Robbert van Dijk over strategie, regulering en de toekomst van het ASR Dutch Core Residential Fund
Het ASR Dutch Core Residential Fund opereert in een woningmarkt die fundamenteel in beweging is. Toenemende regulering, stijgende bouwkosten en een terugtrekkende internationale investeerdersbasis zetten het speelveld onder druk. Tegelijkertijd blijft de vraag naar betaalbare huurwoningen onverminderd hoog. In dat spanningsveld kiest fondsmanager Robbert van Dijk nadrukkelijk voor koersvastheid. Niet opportunisme, maar discipline, data en lange termijn denken vormen de kern van de strategie. In gesprek met Vastgoeddata schetst hij hoe actief portefeuillemanagement, scherpe keuzes en institutionele discipline het verschil maken.
Van core-strategie naar volwassen woningplatform
De basis van het ASR Dutch Core Residential Fund werd in 2014 gelegd, toen de woningportefeuille van a.s.r. real estate werd ondergebracht in een fondsstructuur. Daarmee werd een belangrijke stap gezet: van een interne belegging naar een open platform voor institutionele investeerders.
‘Vanaf het begin hebben we gekozen voor een duidelijke positionering: een core-woningfonds voor beleggers die zoeken naar stabiele, voorspelbare rendementen tegen een acceptabel risico,’ zegt Van Dijk. Die strategie is in essentie onveranderd gebleven. Het fonds richt zich op kwalitatief hoogwaardige woningen in economisch en demografisch sterke stedelijke regio’s, met een nadruk op het betaalbare middensegment. Inmiddels omvat de portefeuille circa 5.900 tot 6.000 woningen met een waarde van ruim €2 miljard.
Waar de strategie constant bleef, ontwikkelde het platform zich snel. Het aantal aandeelhouders groeide van één naar dertien institutionele partijen. Opvallend daarbij is de governance: ASR heeft nooit een dominante ‘golden vote’ gehad. ‘Transparantie en betrokkenheid van beleggers zijn essentieel. We hebben bewust gekozen voor een structuur waarin aandeelhouders echte invloed hebben. Dat zorgt voor betere besluitvorming en vertrouwen op de lange termijn.’
Die institutionele discipline vertaalt zich ook in rendement. Het fonds stuurt op een rendement van circa 5 tot 7 procent, gecombineerd met een stabiel direct rendement dat past bij het core-profiel. Volgens Van Dijk is succesvol beleggen echter meer dan cijfers alleen.
‘Je moet research combineren met ervaring. Data is belangrijk, maar uiteindelijk heb je ook Fingerspitzengefühl nodig om de juiste keuzes te maken.’ Die combinatie van analyse en intuïtie is volgens hem juist in de huidige markt cruciaal.
Die combinatie van analyse en intuïtie is volgens hem juist in de huidige markt cruciaal.
Actief portefeuillemanagement als motor van groei
Waar de strategie stabiel is, is de uitvoering dynamisch. Het fonds stuurt actief op een continue balans tussen acquisities, verduurzaming en desinvesteringen. ‘Het is geen kwestie van of investeren of optimaliseren,’ zegt Van Dijk. ‘Je moet beide tegelijkertijd doen om de kwaliteit van je portefeuille op niveau te houden.’
Aan de aankoopkant ligt de focus steeds nadrukkelijker op binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en mixed-use projecten. Zo investeerde ASR in 175 huurappartementen in EDGE Eindhoven, een project waarin wonen en werken worden gecombineerd. De met een geschatte waarde van €35 miljoen onderstreept de strategische inzet op geïntegreerde stedelijke ontwikkeling.
Ook de aankoop van woongebouw De Meeker in Breda – met 102 appartementen, waarvan 78 in het middensegment – past in die lijn. Het project maakt deel uit van een bredere gebiedsontwikkeling waarin verschillende woonvormen, voorzieningen en zorgfuncties samenkomen. ‘Juist die mix maakt een gebied leefbaar en toekomstbestendig. Dat zijn de plekken waar wij willen investeren.’ Een vergelijkbare strategie ligt ten grondslag aan Pulse op Strijp-S in Eindhoven, een woontoren met 176 appartementen. Door middenhuur en vrije sector te combineren, ontstaat een financieel robuust project dat bestand is tegen regulering en marktschommelingen.
Een belangrijk voordeel daarbij is de positie van ASR als platform. ‘Omdat wij zowel een woning- als kantorenfonds hebben, kunnen we integraal investeren in mixed-use ontwikkelingen. Dat maakt ons een sterke partner in gebiedsontwikkeling.’
Aan de andere kant van de portefeuille wordt net zo actief gestuurd. in de achterliggende jaren werd er voor honderden miljoenen gedesinvesteerd. Zo verkocht ASR recent zijn Archimedes portefeuille in twee delen, waaronder een complex met 216 appartementen in Utrecht voor circa €70 miljoen.
