Met circa 200 locaties is de Nederlandse datacentermarkt een even prominente als bediscussieerde sector. De sector staat voor significante uitdagingen, variërend van maatschappelijke duurzaamheidsvraagstukken en de groeiende energiebehoefte tot de complexe waardering van dit specifieke type vastgoed. Hierin ondergaat de Nederlandse datacentermarkt een structurele verschuiving waarbij de traditionele waarderingsgrondslagen, gebaseerd op metrage en opstal, plaatsmaken voor factoren als energiecapaciteit, vergunningen, technische installaties en dataconnectiviteit. In deze analyse onderzoekt Vastgoeddata deze twee elementen – energie en waardering – aan de hand van eigen data-onderzoek en gesprekken met Dutch Data Center Association en CBRE.
De Miljarden-Paradox
De traditionele waarderingsmethodiek voor datacenter-vastgoed verschuift naar de kernvraag in hoeverre de marktwaarde wordt bepaald door de fysieke opstallen, versus het aandeel dat moet worden toegeschreven aan de onderliggende infrastructuur. De transactie van Datacenter Westpoort te Amsterdam, aan de Plimsollweg 3, illustreert deze trend. Een data-analyse van de gebiedskenmerken legt een duidelijke discrepantie bloot tussen de gemiddelde koopprijzen van regulier bedrijfsmatig vastgoed en die van datacenters. Wanneer het project aan de Plimsollweg 3 in Amsterdam puur als industrieel vastgoed gewaardeerd zou worden, zou de waarde op ongeveer 150 miljoen euro uitkomen.
De verwachte eindwaarde na realisatie door Pure DC Group ligt mogelijk vele malen hoger. Op basis van Vastgoeddata kan de totale waarde van het uiteindelijke datacenter oplopen tot 1 miljard. Hierbij zijn vooral de nog te realiseren zware stroomaansluitingen, uitgedrukt in megawatts (MW), de geavanceerde koelsystemen en de strategische ligging nabij internetknooppunten van doorslaggevend belang. Dit onderstreept de enorme premie die de markt toekent aan onderliggende infrastructuur. Maurits van Haare Heijmeijer (CBRE) ziet deze infrastructuur ook als belangrijke waardeparameter: ‘De belangrijkste waardeparameter is hoeveel vermogen, of megawatts, beschikbaar is op de site. Dat bepaalt uiteindelijk hoeveel IT-vermogen je kunt verhuren.’ Daarmee verschuift de focus van vierkante meters naar garantie op ontsluiting, energiecapaciteit, vergunningen en hoogwaardige infrastructuur.
Daarbij zit de waarde niet alleen in de grond of het casco. Bij datacenterontwikkeling gaat een groot deel van de constructiesom naar de ‘fit-out’, ofwel de machinerie en technische installaties. Het gebouw zelf, de shell, vormt slechts een kleiner onderdeel van de totale investering. Op goede datacenterlocaties kan de grondwaarde ook hoger liggen dan bij traditioneel bedrijfsmatig vastgoed, juist door het uiteindelijke ontwikkelpotentieel die gebaseerd is op de combinatie van locatie, power en connectiviteit.
Ruimtegebruik versus Maatschappelijke Opbrengst
Uit de analyse van Vastgoeddata blijkt dat er in Nederland in totaal zo’n 2 miljoen m² aan oppervlakte datacenter bestaat. Daarmee vormt de sector slechts 0,1% van het totaal bebouwd oppervlak in Nederland. De individuele projecten zijn echter aanzienlijk: zo is het Westpoort-project met 99.000 m² binnen de sector goed voor bijna 5% van de totale oppervlakte. Daarnaast ambieert Microsoft in Wieringermeer een uitbreiding van 50 hectare aan datacentercampus.
Deze schaalvergroting zorgt voor een groeiende frictie tussen marktpartijen, omwonenden en de overheid. Zo zijn de ontwikkelingen in Hollands Kroon, Wieringermeer, en ook de ontwikkeling van Datacenter Westpoort vaak omstreden in het nieuws. De grote energievraag van een datacenter en de complexiteit rondom netcongestie maken deze ontwikkelingen gespannen. Ook de herontwikkeling van het voormalige veilingterrein Bloemenlust in Aalsmeer naar een datacenter van 10.800 m² door BLVG Ontwikkeling leidt tot maatschappelijke weerstand.
Ondanks de relatief kleine stempel van datacenters op de totale metrage van vastgoed in Nederland, illustreert het maatschappelijk debat dat datacenters met enkele projecten op regionaal niveau een sterke invloed kunnen uitoefenen op de bredere gebiedsontwikkeling. Dit verklaart ook de huidige complexiteit rondom vergunningsvraagstukken. Zowel het Rijk als provincies en gemeenten komen, zij het marginaal, met regie op datacenterontwikkeling. Zo heeft de gemeente Amsterdam een moratorium afgekondigd voor nieuwbouw van datacenters en heeft het Rijk hyperscale datacenters aan banden gelegd. Daarmee mogen datacenters van 70 MW en tien hectare of groter uitsluitend nog gerealiseerd worden in Eemshaven en Agriport A7 in Hollands Kroon. Dit verbod geldt voor nieuwe ontwikkelingen.
Echter zien diverse partijen ook ruime toegevoegde waarde met de komst van datacenters. Zo stelt ook Stijn Grove, Managing Director bij Dutch Data Center Association: “Datacenters kunnen actief bijdragen aan oplossingen voor uitdagingen, zoals netcongestie”. Daarin ziet hij kansen voor betere integratie met energiesystemen en de omgeving, bijvoorbeeld via flexibiliteit en restwarmtebenutting.
