren ’60 zodat ze weer vijftig jaar mee kunnen. Dat is precies waar Urban Interest voor staat: verduurzamen, beheren, behouden.’
Toekomst: consolideren na groei
Op de vraag hoe ze de komende jaren ziet, reageert Westrik nuchter. ‘Ik doe niet aan kristallen-bolvoorspellingen. Er kan altijd iets onverwachts gebeuren in de wereld. Maar onze focus blijft voorlopig groei en versterking van de bestaande portefeuille. Als de markt omslaat, zullen we tijd nemen om te consolideren en processen verder te verfijnen.’ Den Haag zal altijd een voorkeurspositie houden. ‘Het is de stad waar we geworteld zijn en waar nog veel te doen is op het gebied van wonen en verduurzamen.’
Vertrouwen als valuta
Tot slot benadrukt Westrik de kern van haar aanpak: vertrouwen. ‘Vastgoed gaat uiteindelijk over mensen. Over huurders die goed willen wonen of een goede locatie voor hun bedrijf willen hebben, gemeenten die betrouwbare partners zoeken en verkopers die zekerheid willen. Wij willen bekendstaan als de partij die doet wat ze zegt en zorg draagt voor haar complexen.’