Na een eerder gesprek in februari over De Pier op Scheveningen spreekt Vastgoeddata opnieuw met Saman Mohammadi, CEO van REBORN. Dit keer is het gesprek breder: over de sprong naar Amsterdam, een groeiende portefeuille monumentale grachtenpanden, de Haagse monumentenportefeuille en de rol van Frank Bijdendijk als lid van de raad van inspiratie.
In februari vertelde Mohammadi hoe REBORN De Pier ziet als lakmoesproef voor vastgoed met betekenis: een project waarin businesscase en maatschappelijke waarde hand in hand moeten gaan. Enkele maanden later blijkt dat die gedachte niet beperkt blijft tot Scheveningen. Hetzelfde denken loopt door de Amsterdamse grachtenpanden, de Haagse monumenten en de manier waarop REBORN ontwikkeling, belegging en exploitatie steeds nadrukkelijker met elkaar verbindt. Bij REBORN begint een gesprek over vastgoed dan ook zelden met vierkante meters alleen. Het gaat over gebouwen die van functie veranderen, monumenten die opnieuw publiek worden gemaakt en de vraag welke rol een ontwikkelaar nog heeft in een stad waar de meeste gebouwen er al staan. Aan tafel zit ook Frank Bijdendijk, oud-directeur van de huidige Amsterdamse woningcorporatie Stadsgenoot en tegenwoordig verbonden aan REBORN als lid van de raad van inspiratie. Die titel is bewust gekozen. Bijdendijk noemt het de omkering van een raad van toezicht: niet achteruitkijken, maar vooruit. Vanuit zijn achtergrond bij het Nationaal renovatie Platform hamert hij op hergebruik van de bestaande stad. Zijn adagium: 99 procent van de gebouwde omgeving staat er al; slechts een klein deel komt er jaarlijks bij.
Die gedachte sluit aan op de manier waarop Mohammadi naar zijn portefeuille kijkt. REBORN wil geen verzameling losse projecten zijn, maar een bedrijf dat monumenten, binnenstedelijke gebouwen en publieke plekken opnieuw programmeert. De rode draad: gebouwen openstellen, verduurzamen en opnieuw onderdeel maken van het stedelijk leven.
Van Den Haag naar Amsterdam
REBORN is in de markt vooral bekend van Den Haag en Scheveningen, maar volgens Mohammadi wordt Amsterdam de komende periode nadrukkelijker zichtbaar. De ontwikkelaar heeft daar inmiddels een omvangrijke portefeuille opgebouwd die voor veel mensen nog grotendeels onder de radar zit. Mohammadi: 'Wij hebben 20 plus grachtenpanden in eigendom. Het zijn volledige panden, allemaal rijksmonumenten, tussen de 500 en soms 1.000 vierkante meter. Ze liggen onder meer aan de Keizersgracht, de Amstel, de Herengracht, in de Negen Straatjes, in het verlengde van de Dam en aan de Oude Hoogstraat. Midden in het centrum, hart van het centrum.’ Volgens Mohammadi gaat het inmiddels mogelijk zelfs richting 25 panden. De Amsterdamse portefeuille is in ongeveer acht jaar opgebouwd. De start lag opvallend persoonlijk: zijn eigen woning aan de Herengracht, bij de Leliegracht. Mohammadi overwoog destijds ook een woning aan de Amstel, bij de Magere Brug, maar koos mede op advies van Bijdendijk voor de Herengracht.
‘Ik had mij een jaar lang verdiept in grachtenpanden. Op een gegeven moment wist ik alles over grachtenpanden en de grachtengordel. Toen mijn eigen woning goed ging, zijn we er nog een gaan doen. Zo is het gegaan.’
Wat begon als een min of meer hobbyistische activiteit, is uitgegroeid tot een zelfstandige portefeuille met een duidelijke schaal. Lange tijd viel deze onder een los label genaamd: Eigen Steen, maar REBORN is bezig de Amsterdamse grachtenpanden te integreren in de REBORN organisatie. De reden is volgens Mohammadi simpel: de filosofie is niet anders dan bij de grotere projecten van REBORN. Alleen de maat van de gebouwen is kleiner.