Verder zorgt de ontwikkeling in Wieringermeer door Microsoft voor een directe werkgelegenheidsimpuls van circa 350 arbeidsplaatsen. Ook de ontwikkeling van het datacenter in Aalsmeer wordt aangegrepen door de gemeente om een gebiedsverbeteringstraject te starten. In dit licht kan het datacenter worden gedefinieerd als een vastgoedobject met een duaal karakter: terwijl de omvangrijke energievraag kritische vragen oproept, biedt de grootschalige beschikbaarheid van restwarmte tegelijkertijd strategische kansen voor de versnelling van de energietransitie.
Daar staat tegenover dat de groei binnen deze sector, onder meer door technologieën als AI, vraagt om “nationaal beleid met een integrale benadering”, aldus Grove. Ook CBRE ziet AI als een extra vraagmotor. Volgens Van Haare Heijmeijer komt AI niet in plaats van de bestaande vraag naar cloud-, enterprise- en colocatiediensten, maar daar bovenop. ‘AI brengt een extra vraag naar IT-infrastructuur en capaciteit met zich mee. Die vraag komt parallel aan de traditionele vraag. Daardoor zien we zowel in de traditionele datacentersector als in de AI-sector een hele grote vraag naar extra capaciteit.’ Volgens CBRE kan de Nederlandse markt die vraag momenteel nauwelijks bijbenen, wat leidt tot een zeer lage leegstand.
Consolidatie
Door de aanzienlijke kapitaalintensiteit die inherent is aan grootschalige projecten, is er een sterke marktconcentratie ontstaan waarin internationale concerns de Nederlandse sector domineren. Grote gebruikers, operators en investeerders zijn onder meer Microsoft, Alphabet Inc. (Google), Digital Realty, EdgeConneX, Equinix, Pure Data Centers, NorthC Group en QTS Data Centers. Deze grofweg tien partijen domineren nagenoeg het volledige marktsegment.
Parallel aan deze concentratie vindt een duidelijke schaalvergroting plaats in de transactievolumes, wat leidt tot verdere consolidatie onder de betrokken investeerders. Een voorbeeld hiervan is de recente acquisitie van de NorthC Group-portefeuille door Antin Infrastructure Partners, die de portefeuille overnam van DWS. Dergelijke transacties bevestigen het marktsentiment en de discussie over de classificatie van dit vastgoedtype: is er sprake van een vastgoeddeal of een infrastructuurdeal?
Volgens CBRE verschuift vooral bij operationele datacenters de transactiepraktijk richting M&A-achtige structuren. De aankoop van een perceel of ontwikkelpositie kan nog als vastgoedtransactie worden gezien, maar zodra het gaat om een operationeel datacenter verschuift de waarde naar exploitatie, klanten, technische infrastructuur en platformwaarde.
Tegelijkertijd zien we een geografische verschuiving. Omdat de Metropoolregio Amsterdam en Schiphol-Rijk tegen de grenzen van het stroomnet aanlopen, beweegt de dynamiek zich naar andere delen van Nederland. Terwijl Westpoort nog de vruchten plukt van een vroege vergunning uit 2021, wijken nieuwe ontwikkelingen uit naar onder andere Lelystad, Rotterdam, Eemshaven en Hollands Kroon. Echter blijft ook in deze regio’s een complex ontwikkeltraject bestaan vanwege netcongestie, regelgeving en trage besluitvorming.
Ondanks deze geografische verschuiving blijft de MRA een belangrijke rol vervullen. Dit wordt onderstreept door Dutch Data Center Association, die ook het belang van de MRA-regio in de internationale concurrentie ziet. Beleid en integrale aanpak zijn daarin essentieel om “onze sterke positie als digitale koploper te kunnen behouden en verder te versterken”, aldus Grove.
Conclusie
De ontwikkeling van Datacenter Westpoort aan de Plimsollweg laat zien dat datacenters niet langer eenvoudig als traditioneel vastgoed kunnen worden gewaardeerd. De Westpoort-casus blijft relevant, maar moet zorgvuldig worden geduid: niet als zuivere vastgoedkoopsom, maar als illustratie van de totale kapitaalintensiteit en infrastructuurwaarde die met een grootschalige datacenterontwikkeling samenhangt.
De kern van de waardering verschuift van vierkante meters en opstallen naar vergunningen, power, connectiviteit, technische installaties en operationele potentie. Daarmee wordt het datacenter steeds meer een kritieke asset binnen een geconsolideerde markt waar stroomrechten en digitale infrastructuur de prijs bepalen. Voor vastgoedbeleggers betekent dit een verschuiving in expertise: kennis van funderingen, huurcontracten en bruto vloeroppervlak volstaat niet meer; succes in deze markt vereist inzicht in energiestromen, netcapaciteit, technische installaties, politieke besluitvorming en internationale digitale infrastructuur.
De maatschappelijke weerstand rondom datacenterontwikkelingen onderstreept bovendien de noodzaak voor ontwikkelaars en beleggers om expliciete maatschappelijke meerwaarde aan te tonen. Denk aan restwarmte, netflexibiliteit, werkgelegenheid en digitale weerbaarheid. Grove stelt dan ook: “De maatschappelijke discussie richt zich vaak op ruimtegebruik en energie, maar zou meer moeten gaan over hoe we deze digitale infrastructuur slim en verantwoord blijven ontwikkelen”.
Daarmee staat de Nederlandse datacentermarkt op een kantelpunt. De vraag naar capaciteit groeit door digitalisering en AI, maar de fysieke en bestuurlijke ruimte om die groei te faciliteren staat onder druk. Of Nederland zijn positie als digitale koploper behoudt, hangt af van de mate waarin energiebeleid, ruimtelijke ordening en digitale infrastructuur in samenhang worden benaderd.