De herontwikkeling van het voormalige belastingkantoor aan de Tesselschadestraat in Leeuwarden tot een hotel van Van der Valk zorgt voor discussie in de Friese hoofdstad. Waar de familie Matser – eigenaar van meerdere Valk Exclusief-hotels in Noord-Nederland – de biedingsprocedure van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) wist te winnen, spreken bestaande hoteleigenaren van een verzadigde markt. Vastgoeddata stelde naar aanleiding van de maatschappelijke en sectorbrede discussie vragen aan de Gemeente Leeuwarden over marktruimte, planologische kaders, de afweging tussen wonen en hotel en de rol van het RVB bij de verkoop.
Marktruimte: groei na 2022, maar niet “zomaar meer kamers”
Volgens de Gemeente is de inschatting dat er ruimte kan zijn voor extra hotelcapaciteit gebaseerd op bredere toeristische ontwikkelingen in Leeuwarden en Fryslân. Na 2022 is sprake van een duidelijke stijgende lijn in het toeristisch verblijf. Tegelijkertijd erkent het stadsbestuur de signalen vanuit de markt. Ondernemers, waaronder concurrenten in de directe omgeving, spreken van toenemende druk op bezettingsgraden en rendement. “Juist daarom sturen we niet op ‘zomaar meer kamers’, maar op kwaliteit, onderscheidend vermogen, passende schaal en een goede inpassing in de stedelijke omgeving,” aldus de Gemeente. Marktruimte wordt volgens de Gemeente niet uitsluitend bepaald door het absolute aantal kamers. Het type hotel, het bediende publiek en de vraag of een concept aanvullende vraag aantrekt – bijvoorbeeld zakelijk verblijf, arrangementen of bovenregionale bezoekers – spelen eveneens een rol. Dat betekent dat bij de ruimtelijke procedure een initiatiefnemer zijn plan inhoudelijk zal moeten onderbouwen, inclusief marktperspectief.
Planologisch kader: aankoop is geen automatische toestemming
De verkoop van het pand betekent niet dat de hotelontwikkeling planologisch al is goedgekeurd. De Gemeente benadrukt dat een concreet initiatief altijd wordt getoetst aan het geldende omgevingsplan en aan relevant gemeentelijk beleid. “De verkoop door het RVB is niet hetzelfde als planologische toestemming van de Gemeente.” De aankoop geeft een partij het eigendom; pas daarna volgt de uitwerking van een concreet plan en de bijbehorende vergunningprocedure. Daarmee ligt er nog een formeel traject voor de initiatiefnemer, waarin onder meer ruimtelijke inpassing, verkeer en parkeren, en ruimtelijke kwaliteit worden getoetst.
Wonen versus hotel: transformatie in de omgeving al volop gaande
Eerder werd woningbouw genoemd als logische invulling van het leegstaande belastingkantoor, zeker gezien de druk op de woningmarkt. Die optie zat ook in de kaders van de RvB, maar heeft niet geleid tot een winnende inzending. De Gemeente wijst er op dat in de directe omgeving van de Tesselschadestraat al meerdere transformaties naar wonen plaatsvinden of zijn afgerond. Ondermeer voormalige kantoorlocaties zoals ING-gebouwen, het UWV-kantoor, de Revius-garage en het voormalige De Friesland-kantoor zijn of worden herontwikkeld tot woningen. Ook zijn er plannen voor ongeveer 2.000 woningen in het nabijgelegen Spoordok. Het belastingkantoor zelf stond sinds 2017 leeg. Volgens de Gemeente lag de prioriteit mede bij het beëindigen van deze langdurige leegstand en het borgen van een hoogwaardige, stedenbouwkundig passende invulling. Belangrijk daarbij is dat het pand eigendom was van het RVB. De Gemeente kon niet eenzijdig afdwingen dat uitsluitend woningbouw mogelijk zou zijn, aangezien eigenaar en verkopende partij bij het Rijk lagen.
Rol Rijksvastgoedbedrijf: adviserende positie, geen veto
Het voormalige belastingkantoor is door het Rijksvastgoedbedrijf via een openbare biedingsprocedure verkocht, waarbij partijen een visie indienden. De Gemeente had in dat traject een adviserende rol bij de totstandkoming van het programma van eisen en uitgangspunten voor de verkoop. Die advisering betrof onder meer ruimtelijke inpassing, kwaliteit, uitvoerbaarheid, bereikbaarheid en het beperken van negatieve effecten op de omgeving. De selectie en uiteindelijke gunning lagen echter bij het RVB. De Gemeente heeft geen formeel veto op de uiteindelijke verkoopbeslissing. Na de aankoop is de Gemeente wél verantwoordelijk voor vergunningverlening en planologische toetsing. Daarbij is het vastgestelde beleid leidend.
Concurrentie en stedelijke balans
In de directe omgeving speelt ook een ander hotelinitiatief, in het voormalige Rabobank-gebouw. Deze ontwikkeling is tot op heden nog niet tot realisatie gekomen. Het uitgangspunt is volgens de Gemeente dat stedelijke ontwikkeling niet gebaat is bij een “race to the bottom” op prijs, maar bij duidelijke profilering en kwaliteit. Borging vindt plaats op drie niveaus: in de planuitwerking (schaal, verkeer, overlast), in het beleidsmatige gesprek met de sector en in de bredere gebiedsontwikkeling. De Tesselschadestraat en omgeving kennen al een sterke toevoeging van wonen. In dat perspectief ziet de Gemeente een hotel als een mogelijke aanvulling binnen een gemengd stedelijk programma van functies die elkaar versterken in plaats van verdringen.
Markt versus beleid
De discussie rond het belastingkantoor raakt daarmee aan een bredere vraag: hoeveel hotelcapaciteit kan Leeuwarden dragen? Waar ondernemers wijzen op margedruk en concurrentie, stelt de Gemeente dat de markt zich uiteindelijk moet bewijzen. Of het Van der Valk-hotel daadwerkelijk wordt gerealiseerd, hangt nu af van de verdere planuitwerking en vergunningprocedures. De aankoop markeert een volgende stap in de herontwikkeling van een prominent leegstaand rijksgebouw, maar de definitieve invulling is nog onderwerp van nadere uitwerking. Voor de Leeuwarder hotelmarkt betekent het dossier in ieder geval dat de balans tussen groei, kwaliteit en stedelijke programmering nadrukkelijk onder het vergrootglas ligt.