Label A in een rijksmonument
De Amsterdamse panden zijn rijksmonumenten, vaak honderden jaren oud en historisch rijk gelaagd. Volgens REBORN is geen enkel pand in 300 jaar hetzelfde gebleven; verandering hoort bij de dynamiek van de stad. Het bedrijf wil die dynamiek versterken door de panden geschikt te maken voor het hier en nu, zonder hun karakter te verliezen. Monumentale onderdelen blijven behouden, terwijl techniek, indeling en duurzaamheid naar een hedendaags niveau worden gebracht. Zoals REBORN het samenvat: vernieuwing zonder behoud is verlies. Mohammadi: ‘Ze zijn dynamisch, want geen enkel pand is de afgelopen 300 of 400 jaar hetzelfde gebleven. Het enige wat wij doen, is die dynamiek verbeteren en doorzetten. Wij verduurzamen grachtenpanden en monumenten tot label A.’ Dat vraagt om maatwerk. Bij ramen kiest REBORN liever voor monumentenglas dan voor voorzetramen. Monumentenglas is duurder en vraagt vaak om steigers, maar past volgens Mohammadi beter bij de kwaliteit van de panden. Als de steiger er toch staat, worden gevels schoongemaakt en kozijnen geschilderd. Zo wordt een relatief kleine ingreep onderdeel van een integrale renovatie.
‘Omdat wij rijksmonumenten van A tot Z aanpakken, doen we dat wel. Wij verbouwen het intern volledig en pakken ook de buitenkant aan. De panden zien er daarna waanzinnig uit: het is nieuwbouw, maar wel met de prachtige spanten, ornamenten en vloeren die erin zaten.’
De functies in de Amsterdamse panden zijn bewust gemengd. REBORN heeft er appartementen, middenhuur, sociale huur, restaurants, kroegen, kantoren en retail. Hotels zitten er in Amsterdam niet tussen. Daarnaast noemt Mohammadi de Barbaraschool aan het Oosterpark als een groot maatschappelijk project binnen de Amsterdamse portefeuille.
Van portefeuille naar community
De stap naar Amsterdam is meer dan het aankopen van panden. Mohammadi wil de gebouwen onderbrengen in een brede hospitality- en community gedachte. Wie in Den Haag huurt of gebruikmaakt van REBORN-locaties, moet op termijn ook toegang kunnen krijgen tot voorzieningen in Amsterdam. Denk aan kantoorruimte, vergaderruimtes en zelfs salonboten op de grachten. ‘Je wordt onderdeel van een community. Als je in onze community een woning neemt, heb je ook beschikking tot kantoorruimte. Vanuit de kantoorruimte kun je vergaderingen organiseren of een salonboot afhuren. In Den Haag is dat al gaande. In Amsterdam gaat dat gebeuren.’ Daarmee beweegt REBORN volgens Mohammadi richting een lifestyle-achtige vastgoedorganisatie. Niet het object staat centraal, maar de relatie tussen gebouw, gebruiker, buurt en stad.
De Pier: vergunningstraject op koers
Bij De Pier in Scheveningen ligt de nadruk inmiddels vooral op de voortgang van het vergunningstraject en de verdere uitwerking van het plan. Volgens Mohammadi ligt het traject op schema. Rijkswaterstaat, de gemeente en andere instanties werken volgens hem constructief mee. ‘De Pier gaat waanzinnig goed.