‘Verkopen en aankopen zijn geen tegenstelling. Het is precies hoe actief portefeuillemanagement werkt. We kijken continu of assets nog passen binnen onze strategie.’
Die keuzes worden vaak ingegeven door duurzaamheid en rendement. Oudere complexen die moeilijk naar een hoger energieniveau te brengen zijn, worden afgestoten. De opbrengst wordt vervolgens herinvesteerd in nieuwbouw of hoogwaardige bestaande projecten.
Ook portefeuilletransacties spelen hierin een rol. ‘Bij grotere deals kijken we altijd kritisch naar de individuele assets. Niet alles wat je koopt, houd je automatisch aan. Het gaat om de kwaliteit op lange termijn.’ De geografische spreiding van investeringen laat zien dat het fonds breder kijkt dan alleen de Randstad. Naast Amsterdam, Utrecht en Rotterdam wordt actief geïnvesteerd in steden als Eindhoven, Tilburg en Breda.
‘Wij richten ons op dertien sterke stedelijke regio’s. In die markten zien we vaak een vergelijkbaar risicoprofiel, maar soms net betere rendementen.’
De daadwerkelijke groeimogelijkheden zijn daarbij sterk afhankelijk van externe factoren. ‘Gemeenten spelen een cruciale rol. De snelheid van planvorming en vergunningverlening bepaalt uiteindelijk waar je kunt investeren.’
Regulering, duurzaamheid en een volwassen markt
De woningmarkt wordt momenteel sterk beïnvloed door regulering. Met name de Wet betaalbare huur heeft directe impact op rendementen en investeringsbeslissingen. ‘Wij zijn niet tegen regulering,’ zegt Van Dijk. ‘Maar projecten moeten wel rekenkundig uitkomen. Als huren te ver worden begrensd, daalt het rendement onder het risiconiveau en wordt investeren onaantrekkelijk.’
Die ontwikkeling heeft ook effect op de internationale kapitaalstromen. Buitenlandse beleggers zijn terughoudender geworden door fiscale maatregelen en onzekerheid over overheidsbeleid. ‘De vraag naar woningen is er nog steeds. Maar als het risicoprofiel verandert, gaan partijen elders kijken. Dat remt de dynamiek in de markt.’ Tegelijkertijd ziet Van Dijk een positieve ontwikkeling: de professionalisering van beleggers. ‘Na de crisis van 2008 en 2013 zagen we dat beleggers soms te snel reageerden. Nu is er meer rust en langetermijnvisie. Beleggers zijn beter geïnformeerd en meer betrokken bij hun assets.’
Die ontwikkeling draagt bij aan stabiliteit in de markt en sluit aan bij de lange termijnstrategie van het fonds. Parallel aan regulering speelt duurzaamheid een steeds grotere rol. Het fonds heeft de ambitie om de portefeuille in 2045 ‘Paris Proof’ te maken, met een CO₂-reductie van circa 70 procent richting 2030.
De afgelopen jaren werden al meer dan 1.000 woningen verduurzaamd, soms van energielabel F naar A of hoger. Toch blijft duurzaamheid een afweging. ‘Het is uiteindelijk een rekensom. Als de investering niet leidt tot voldoende waardecreatie, kiezen we soms voor verkoop.’ Daarbij kijkt ASR nadrukkelijk naar kwaliteit. De roep om kleinere woningen wordt niet klakkeloos gevolgd. ‘Je kunt wel steeds kleiner bouwen, maar het moet wel comfortabel blijven. Leefkwaliteit staat voorop.’
Kijkend naar de toekomst ziet Van Dijk een duidelijke groeirichting. Het fonds moet doorgroeien naar een omvang van €3 tot €3,5 miljard, met een grotere nadruk op nieuwbouw en een bredere investeerdersbasis. De inhoudelijke koers blijft daarbij onveranderd: kwalitatief hoogwaardige, betaalbare woningen in stedelijke gebieden, met een sterke focus op duurzaamheid en leefkwaliteit.
In een markt die steeds complexer wordt, kiest het ASR Dutch Core Residential Fund voor consistentie en discipline. Door actief portefeuillemanagement, strategische investeringen en een duidelijke duurzaamheidsagenda blijft het fonds niet alleen relevant, maar ook richtinggevend voor de toekomst van institutioneel woningbeleggen in Nederland.
‘Wij willen laten zien dat maatschappelijk rendement en financieel rendement hand in hand kunnen gaan,’ besluit Van Dijk. ‘Het gaat niet alleen om cijfers. Wonen raakt direct aan het dagelijks leven van mensen. Juist daarom moet je het goed doen.’