De anterieure overeenkomst is getekend en alles voor de vergunningsaanvraag is in de maak. De onderzoeken gaan goed en alle instanties werken positief mee. Het doel is om de vergunning ergens eind van het jaar te verkrijgen.’ In de planvorming is een belangrijke aanpassing gedaan. REBORN heeft besloten de Pier iets smaller te maken, zodat de ontwikkeling op de bestaande fundering en palen kan worden gebouwd. Hotelkamers die eerder op de wandelpromenade waren voorzien, schuiven richting de toren, door Mohammadi aangeduid als de toren van De Nederlandsche Bank. Voor Rijkswaterstaat en het hoogheemraadschap is het behoud van de bestaande palen een belangrijk voordeel, omdat daarmee minder ingrepen in de bodem nodig zijn. Tegelijkertijd investeert REBORN in de huidige Pier, vooruitlopend op de grote herontwikkeling. Er ligt een nieuwe vloer, de binnenzijde is opnieuw geschilderd, de palen aan de buitenzijde zijn wit gemaakt en de units aan de rechterkant zijn weer eenduidig vormgegeven. Waar REBORN eerst veel zelf deed, worden horeca- en retailruimten nu vaker verhuurd aan externe partijen, waardoor een brede mix ontstaat.
‘Zelfs for the time being vonden wij dat een icoon het verdient om er bijzonder bij te staan, niet helemaal verloederd. Je hebt 2,5 miljoen bezoekers en het is je visitekaartje als stad.’
Volgens Mohammadi is de grootste misvatting dat veel mensen denken dat De Pier dicht is. Op sociale media krijgt REBORN geregeld vragen of bezoekers er nog terecht kunnen. Daarom gebruikt het bedrijf korte updates en video’s om te laten zien dat de plek open is, wordt opgefrist en kan worden afgehuurd voor evenementen, feesten en partijen.
Haagse iconen: Spaansche Hof, Paleisstraat en Lange Voorhout
In Den Haag heeft REBORN inmiddels meerdere monumentale panden in portefeuille. Drie bekende namen springen eruit: Het Spaansche Hof, EVE Paleisstraat en Lange Voorhout 30-32, direct naast de Eerste Kamer. Voor Mohammadi passen ze in dezelfde lijn: bijzondere gebouwen die niet achter gesloten deuren moeten verdwijnen, maar opnieuw toegankelijk worden gemaakt voor gebruikers en publiek. Lange Voorhout 30-32 is volgens Mohammadi een project met een bijzonder verhaal. Tijdens de aankoopdiscussie vond zijn partner Raouf de prijs te hoog. Mohammadi keek anders naar het pand, juist vanwege de uitzonderlijke monumentale kwaliteit binnen.‘Ik zei: kijk, de schilderijen alleen op de wand zijn meer waard dan de prijs van het pand. Toen zei hij: oké, dan doen we dat. We zijn die schilderijen nu aan het taxeren. Ik ben benieuwd wat eruit gaat komen.’
De monumentencommissie is volgens Mohammadi inmiddels binnen geweest en reageerde zeer positief op de staat van het pand. Eén van de commissieleden gaf daarbij aan dat Lange Voorhout 30-32 behoort tot de panden aan het Lange Voorhout die nog het meest in originele staat verkeren, inclusief de aanwezige schilderingen. Lange Voorhout 30-32 wordt ingezet als kantoor- en evenementenruimte. Daarmee krijgt deze representatieve plek naast de Eerste Kamer een bredere functie dan alleen besloten gebruik. ‘Mensen weten het niet, maar het pand is als kantoor en evenementenruimte te boeken.
Of het nou een kleine verjaardag is of een zakelijke meeting: voor dat soort dingen kan het. Dat is de filosofie die wij hebben.’ Bij Het Spaansche Hof wordt de exploitatie eveneens gelaagd georganiseerd. Volgens Mohammadi doet NUMA de hotelcomponent. People & Places richt zich meer op de zakelijke evenementenmarkt, terwijl het REBORN Hospitality-team en andere typen bijeenkomsten zoals netwerkborrels en besloten feesten verzorgt. Daarmee wordt het monument niet één monofunctioneel object, maar een plek met meerdere vormen van gebruik. ‘Mensen weten het niet, maar het pand is als kantoor en evenementenruimte te boeken. Of het nou een kleine verjaardag is of een zakelijke meeting: voor dat soort dingen kan het. Dat is de filosofie die wij hebben.’
Bij Het Spaansche Hof wordt de exploitatie eveneens gelaagd georganiseerd. Volgens Mohammadi doet NUMA de hotelcomponent. People & Places richt zich meer op de zakelijke evenementenmarkt, terwijl het REBORN Hospitality-team en andere typen bijeenkomstenzoals netwerkborrels en besloten feesten verzorgt. Daarmee wordt het monument niet één monofunctioneel object, maar een plek met meerdere vormen van gebruik.
Ontwikkelaar, belegger en exploitant
De groei van REBORN vraagt ook om een andere financierings- en organisatiestructuur. Mohammadi schetst een kapitaalstructuur waarbij bancaire financiering doorgaans tot ongeveer 55 procent loan-to-value loopt. Daarboven worden obligaties ingezet, tot circa 70, 75 of soms 80 procent. De rest, inclusief extra ontwikkelinvesteringen, bestaat uit eigen vermogen. De komende een à twee jaar kijkt REBORN bovendien naar herstructurering van de aandeelhouderskant. Nadat aandeelhouder Niel is uitgestapt, onderzoekt het bedrijf of een deel van de aandelen in de groep kan worden uitgegeven. Mohammadi noemt daarbij een mogelijke orde van grootte van circa 15 procent.
Inhoudelijk is de koers helder: REBORN wil niet alleen ontwikkelaar zijn. Het bedrijf combineert ontwikkeling, belegging, bouw en exploitatie steeds nadrukkelijker. Mohammadi vergelijkt dat met de manier waarop hardware en software bij Apple hand in hand moeten gaan. Als gebouw en exploitatie uit elkaar worden getrokken, raakt volgens hem de kwaliteit van het product uit beeld.
‘Ik heb geleerd: als je alleen huurder-verhuurder speelt en huurders geen echte binding hebben met je pand, dan verkwanselen ze uiteindelijk je hele pand. Je moet zorgen dat er een gezamenlijk belang ontstaat. Pas dan wordt het meer dan een huurrelatie en groeit het uit tot een partnership.’
Die partnership kan zitten in eigen hospitalityteams, maar ook in joint venture met bewezen exploitanten zoals REBORN dat doet met Michelin chef Erik van Loo aan de Paleisstraat. Bij een restaurant kan REBORN bijvoorbeeld investeren in de plek, terwijl een exploitant met het concept komt en beide partijen samen het avontuur aangaan. Het gaat er volgens Mohammadi om dat de exploitant geen anonieme huurder is, maar mede-eigenaar wordt van de kwaliteit van de plek. ‘Ik denk dat de toekomst van vastgoedontwikkeling zit in bedrijven die ontwikkelen, beleggen, bouwen en operatie in één hand organiseren. Dat wil niet zeggen dat je alles zelf runt, maar als je 60 tot 70 procent van de operaties zelf doet, heb je grip.’
Een gebouw als onderdeel van de samenleving
Daarmee komt het gesprek terug bij Bijdendijk en zijn raad van inspiratie. Zijn rol is niet om het bedrijf te controleren, maar om het scherp te houden op de maatschappelijke betekenis van vastgoed. Hij noemt de leden van de raad van inspiratie de slijpstenen van zijn geest. Voor REBORN betekent dat volgens Mohammadi: niet beginnen bij rendement alleen, maar bij de vraag welke functie een gebouw kan vervullen voor zijn omgeving.
‘Als je alleen ontwikkelt, heb je geen toekomst.’
De nieuwe betekenis van de ontwikkelaar zit volgens Mohammadi niet in het stapelen van programma’s, maar in het bouwen aan relaties: tussen gebouw en stad, tussen gebruiker en plek, tussen historie en toekomst. REBORN wil gebouwen niet alleen bezitten of vernieuwen, maar opnieuw laten deelnemen aan het leven van de stad.